Phải rất khó khăn thị trường bất động sản (BĐS) mới có dấu hiệu hồi phục, nhưng khi dấu hiệu ấy còn rất yếu ớt, hiện tượng đầu cơ, làm giá nhà đất lại xuất hiện.

Thời gian gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng phản ánh nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS đang bị đầu cơ, làm giá, và căn cứ được đưa ra là tình trạng tăng giá bất thường tại một số dự án nhà đất. Điều đáng nói, việc tăng giá này được phản ánh thông qua việc mua đi bán lại của các “khách hàng”. Những “khách hàng” này mua được nhà giá gốc rồi mang ra các sàn giao dịch BĐS hoặc bán trực tiếp cho đối tượng có nhu cầu mua nhà thực. Mức chênh lệch cho mỗi căn hộ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng…

Ngoài ra, trên thị trường BĐS cũng xuất hiện nghi vấn chủ đầu tư “bắt tay” sàn BĐS để làm giá, thổi giá căn hộ. Nghi vấn này được đưa ra sau khi trên thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm nhà đất dù chưa chính thức mở bán nhưng trên các trang rao vặt, mua bán thì đã bày bán rất nhiều. Ví như dự án chung cư Tràng An (Phùng Chí Kiên, Hà Nội), chủ đầu tư chưa chính thức mở bán nhưng thông tin mở bán căn hộ đã được đăng tải tràn lan trên mạng. Mức giá đưa ra cho những căn hộ này cũng rất đa dạng, từ 26-30 triệu đồng/m2.

Thậm chí, tại một số dự án như Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, chỉ sau 2 giờ mở bán, 70% số căn hộ đã có chủ. Hiện tượng này đúng ra là rất đáng mừng nhưng theo TS Nguyễn Minh Phong, nó cũng sẽ khiến không ít người đặt câu hỏi: Dự án có “cháy hàng” thật hay không?

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, ông Phong cho rằng đây là tâm lý chung của người mua. Trong bối cảnh thị trường BĐS mới đang trong quá trình phục hồi, người mua tuy đã trở lại thị trường nhưng vẫn còn e dè, thanh khoản thị trường tăng nhưng không có nghĩa tồn kho và nợ xấu dễ dàng được cải thiện. Vậy nên chuyện BĐS “cháy hàng”, hết hàng, hoặc tăng giá do “cháy hàng” rất khó xảy ra.

Về hiện tượng sàn BĐS “chạy trước ô tô” khi chủ đầu tư BĐS chưa chính thức mở bán cũng như việc tăng giá bất thường tại một số dự án BĐS, ông Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đây là điều rất đáng lo ngại. Đặc biệt, nó thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp trong kinh doanh của doanh nghiệp.

Ông Quang cảnh báo, nếu doanh nghiệp không xây dựng cho mình một chiến lược phát triển kinh doanh hợp lý, với cơ cấu sản phẩm hợp lý và đặc biệt, phải biết cân đối lợi nhuận không chỉ cho bản thân mà với cả lợi ích của khách hàng, viễn cảnh khó khăn, ế ẩm như những năm 2011-2013 là hiện hữu.

Một điểm nữa, theo tìm hiểu của phóng viên, tại một số dự án hot, chủ đầu tư đã tuyên bố “cháy hàng”, người có nhu cầu mua nhà thực vẫn có thể tìm được sản phẩm ưng ý, ở những dự án có vị trí đẹp, thuận lợi. Tuy nhiên, để làm được điều này, người mua sẽ phải bỏ một khoản tiền chênh lên tới 300, 400 và thậm chí là 500 triệu đồng.

Trong vai một khách hàng mua nhà, phóng viên đã lên hệ với Sàn BĐS EZ, đơn vị phân phối dự án căn hộ tại dự án Housing Complex (136 Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Qua trao đổi với nhân viên môi giới tự xưng tên Tuấn, phóng viên được biết, hiện dự án đã được bán hết, không còn căn hộ nào. Nếu khách có nhu cầu mua thì phải chấp nhận thanh toán khoản tiền chênh từ 2-4 triệu đồng/m2, tùy căn hộ và tùy từng vị trí.

Tại một dự án khác là chung cư CT3 Cổ Nhuế của Tập đoàn Nam Cường, phóng viên cũng bắt gặp hiện tượng tương tự. Khách hàng không thể mua được căn hộ theo giá gốc của chủ đầu tư mà phải mua nhà với giá chênh lên tới 5-6 triệu đồng/m2.

Ông Vũ Kỳ Anh - Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng TNP đưa quan điểm, chuyện BĐS tăng giá khi mua qua tay người này, người kia là chuyện bình thường. Tuy nhiên, khi số lượng căn hộ tại một dự án được giao bán với các mức chênh khác nhau có số lượng lớn thì nó lại không bình thường. Điều này chỉ có thể giải thích là có bàn tay của giới đầu cơ, và cũng không loại trừ việc chính chủ đầu tư thông qua sàn BĐS để làm giá. Những hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đầu được lập lên giữa chủ đầu tư-sàn BĐS-người mua dễ dàng được “đạo diễn”, lập nên bởi chính chủ đầu và sàn BĐS.

Nói như vậy để thấy rằng, bên cạnh việc tăng giá BĐS vì chủ đầu tư uy tín, xây dựng có chất lượng thì thị trường BĐS vẫn có hiện tượng đầu cơ, làm giá. Và đáng nói ở đây là hiện tượng chủ đầu tư “bắt tay” sàn BĐS để làm giá căn hộ. Sự thiếu chuyên nghiệp này xuất phát từ lối làm ăn chộp giật, không có chiến lược kinh doanh, và thẳng thắn ra đó chính là sự tham lam của không ít doanh nghiệp. Hiện tượng này cần phải được cảnh báo bởi trong bối cảnh thị trường BĐS như “con bệnh” đang trong quá trình tẩm bổ, bồi dưỡng thì chỉ một tác động nhỏ, rất có thể, “con bệnh” đó sẽ lại lâm cảnh chết… lâm sàng!