Báo cáo nghiên cứu thị trường quý IV/2014 của CBRE, Savills Việt Nam và Cushman & Wakefield được công bố cuối tuần qua đã cho thấy bức tranh khởi sắc của thị trường bất động sản Hà Nội.

Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường

Theo kết quả tổng hợp của CBRE, trong quý IV/2014, làn sóng mở bán mới căn hộ tiếp tục mạnh mẽ. Trong quý, có tổng cộng 7.200 căn hộ được chào bán ra thị trường từ 16 dự án, hầu hết thuộc phân khúc trung cấp và bình dân, nâng tổng số căn hộ chào bán mới cả năm 2014 lên 16.200 căn, gấp hơn hai lần con số 7.900 căn của cả năm 2013.

Về giá, các dự án ở các quận nội đô tiếp tục thu hút khách mua và giữ mức giá bán sơ cấp khá cao. Giá sơ cấp bình quân của dự án tại các quận nội đô tăng khoảng 10 - 20% so với năm trước. Tại phân khúc bình dân, các căn hộ được mở bán mới, đặc biệt vào thời điểm cuối năm đã có mức giá chào bán cao hơn các căn hộ mở bán trước đó từ 5 - 10% tùy dự án và vị trí.

Giá bán lại các căn hộ thứ cấp cũng tăng nhẹ khoảng 0,4% so với quý trước. Giá thứ cấp cải thiện ở hầu hết các phân khúc và mạnh nhất tại phân khúc cao cấp với mức tăng 2,2% so với quý trước đó. Tính theo năm, giá thứ cấp của phân khúc cao cấp và hạng sang cũng tăng mạnh so với các phân khúc khác, với mức tăng 4,0% và 6,7% tương ứng. Giá thứ cấp các căn hộ trung cấp và bình dân lại giảm so với năm trước.  Diễn biến này là do nguồn cung các căn hộ cao cấp và hạng sang đang dần hạn chế, trong khi đó, nguồn cung trung cấp và bình dân ngày càng nhiều hơn, đặc biệt là các dự án nhà ở bình dân quy mô lớn với thiết kế căn hộ nhỏ và có giá tốt.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của Công ty Bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam, quý IV/2014 chứng kiến hoạt động chào bán mạnh mẽ từ tất cả các phân khúc. Điều này có thể giải thích bởi một số lý do như thị trường cuối năm thường xuyên rất năng động do yếu tố văn hóa cũng như sự cố gắng của các chủ đầu tư cho trong quá trình xây dựng, các chương trình khuyến mại đa dạng và khả năng đảm bảo cho thuê lại các căn hộ đã bán cho khách tại các dự án cao và trung cấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cũng bình luận: “Thị trường căn hộ để bán đang trên đà hồi phục. Số lượng mở bán mới tiếp tục xu hướng tăng kể từ quý I/2014 trong khi lượng tồn kho giảm dần. Số lượng căn hộ bán được trong hai quý gần đây đang ở mức cao nhất kể từ quý II/2011. Số lượng căn hộ đã bán trong cả năm 2014 đạt mức cao nhất kể từ 2009. Trong quý IV này, hạng C có hoạt động tốt nhất, theo sát là hạng B. Số lượng căn đã bán của hạng A tiếp tục tăng đáng kể từ quý I/2014”.

Văn phòng cho thuê “có lợi” cho khách hàng

Savills cho biết, phân khúc thị trường văn phòng Hà Nội trong quý IV/2014 có thêm nguồn cung văn phòng hạng B từ Dự án hỗn hợp CTM quận Cầu Giấy, nâng tổng nguồn cung văn phòng tăng lên 1.123.800 m2, tăng 0,9% so với quý trước đó. Công suất thuê văn phòng được cải thiện trong quý này nhờ những nỗ lực của Chính phủ trong việc thu hút nguồn vốn FDI và các dấu hiệu tích cực của sự phục hồi kinh tế. Công suất tăng 5,1% và 4,1% lần lượt cho hạng A và B.

Thị trường văn phòng cho thuê năm 2014 có một số thay đổi đáng kể về mặt xu hướng. Nguồn cung tăng khiến giá thuê giảm; dịch chuyển từ các quận trung tâm ra khu vực phía Tây Hà Nội là những điều đã được ghi nhận trong một vài năm gần đây.

“Khách thuê không chỉ lựa chọn di chuyển ra khu vực phía Tây hoặc cận trung tâm như trước đây, mà còn tới nhiều khu vực khác nhau của Hà Nội. Về phía chủ đầu tư, nhằm giữ chân khách thuê hiện tại và thu hút các khách thuê mới, việc nâng cấp toà nhà, đầu tư dịch vụ và đưa ra các chính sách ưu đãi cùng các phương án thuê linh hoạt đang được quan tâm hơn bao giờ hết. Những thay đổi này sẽ tiếp tục diễn tiến trong năm 2015. Đây cũng chính là những diễn biến tích cực của phân khúc văn phòng cho thuê trong chu kỳ phát triển của mình”, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao văn phòng cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết.

Còn theo dự báo của CBRE, trong năm 2015, sẽ không có thêm dự án tòa nhà hạng A, nhưng có 12 dự án hạng B ra mắt. Trong số đó, 68% nguồn cung mới tọa lạc tại khu vực phía Tây Thành phố, ví dụ như các tòa Apex, Handico, Diamond Flower và 147 Hoàng Quốc Việt, tạo sức ép lớn hơn cho khu vực này. Vì vậy, giá thuê sẽ là một yếu tố cạnh tranh then chốt đối với các tòa nhà văn phòng, đặc biệt ở khu vực phía Tây. Đáng chú ý là sự phục hồi của nền kinh tế, với mức GDP và FDI tăng trưởng lạc quan được dự đoán sẽ làm tăng tỷ lệ lấp đầy trong năm 2015. Thị trường được kỳ vọng sẽ có nhiều hơn các khách thuê quốc tế quan tâm đến các tòa nhà văn phòng xanh thân thiện với môi trường và tiết kiệm năng lượng, một xu hướng đang diễn ra trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Mặt bằng bán lẻ, đất nền có dấu hiệu tốt

Thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý IV 2014, theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tiếp nhận thêm nguồn cung mới từ hai khối đế bán lẻ tại tòa CTM (quận Cầu Giấy) và tòa Golden Land (quận Thanh Xuân). Bên cạnh đó, Tràng Tiền Plaza đã mở cửa hoạt động trở lại sau 4 tháng tu sửa và tái cơ cấu các gian hàng. Tổng nguồn cung của thị trường lên đến 709.092 m2. Giá thuê trung bình tại tầng trệt của trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm tổng hợp ghi nhận mức tăng 3,3% so với quý trước đó, đạt khoảng 39,7USD/m2/tháng do toàn bộ diện tích thuê của Tràng Tiền Plaza mở cửa trở lại vào cuối tháng 12. Tuy nhiên, giá thuê của khối đế bán lẻ giảm mạnh 21% theo quý, chỉ còn 41,5 USD/m2/tháng do mức giá chào thuê khá thấp của hai khối đế bán lẻ mới so với mức giá trung bình của thị trường.

CBRE nhận định, trong năm 2015, một số trung tâm mua sắm không hoạt động tốt sẽ phải đóng cửa hoặc cải tạo lại, giá thuê sẽ tiếp tục đà giảm nhẹ nhằm duy trì tỷ lệ lấp đầy. Mở rộng kinh doanh và xâm nhập thị trường được trông đợi là những yếu tố chính cho thị trường bán lẻ năm 2015 do ảnh hưởng của cam kết của Việt Nam với WTO.

Thị trường biệt thự, liền kề cũng có dấu hiệu tốt khi CBRE cho rằng, quý IV/2014 là quý thứ hai liên tiếp giá thứ cấp tăng trong năm 2014 với mức tăng 0,4% so với quý trước đó. So với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm giá đang thu hẹp lại chỉ còn 7%, thay vì 20% và 30% của các năm trước đây. Điều này đã cho thấy tín hiệu tích cực trên toàn thị trường.

Thị trường biệt thự, liền kề được kỳ vọng sẽ có sự tăng giá nhẹ trong một vài quý tới nhờ những quy định mới trong Luật Đất đai sửa đổi và lòng tin của người mua đối với thị trường được cải thiện. Các chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý, tiến độ xây dựng và cơ sở hạ tầng, tiện ích đầy đủ là những yếu tố tiên quyết trong việc thu hút người mua. Luật Nhà ở sửa đổi nới điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ làm tăng lượng giao dịch trên thị trường nhà đất. Tuy nhiên, luật này chỉ có hiệu lực từ tháng 7/2015, nên trong ngắn hạn, thị trường bất động sản sẽ không có bất kỳ cú nhảy vọt nào.