Điều gì khiến người ta cứ muốn đổ tiền vào nơi đang chôn cả đống tiền của cả doanh nghiệp địa ốc, ngân hàng, của những nhà đầu tư, những người đang muốn thoát khỏi bất động sản. Điều gì sẽ xảy ra nếu như có hàng chục ngàn, thậm chí hàng trăm ngàn tỉ đồng tiếp tục bơm vào thị trường bất động sản?

Bất động sản năm 2014 đang ngập trong tiền theo nghĩa nếu nhìn vào những gói tín dụng lần lượt được công bố sẽ đổ vào lĩnh vực này thời gian vừa qua. Đầu tiên là gói 30.000 tỉ đồng của Chính phủ với lãi suất ưu đãi chỉ 6%/năm được tung ra nhằm “tháo gỡ khó khăn và giảm tồn kho”. Và mới đây nhất là thông tin Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) liên kết với một số ngân hàng khác cung cấp gói tín dụng 50.000 tỉ đồng cho ngành xây dựng. Đấy là chưa kể những tuyên bố bâng quơ trước đó về nguồn vốn cả trăm ngàn tỉ đồng sẽ được bơm vào bất động sản, hay những gói tín dụng vài ngàn tỉ đồng kèm ưu đãi của các ngân hàng thương mại cho vay, trong đó có bất động sản.

Điều gì khiến tiền cứ muốn đổ vào nơi đang chôn cả đống tiền của cả doanh nghiệp địa ốc, ngân hàng, của những nhà đầu tư, những người đang muốn thoát khỏi bất động sản. Điều gì sẽ xảy ra nếu như có ngần ấy tiền tiếp tục bơm vào thị trường bất động sản? Thử nhìn lại những gì đã diễn ra ở thời hoàng kim năm 2007 để hình dung thị trường địa ốc sẽ ra sao nếu tiền được tiếp tục đổ vào lĩnh vực này.

Tăng trưởng tín dụng nóng là câu chuyện của năm 2007 khi các ngân hàng sốt sắng cho vay, còn giới đầu tư địa ốc say sưa với việc mua đi bán lại kiếm lời. Một nhân viên kinh doanh tại quận 7 tới bây giờ vẫn không hiểu tại sao hồi đó nhiều người tới mua nhà lại có thể vay tiền ngân hàng dễ đến vậy. Tổng giám đốc người Singapore có dự án tại quận 2 (không tiện nêu tên) cho biết ở thời điểm chào bán căn hộ năm 2007 có một vài người gom lại thành nhóm người đã mua 10 căn một lúc để hưởng chiết khấu và có người còn “ôm” căn hộ tới bây giờ.

Việc kiếm tiền quá dễ khiến nhiều người lao vào địa ốc, và đây có lẽ là lĩnh vực có số doanh nghiệp tham gia đông nhất. Trong một buổi hội thảo gần đây, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, đã làm ngạc nhiên nhiều đại biểu khi cho biết hiện có khoảng 12.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh có liên quan đến địa ốc, đó là chưa kể số lượng không nhỏ nhà đầu tư cá nhân. Điểm chung của các doanh nghiệp địa ốc là ít vốn, hơn nữa luật pháp cũng không ràng buộc họ phải có nhiều tiền. Khi làm dự án chủ đầu tư chỉ cần có khoảng 20% vốn của dự án là có thể khởi công xây dựng, phần còn lại có thể vay ngân hàng hay huy động vốn của khách hàng. Chỉ có điều, lúc thị trường nóng sốt, người mua nhà cũng sử dụng đòn bẩy tài chính, chủ yếu vay vốn ngân hàng để lướt sóng.

Hơn nữa, sự mở rộng quy mô thị trường bất động sản quá nhanh đã hút một lượng lớn nguồn vốn vào lĩnh vực này. Đi đâu cũng thấy dự án, khu đô thị vệ tinh được vẽ ra chào bán nhộn nhịp. Một doanh nghiệp nước ngoài đã phải thốt lên rằng việc đầu tư đi quá nhanh so với nhu cầu của thị trường, và công ty này đã rút khỏi một dự án lớn ở Đồng Nai sau khi đã đầu tư một khoản tiền không nhỏ vào dự án khu đô thị này.

Giới chuyên gia ước tính ở thời điểm cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã có khoảng 500.000 tỉ đồng được các ngân hàng cho vay thế chấp bất động sản, chiếm khoảng 55% tổng dư nợ, và nếu cộng thêm khoảng 115.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp nữa, tỷ lệ cho vay bất động sản chiếm gần 70% tổng dư nợ. Đây là con số khổng lồ đối với nền kinh tế, do vậy nếu thị trường bất động sản sụp đổ chắc chắn hệ thống tài chính sẽ lao đao.

Chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng bắt đầu làm xì hơi quả bong bóng bất động sản, song dòng tiền vào lãnh vực này gần như không ít đi, ngược lại theo xu hướng tăng dần qua các năm. Chẳng hạn như tại TPHCM, cho vay bất động sản hiện nay vẫn chiếm từ 10-14% trên tổng dư nợ tín dụng trên dưới 1 triệu tỉ đồng. Năm 2008 cho vay bất động sản tại thành phố khoảng 63.000 tỉ đồng, sang năm 2009 con số này tăng lên 78.290 tỉ đồng. Năm 2010 con số này tăng lên 98.256 tỉ đồng rồi giảm xuống còn 85.844 tỉ đồng vào năm 2011. Sau khi duy trì mức này ở năm 2012, cho vay bất động sản đã tăng vọt lên 103.000 tỉ đồng trong năm 2013 (theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM).

Vấn đề của thị trường bất động sản không chỉ nằm ở con số tín dụng cho vay trực tiếp mà còn nằm ở tảng băng ngầm cho vay thế chấp. Có thể cũng chính vì vậy mà giá trị tồn kho bất động sản được hiểu mỗi người mỗi kiểu. Số liệu báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy giá trị tồn kho bất động sản khoảng 92.000 tỉ đồng và đang có xu hướng giảm xuống trong thời gian gần đây. Tuy nhiên giới quan sát thị trường cho rằng con số đó chưa phản ánh hết thị trường bởi một lượng tiền lớn vẫn đang còn nằm trong bất động sản các loại.

Không bàn đến việc có hay không gói 50.000 tỉ đồng, và các ngân hàng lấy nguồn tiền ấy ở đâu ra để cho vay. Trao đổi với Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng bên lề buổi hội thảo góp ý dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi tổ chức tại TPHCM ngày 31-3, về gói tín dụng này, ông từ chối bình luận, nói còn phải suy nghĩ thêm. Nhưng có thể thấy các ngân hàng đang tỏ ra thân thiện với doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà hơn, một phần là vì nguồn vốn dồi dào, một phần là để cứu chính họ.

Thực ra, chuỗi liên kết bốn nhà của VNCB không mới; ngay từ năm 2012 BIDV đã muốn thành lập “Câu lạc bộ bốn nhà”, gồm nhà băng (ngân hàng), nhà đầu tư dự án, nhà thầu thi công và nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Việc hợp tác bốn bên kỳ vọng sẽ góp phần tạo sự luân chuyển dòng tiền trên thị trường với ngân hàng giữ vai trò là người trung gian. Chủ đầu tư được tiếp tục cấp vốn để hoàn thành dự án dở dang để bàn giao nhà cho khách hàng, kéo theo các lĩnh vực khác chuyển động.

Phải mất 5-6 năm mới làm cho giá nhà giảm xuống sau cơn sốt đỉnh điểm vào năm 2007. Những thông tin về gói tín dụng này, nguồn tiền kia ít nhiều đang tạo ra chút hy vọng lẫn hoài nghi trên thị trường. Chỉ có điều chuỗi liên kết này, nếu có, mới chỉ tập trung giải quyết vấn đề của chủ đầu tư, của nguồn cung sản phẩm, chưa thấy bóng dáng người mua nhà, một nhân tố quan trọng trong việc kích hoạt thị trường địa ốc chuyển động.