Thị trường bất động sản, theo đà của hai năm trước, vẫn chưa thực sự khởi sắc trong bảy tháng đầu năm nay khi lượng hàng bán ra vẫn cầm chừng mặc dù nhu cầu về nhà ở rất lớn.

Với nhiều người, đây là thời điểm thích hợp để mua nhà vì giá bất động sản đang đà giảm giá. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng với lãi suất ngân hàng như hiện nay thì việc mua nhà không có lợi. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã trao đổi với ông Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Kinh doanh, Đại học Ngân hàng TPHCM xung quanh lãi suất tiền vay mua nhà cũng như về tình hình thị trường bất động sản hiện nay.

Bằng nhiều cách khác nhau, các chủ đầu tư đang hạ giá xuống để thu hút người mua, nhưng với lãi suất ngân hàng hiện nay, theo ông, liệu đã thích hợp để mua nhà?

Ông Lê Thẩm Dương

Không như cho vay trong sản xuất với lãi suất đang được hạ xuống còn 12% - 13%/năm, lãi suất cho vay tiêu dùng hiện nay đang dao động từ 14% - 16%/năm. Do vậy, nếu so với dòng tiền thu nhập và so với tỷ lệ lạm phát hiện nay thì một khoản vay ngân hàng 500 triệu đồng đã là quá sức chi trả với nhiều người.

Điều đó dẫn đến một thị trường mà cả người mua nhà và chủ đầu tư phát triển dự án đều gặp khó khăn về tài chính. Trong bối cảnh đó nhiều người phải chấp nhận phương án mua nhà giá khoảng từ 800 triệu đến 1,5 tỉ đồng. Đây là phân khúc đang được xem là thu hút khách hàng hiện nay. Tuy nhiên, nhà giá đó vẫn chưa tối ưu đối với người ở so với thu nhập hiện nay, nhưng phải chấp nhận vì điều kiện kinh tế như thế này.

Theo dự đoán của ông thì lãi suất ngân hàng có hạ trong thời gian tới?

Theo tôi biết thì Ngân hàng Nhà nước tiếp tục bơm tiền ra thị trường, và lãi suất sẽ hạ nhưng chỉ hạ cho từng đối tượng, chẳng hạn như xuất khẩu. Để điều kiện hạ chung cho mọi đối tượng thì có hai vấn đề. Một là có nên không vì đôi khi người ta dùng lãi suất để tiết chế tiêu dùng ở lĩnh vực này. Hai là nếu nên thì với lạm phát 8% như hiện nay thì lãi suất không hạ được, cộng với Thông tư 13 (Thông tư 13/2010/TT-NHNN quy định các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng) buộc các ngân hàng phải quản trị tài sản có rủi ro, làm cho tài sản sinh lời bị co lại.

Điều đó dẫn đến để ngân hàng sống được thì lãi suất có xu hướng tăng. Như vậy lãi suất có thể sẽ hạ theo lộ trình và từng đối tượng, và nói chung nếu tính bình quân thì lãi suất không thể hạ được.

Một số người dự đoán giá căn hộ có thể sẽ hạ 20% nữa trong thời gian tới. Ông nghĩ gì về dự đoán này?

Thực ra một con số 20% hay 30% khó định lượng được, nhưng về định tính thì có thể đoán được. Hiện riêng tiền lãi, chưa tính tiền hoàn vốn của các dự án, đặc biệt là các chung cư cao cấp, phải trả là rất cao. Do vậy để giải quyết vốn, các doanh nghiệp địa ốc chỉ còn một cách phải bán sản phẩm ra. Hình thức phổ biến được áp dụng hiện nay là bán buôn, từ đó người mua sỉ sẽ bán lẻ lại cho người mua nhà.

So với giá ngày xưa thì đã giá đã giảm nhiều nhưng con số cụ thể bao nhiêu không thể biết được, vì thực tế Hoàng Anh Gia Lai cũng đã phải giảm đến 30% - 40% giá thành để tháo vốn. Khi đã vào thế không còn sức để trả lãi nữa thì giá nào cũng phải bán.

Để thu hút người mua, người ta phải hạ giá xuống, thậm chí dưới giá thành để tháo vốn ra; hoặc sẽ tiếp tục giữ giá và tăng mức chiết khấu cho các kênh phân phối để các đơn vị này tiếp cận người mua. Đây cũng là hình thức các doanh nghiệp áp dụng để tháo vốn thành công.

Nghị định 71 cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu để huy động vốn. Liệu đây sẽ là kênh huy động vốn các doanh nghiệp sẽ áp dụng nhiều trong thời gian tới?

Thực ra, ngân hàng là cửa chính yếu thì nay đã bị thu hẹp lại rất nhiều vì Thông tư 13 có hiệu lực từ ngày 1-10 tới đây, sẽ khống chế tỷ lệ cho vay với thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Tổng dư nợ cho vay và chứng từ có giá tham gia vào quá trình đầu tư bất động sản, chứng khoán phải có đảm bảo, không được tín chấp và không được quá 20% so với vốn điều lệ.

Trong bối cảnh kênh ngân hàng bị kẹt và nguồn huy động từ dân chúng không thể đủ vì bất động sản cần vốn lớn và mang tính dài hạn thì kênh phát hành trái phiếu sẽ là xu hướng phát triển trong thời gian tới. Thực tế đã có doanh nghiệp rất thành công với phương pháp này. Tuy nhiên, tỷ lệ này sẽ không nhiều và việc phát hành trái phiếu cũng buộc các doanh nghiệp phải làm ăn bài bản, phát triển dự án đàng hoàng hơn mới thu hút được nhà đầu tư.

Ở góc độ một chuyên gia tài chính và am hiểu thị trường bất động sản, ông có thể đưa ra dự đoán về thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Bất động sản là ngành chu kỳ, là bức tranh của nền kinh tế, và vì vậy nó sẽ biến thiên theo xu hướng của nền kinh tế. Năm 2008 thị trường bất động sản nằm ngang, năm 2009 cũng tương tự và 7 tháng đầu năm nay thị trường vẫn tiếp tục đi ngang mặc dù cầu rất lớn.

Nhiều người dự đoán thị trường sẽ khả quan trong năm nay nhưng cái khả quan ấy vẫn nằm trong tiềm ẩn. Với tình hình kinh tế hiện nay thì thị trường sẽ tiếp tục đi ngang, không thể tăng trưởng khá hơn được trong những tháng còn lại của năm nay.

Xin cám ơn ông!

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG