Theo nhiều chuyên gia, những chuyển dịch tích cực trên thị trường bất động sản (BĐS) vừa chưa thể làm “tan băng” tồn kho. Bởi nếu các doanh nghiệp (DN) chạy đua làm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ mà không tính đến nhu cầu của thị trường sẽ có thể tạo nên nguồn cung quá lớn so với khả năng tiêu thụ của thị trường. Nhiều ý kiến cũng bày tỏ lo ngại, việc DN “luẩn quẩn” chạy từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội có khả năng càng làm hàng tồn kho tăng cao.

Hơn một tháng sau khi gói hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng có hiệu lực, nhiều DN bắt đầu “ồ ạt” cho triển khai dự án căn hộ giá thấp. Tính đến cuối tuần qua, thống kê từ thời điểm gói hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà để ở được áp dụng cho thấy, cả nước đã có hơn 20 dự án nhà giá rẻ được DN công bố khởi công. Bộ Xây dựng đang đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Ngân hàng thương mại cổ phần chấp nhận danh sách 30 dự án được hưởng gói “30 nghìn tỷ”.

Theo nhiều chủ đầu tư, căn hộ có diện tích nhỏ vẫn có giao dịch, triển vọng tăng cầu đã sáng hơn. Điều này đang tạo động lực cho DN khởi công xây mới các dự án nhà giá rẻ. Hơn nữa, các công ty (BĐS cũng muốn tranh thủ số vốn khoảng 9 nghìn tỷ đồng trong gói hỗ trợ lãi suất 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Trên thực tế, những dự án nhà ở khởi công trong thời gian gần đây cũng đều thuộc diện được vay vốn ưu đãi lãi suất từ gói hỗ trợ này.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho biết, con số dự án nhà ở xã hội sẽ không dừng lại ở mức hiện nay. Các ngân hàng đang tích cực đáp ứng nhu cầu vay của DN. Agribank đã giải ngân cho vay 13 dự án của 10 DN với tổng mức đầu tư 3.295 tỷ đồng.

Cùng động thái này, BIDV cũng cam kết dành 10 nghìn tỷ đồng để thực hiện chủ trương hỗ trợ nhà ở, với tỷ lệ cho vay được phân bổ 60% cho DN và 40% cho người mua nhà… Tại TP. Hồ Chí Minh, trước mắt còn tới 40 DN có đủ điều kiện vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đã gửi hồ sơ về Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, lực hỗ trợ cho phía cầu từ gói 30 nghìn tỷ đồng còn khá hạn chế. Tính đến 12/7, mới chỉ có 20 hồ sơ được duyệt theo chủ trương này tại TP. Hồ Chí Minh và các ngân hàng cũng chưa giải ngân. Những người trong cuộc cho rằng, do các DN đang nhanh chân hơn người mua nhà, tận dụng khá tốt chủ trương hỗ trợ từ gói tín dụng lãi suất thấp này.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hoàng Minh - Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cho biết, trong từng thời điểm, tỷ lệ tín dụng hỗ trợ nhà ở dành cho người mua và DN sẽ thay đổi. Phần cho vay đối với DN về tổng thể vẫn chỉ xoay quanh hạn mức tín dụng không quá 9 nghìn tỷ đồng của gói hỗ trợ. Nhưng nếu tốc độ quay vòng vốn vay của DN càng nhanh, hiệu suất sử dụng vốn càng lớn.

“Tỷ lệ cá nhân vay vốn mua nhà ở theo gói tín dụng ưu đãi đang tăng lên từng ngày”, ông Nguyễn Hoàng Minh cho hay. Cũng theo NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, bên cạnh phần tái cấp vốn của NHNN đối với các ngân hàng thương mại để thực hiện chủ trương này, một số nhà băng đã tự cân đối nguồn vốn của mình để đảm bảo nhu cầu vay của DN và cá nhân, trong khi vẫn duy trì cam kết giữ lãi suất ở mức 6%/năm. Đây được cho là “viên tăng lực” đối với cầu BĐS giá rẻ, có thể kích thích chủ đầu tư tiếp tục rót vốn triển khai dự án.

Nhưng theo nhiều chuyên gia, những chuyển dịch tích cực trên thị trường BĐS vừa chưa thể làm “tan băng” tồn kho. Bởi nếu các DN chạy đua làm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ mà không tính đến nhu cầu của thị trường sẽ có thể tạo nên nguồn cung quá lớn so với khả năng tiêu thụ của thị trường.

Đã có hiện tượng do lo sợ “mất phần” từ gói hỗ trợ, nhiều DN làm nhà ở xã hội dở dang từ mấy năm trước nay tìm mọi cách lách vào “danh sách” để được giải ngân. Nhiều ý kiến cũng bày tỏ lo ngại, việc DN “luẩn quẩn” chạy từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội có khả năng càng làm hàng tồn kho tăng cao.

Ông Nguyễn Đình Tùng - Tổng giám đốc ngân hàng Phương Đông (OCB) cảnh báo, các DN cần tính đến khả năng thanh toán của người mua để tránh thừa nhà ở xã hội. Bởi ngay với mô hình nhà giá rẻ, nhiều người có nhu cầu mua nhà vẫn khó tiếp cận vì khả năng thanh toán có hạn. Nếu nguồn cung mới được đưa ra thị trường, tiêu thụ tiếp tục khó khăn, thì việc xử lý hệ quả của nó sẽ rất phức tạp.

Bài học thực tiễn tồn kho BĐS mà nền kinh tế đang phải gánh chịu hiện nay xem ra chưa dễ tháo gỡ. Số liệu mới nhất của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, 6 tháng đầu năm 2013, trên địa bàn mới tiêu thụ được 1.877 căn hộ trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho. Loại căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70 m² và giá bán dưới 15 triệu đồng/m² hiện còn tồn hơn 2.000 căn.

Tuy nhiên, số liệu nói trên mới chỉ là ước tính sơ bộ từ 8 dự án. Nhiều công trình còn dở dang hoặc mới xong phần móng chưa được thống kê. Như vậy, danh sách về số lượng tồn kho, phân loại tồn kho có thể còn dài thêm. Việc DN nối tiếp nhau khởi công nhà ở xã hội trong khi tồn kho căn hộ chưa được giải tỏa đang phát đi cảnh báo về rủi ro mới cho phân khúc BĐS này.
Theo ước tính của Công ty Tư vấn và Quản lý BĐS Savills, sẽ có khoảng 76.900 căn hộ từ hơn 110 dự án tương lai sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2014 - 2017. Trong đó, nguồn cung dự kiến trong giai đoạn 2014 - 2015 sẽ chiếm 25%. Dự báo trong hai quý cuối năm 2013, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có hơn 2.500 căn hộ tiếp tục được chào bán.