Thị trường bất động sản (BĐS) vừa có dấu hiệu tăng thanh khoản, bỗng xuất hiện hàng loạt “chiêu” lách luật, trốn thuế, cùng đó là sự nhập nhèm khi hợp đồng tính theo thông thủy, giá bán tính theo tim tường...

Tiền chênh vào “túi” ai?

Chiều 9/7, Công ty Cổ phần Ngôi Sao An Bình và Sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương phối hợp tổ chức mở bán dự án chung cư Green Star (trên đường Phạm Văn Đồng). Hàng trăm khách hàng quan tâm đến dự án đã tham dự lễ mở bán đều chưng hửng khi không thể mua được căn hộ đúng với giá gốc 21 triệu đồng/m2 mà chủ đầu tư đưa ra.

Nhân viên sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương - đơn vị độc quyền phân phối dự án ngay lập tức đưa ra bảng giá 23 - 23,7 triệu đồng/m2 cho khách hàng và thông báo rõ: Khách hàng muốn vào tên hợp đồng đặt cọc, thì phải trả trước số tiền chênh từ 150 đến hơn 200 triệu đồng/căn.

Toàn bộ số tiền chênh này, nhân viên môi giới thu mà không giao cho khách bất cứ một hóa đơn, chứng từ nào. Như vậy, với mức chênh này, nếu 1.936 căn hộ của dự án Green Star hoàn thành, đã có khoảng 400 tỷ tiền chênh hoàn toàn nằm ngoài sổ sách.

"Nếu quy định mua bán BĐS không nhất thiết phải qua sàn thì người mua nhà có quyền lựa chọn mua qua sàn hay mua trực tiếp của chủ đầu tư. Lúc đó, tự các sàn sẽ phải trở thành một điểm giao dịch tốt để cung ứng các dịch vụ có chất lượng cho khách hàng; còn chủ đầu tư cũng vì uy tín, thương hiệu của mình mà không để giới đầu cơ ngang nhiên làm giá, càng không có cơ hội bắt tay với giới đầu cơ trục lợi”. GS. Đặng Hùng Võ

H., nhân viên sàn BĐS Hoàng Vương bật mí, với mỗi căn hộ bán được, nhân viên BĐS được “ăn chia” 5 - 6 triệu đồng (tùy diện tích, vị trí căn hộ), còn số tiền chênh hàng trăm triệu kia, sàn BĐS và chủ đầu tư “ăn chia” với nhau. “Sàn BĐS cũng chỉ được một tỷ lệ nhỏ thôi, còn lại trả về cho chủ đầu tư”, H. cho hay.

Không chỉ tại dự án Green Star, rất nhiều dự án chung cư tại Hà Nội khách hàng đều phải trả tiền chênh hàng trăm triệu đồng như chung cư Viện 103 Văn Quán giá chênh 50 - 150 triệu đồng/căn; dự án căn hộ cao cấp Trung Yên Plaza, Lancaster chênh lên tới 200 triệu đồng/căn, dự án Diamon Flower chênh 50-100 triệu đồng/căn...

Theo GS. Đặng Hùng Võ, thị trường nhà đất vừa có dấu hiệu “ấm” lên thì đã xuất hiện tiền chênh, mua suất - đây là hệ quả của việc quy định pháp luật còn chưa chặt chẽ, vẫn còn “kẽ hở” để tạo cơ hội cho sự đầu cơ, trục lợi, thậm chí là tạo cơ hội cho chủ đầu tư bắt tay với giới kinh doanh trốn thuế, làm giá người tiêu dùng.

Bởi việc khách hàng mua sau phải trả cho người mua trước một khoản tiền khi mua lại suất căn hộ mà mình mong muốn là bình thường. Nhưng sẽ là không bình thường khi dự án vừa mở bán, những khách hàng ký hợp đồng đầu tiên vẫn phải trả tiền chênh. Và bất bình thường hơn khi những khoản tiền chênh khổng lồ này vào thẳng “túi” của sàn giao dịch, thậm chí chủ đầu tư mà không phải chịu bất cứ một thứ thuế, phí nào.

Vẫn tính diện tích theo tim tường

Theo quy định của Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, từ ngày 8/4/2014, khi mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được tính theo diện tích thông thủy thay vì cách tính tim tường (tính cả diện tích tường căn hộ, trụ và hộp kỹ thuật của khu chung cư). Tuy nhiên, tới thời điểm này, hầu hết các dự án vẫn áp dụng cách tính tim tường khi tính giá bán cho khách hàng. Như tại dự án 36 Hồ Tùng Mậu hay dự án Green Star, dù hợp đồng mua bán vẫn ghi theo diện tích thông thủy, nhưng khi thu tiền của khách, chủ đầu tư vẫn tính theo tim tường.

Anh Hà, khách hàng đang cân nhắc mua một căn hộ tại tòa B4, dự án Green Star cho hay, anh định mua căn hộ 66,8m2 (tính theo tim tường), nhân viên bán hàng cho biết, nếu tính theo diện tích thông thủy, căn hộ chỉ có diện tích 60,2m2, nhưng phần diện tích này chỉ được ghi vào hợp đồng, còn khi trả tiền, anh vẫn phải trả theo diện tích tim tường.

“Nhân viên BĐS cho biết, nếu muốn tính theo thông thủy thì họ sẽ chia giá trị căn hộ theo diện tích thông thủy, đằng nào số tiền anh phải trả cũng như nhau. Như thế này thì Thông tư 03 ra đời chỉ cho có mà thôi”, anh Hà than.

Ông Trần Đức Diễn thừa nhận, đúng là tới thời điểm này, các chủ đầu tư vẫn áp dụng cách tính tim tường thay vì áp dụng theo thông thủy như quy định của Bộ Xây dựng. Dù theo ông Diễn, cách tính nào cũng không gây thiệt hại cho người mua nhà bởi chủ đầu tư khi đưa ra giá bán đã tính tổng giá trị căn nhà qua suất đầu tư, nếu tính theo tim tường thì giá bán trên mỗi m2 sẽ thấp hơn, còn tính theo thông thủy thì chủ đầu tư sẽ phải cộng cả giá thành cột, hộp, tường vào nên giá bán trên mỗi m2 sẽ tăng lên. Tuy nhiên, rõ ràng khách hàng sẽ thấy không thoải mái, minh bạch khi các chủ đầu tư BĐS ghi trong hợp đồng một đằng, tính giá tiền một nẻo.