Theo nhận định của nhiều lãnh đạo đơn vị kinh doanh bất động sản (BĐS), từ tháng 8 đến tháng 12 là trọng điểm quyết định doanh số của cả năm.

Cứ đến hẹn lại lên, tháng 7 âm lịch (tháng 8 dương lịch) luôn là khoảng thời gian "ăn rỗi nằm không" của giới kinh doanh BĐS. Các sàn hầu như đều cho nhân viên nghỉ tự do, không áp doanh số. Người mua, người đi thuê nhà cũng chẳng mặn mà đi xem hàng, vì có xem cũng không giao dịch.

Sức cầu cải thiện

Theo số liệu mà các đơn vị tư vấn ngoại vừa công bố về chỉ số giá BĐS (SPPI) quý II/2013, chỉ số SPPI của Hà Nội tiếp tục giảm 3,6 điểm phần trăm còn 104,7 điểm. Đây là quý thứ 8 liên tiếp SPPI giảm. Giá trung bình của thị trường giảm 30% từ quý II/2011, do sự gia nhập thị trường của những dự án mới, cũng như việc giảm của các khu đang hoạt động. Tuy nhiên, xét trên bình diện hẹp, vẫn còn phân khúc dự báo sẽ được gia tăng nguồn cầu trong tương lai gần.

Đó là thị trường nhà ở cho thuê và văn phòng thương mại.

Bất chấp thực tế khách hàng thường tránh tháng cô hồn để giao dịch mua bán nhà cửa, nhiều sàn, đơn vị tư vấn môi giới vẫn đón nhận không ít đơn đặt hàng của các "thượng đế". Bởi lẽ, khoảng thời gian nửa cuối tháng 8, hầu hết kết quả thi đại học, cao đẳng được công bố. Theo đó, rất nhiều gia đình ở ngoại tỉnh về Hà Nội tìm chỗ trọ cho các tân sinh viên. Hàng năm, chỉ có một phần nhỏ sinh viên ngoại tỉnh tìm được một chỗ trong ký túc xá. "Gia đình tôi đang tìm chỗ trọ cho con mà chưa được", ông Sơn, một phụ huynh nói.

Thực tế, càng gần thời điểm các trường công bố, gửi giấy báo trúng tuyển và nhập trường, áp lực về nhu cầu chỗ ở của các tân sinh viên càng gia tăng. Ông Hiền, một phụ huynh ở Nam Định, cho biết: "Tôi sẽ tìm các khu xây quy củ, khép kín và an ninh tốt, thay vì tìm các phòng trọ cấp 4 lụp xụp như trước kia. Trường hợp buộc phải ở ghép với một cháu khác, tôi đang nghĩ tới khả năng thuê riêng một căn chung cư mini, để thuận lợi cho việc học của cháu trong 4 năm tới".

Còn đối với phân khúc văn phòng, trong quý II/2013, có 6 tòa nhà mới, với 104.600m2, có công suất trung bình 35% đã ảnh hưởng tiêu cực đến chỉ số toàn thị trường. Tuy nhiên, tất cả các hạng (A, B, C) đều có diện tích cho thuê thêm dương trong quý này. Giá thuê hợp lý hơn (rẻ hơn, kèm việc khuyến mãi nội thất, tiện ích) ở tất cả các hạng đã làm gia tăng trong diện tích thuê được lấp đầy.

Theo Savills Việt Nam, sau khi tăng liên tiếp trong năm 2012, tỷ lệ hàng tồn kho đã giảm trong hai quý đầu năm 2013. Riêng trong quý II/2013, chỉ số tồn kho giảm 2 điểm phần trăm xuống 93%, do tỷ lệ hấp thụ tăng. Co dãn diện tích căn hộ (cho thuê, để bán), gia tăng tiện nghi nội thất, khuyến mãi thời gian cho thuê (ký hợp đồng 6 tháng, được thuê 7 tháng), chiết khấu… là những điều thường làm của các đơn vị hoạt động địa ốc.

Linh động để đón đầu

Đặc biệt, có doanh nghiệp chuyên kinh doanh chung cư mini tại quận Đống Đa, Hà Nội còn áp dụng hình thức thuê – mua đối với sản phẩm của mình. Cụ thể, khách hàng ký trước hợp đồng thuê với chủ đầu tư trong 1 năm, với mức 4 triệu đồng/tháng. Sau đó nếu khách hàng yêu cầu giao dịch mua bán, hai bên sẽ cùng thương thảo để đi đến hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng sang tên. "Bằng cách này, chúng tôi đã cho thuê – mua được gần 100 căn CCMN chỉ trong vòng từ tháng 6 đến đầu tháng 8/2013", anh Minh, chủ doanh nghiệp tiết lộ.

Một cách làm khác, có phần "dũng cảm" hơn của chủ đầu tư dự án Nam Xa La, Hà Đông. Nhiều ngày qua, việc các sàn giao dịch ồn ào rao bán các căn hộ thuộc Khu đô thị Nam Xa La, với giá khá hấp dẫn, từ 9,5-13,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), thu hút sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Dù thông tin xác minh chưa được công bố từ Sở Xây dựng, nhưng động thái này đã mang lại hiệu quả bán hàng cao cho dự án này. Sức cầu với loại hình nhà ở giá rẻ, diện tích nhỏ (từ 31 đến dưới 70m2/căn) thực sự đang là "dòng máu" của thị trường BĐS thời khó khăn như hiện nay.

Cũng như vậy, thị trường cho thuê đang đón nhận lực hấp thụ mạnh trong tương lai rất gần với các yếu tố khách quan. Nếu biết tận dụng điều này, giới kinh doanh BĐS chắc chắn sẽ có thêm nguồn lực để duy trì sức "chiến đấu" tới khi địa ốc "bình phục" hẳn. Để làm được điều đó, cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng đầu tư, mở rộng và thu hẹp phân khúc đầu tư một cách hợp lý (và hợp pháp) là điều bắt buộc phải tính ngay từ lúc này.