Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ có ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ những nút thắt về pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được làm rõ thêm.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP là tin vui đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng...

Tạm thở phào

Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cho phép các công trình lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ được cấp sổ hồng theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Điều này mở ra hy vọng rằng, những nút thắt về pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng sẽ dần được tháo gỡ.

“Việc các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được cấp sổ hồng theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP một phần cho thấy nỗ lực rất lớn của cơ quan quản lý nhà nước nhằm tiến tới hoàn thiện những quy định cho loại hình bất động sản đặc biệt này”, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nói và nhấn mạnh, đây sẽ là nền tảng thúc đẩy tốc độ phát triển dòng sản phẩm mới, khi nhà đầu tư có niềm tin hơn vào giá trị pháp lý của chúng cũng như gia tăng giá trị tài sản.

Cùng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đánh giá, Nghị định 10/2023/NĐ-CP là tin vui đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bởi rất nhiều đơn vị phát triển bất động sản có sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel), văn phòng khách sạn (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng… ở nhiều tỉnh, thành phố du lịch.

"Để tháo gỡ hoàn toàn những vướng mắc về pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng, Nghị định 10/2023/NĐ-CP cần tiếp tục được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện."

Theo ông Phúc, lâu nay, vấn đề pháp lý cho loại hình sản phẩm trên chưa rõ ràng, cũng có địa phương chủ động gỡ nút thắt này nhưng phải thu hồi ngay sau đó. Vì vậy, Nghị định mới của Chính phủ đã tạo ra hành lang pháp lý để người mua yên tâm về quyền sở hữu và giá trị tài sản của họ, kích lại thanh khoản cho thị trường vốn “bế tắc” nhiều năm nay.

“Nếu tháo được vướng mắc pháp lý cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng khác, thì sẽ giúp phục hồi thị trường đầy tiềm năng này”, ông Phúc nói và nhấn mạnh, lợi ích đầu tiên có thể thấy là, khi quyền lợi của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ, thì giao dịch ở thị trường thứ cấp cũng được đơn giản, thanh khoản của thị trường mới nhanh chóng phục hồi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một thập kỷ qua, các loại hình bất động sản mới đều đang vướng pháp lý ở khâu cấp giấy chứng nhận. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và doanh nghiệp, mà còn tác động tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường.

Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định hợp đồng mua bán, thuê mua condotel, officetel tại mẫu số 02 phụ lục ban hành kèm theo. Song các địa phương vẫn chưa dám cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm này.

Đến nay, ông Châu cho rằng, từ quy định trên, sở tài nguyên và môi trường các tỉnh có đủ căn cứ pháp luật để cấp sổ đỏ cho tất cả “các cơ sở lưu trú du lịch”, đặc biệt là condotel, tháo gỡ được vướng mắc tồn tại đã lâu.

Quy định vẫn cần được hoàn thiện

Theo ông Lê Hoàng Châu, để tháo gỡ hoàn toàn các vướng mắc về pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng, Nghị định 10/2023/NĐ-CP cần tiếp tục được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện. Nghị định chỉ quy định việc cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú theo quy định của pháp luật về du lịch. Trong khi đó, còn nhiều loại công trình sử dụng vào mục đích lưu trú theo quy định của pháp luật về nhà ở, về xây dựng, về kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, cần khái quát việc cấp giấy chứng nhận với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ để thống nhất việc quản lý. Điều này cũng là tạo sự công bằng giữa các loại hình bất động sản mới về chức năng và pháp lý.

“Nếu khái quát các quy định pháp luật, sẽ tạo điều kiện cấp giấy chứng nhận bình đẳng cho nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện trong một thập kỷ qua”, ông Châu nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về cơ bản là cơ sở để hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật sau này cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, có một điểm tạo ra sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật là một dự án xây khách sạn du lịch mà chủ đầu tư không bán căn hộ du lịch cho ai thì khi làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận, phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Dù cũng có quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc này, nhưng các vấn đề pháp lý phát sinh sẽ còn đó.

“Quy định tại Điều 72, Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã đưa về những vấn đề cơ bản ban đầu mà trước nay đều né tránh, đó là dự án condotel có phải là dự án kinh doanh bất động sản hay không?”, ông Phượng đặt vấn đề và cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đều không có quy định để xác định dự án nào là dự án kinh doanh bất động sản, thậm chí Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa có quy định xác định dự án kinh doanh bất động sản.

Hiện tại, nhiều dự án nghỉ dưỡng chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch. Các chủ đầu tư thường đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào ngành nghề kinh doanh, nhưng không phải là mục tiêu hoạt động của dự án.

Do đó, với quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP, các địa phương vẫn khó cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel tại các dự án, vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư có theo Luật Kinh doanh bất động sản hay không.