Đến nay, thị trường bất động sản tuy đã dần khởi sắc, song vẫn còn phụ thuộc quá nhiều vào thị trường tài chính. Do đó, các nhà đầu tư cần tính toán, cân nhắc kỹ khi đầu tư vào thị trường này, đặc biệt không nên đua nhau đẩy giá lên cao, gây tác động xấu cho nền kinh tế.

Đây là khuyến cáo của các chuyên gia tại hội nghị thành viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa được tổ chức.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, thể hiện ở giao dịch mua bán tăng lên, khuynh hướng giảm giá đã chững lại. Riêng các dự án ở vị trí đẹp ở khu vực trung tâm đô thị lớn giá có điều chỉnh tăng chút ít; tổng dư nợ bất động sản tại các ngân hàng tăng trở lại; thuế chuyển nhượng nhà cửa tăng lên. Điều đó chứng tỏ niềm tin đã quay trở lại với bất động sản.

70-80% vốn đầu tư là vay ngân hàng

Nói về điều này, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nhìn nhận, chúng ta đã nhận ra sự đi lên của nền kinh tế, nhận ra xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản và cũng biết bất động sản là tài sản dễ dàng được vốn hóa nên gắn liền với thị trường tài chính và khá phụ thuộc vào thị trường này. Trong khi đó, theo nghiên cứu của các chuyên gia nước ngoài, thị trường tài chính ngày càng trở nên bất định.

Tại Việt Nam, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, đã có 4 cuộc khủng hoảng về tài chính. Tần suất khủng hoảng nhanh như thế đối với hệ thống tài chính là vô cùng nguy hiểm, gây khó khăn cho tất cả các thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản. Một đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản là phụ thuộc rõ nét vào chính sách tín dụng cũng như động thái của hệ thống ngân hàng.

Thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM cho thấy, doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 15-20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 70-80% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng.

Thời gian qua, ngân hàng đã siết chặt cho vay bất động sản, đồng thời lãi suất cho vay rất cao. Do đó các chủ đầu tư khó vay vốn để triển khai dự án và những nhà đầu tư bằng vốn vay ngân hàng sẽ càng khó khăn vì phải cân đối giữa lợi nhuận và lãi suất vay.

Nhiều doanh nghiệp đã phải đối mặt với nhiều thách thức như nợ lớn, hàng tồn kho nhiều, không còn nguồn vốn để đầu tư, hoàn thiện dự án, gây ra tình trạng nhiều dự án bất động sản triển khai dở dang, nhiều dự án không có khả năng hoàn thiện.

Đây cũng là nguyên nhân làm mất niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản, khiến khách hàng mua bất động sản không tiếp tục đóng tiền vào các dự án mình đã mua nữa.

Rủi ro từ đòn bẩy tài chính

Một khảo sát của Vietnam Report chỉ ra rằng, do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay nên ngành bất động sản đã và đang phải chịu đựng những rủi ro lớn. Bởi trong khi ROE và ROA của các doanh nghiệp xây dựng - vật liệu xây dựng và bất động sản chỉ bằng một nửa (50%) so với bình quân chung của 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất Việt Nam thì tỷ lệ đòn bẩy họ sử dụng cao hơn 50% so với mức bình quân.

“Chưa có một quốc gia nào có thu nhập bình quân đầu người thấp như Việt Nam lại dùng đòn bẩy tài chính khủng khiếp như Việt Nam. Đòn bẩy tài chính, đặc biệt trong bất động sản, không chỉ trước mắt mà về lâu dài vẫn rất lớn. Sự rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn là rất khó lường. Bởi vậy, dù thị trường bất động sản phục hồi lại thì vẫn phải rất cẩn thận, đừng hò nhau thổi giá lên cao”, ông Nghĩa khuyến cáo.

TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương chỉ rõ, cho đến nay, luồng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản. Số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại đối với thị trường bất động sản tính đến tháng 12/2013 là 268 nghìn tỷ đồng. Nợ xấu ngân hàng trong khu vực bất động sản tăng dần rất nhanh và quy mô lớn.

Theo tính toán chưa đầy đủ, nợ xấu ngân hàng khu vực bất động sản lên đến 46,4% tổng số nợ xấu toàn hệ thống. Ngân hàng Nhà nước lại phải gia hạn một lần nữa việc giải quyết nợ xấu ngân hàng.

Như vậy, một lần nữa “điểm nghẽn” nợ xấu ngân hàng cần phải một thời gian nữa mới có thể phá vỡ được. Đây là vấn đề rất đáng lo ngại.

Do đó, các nhà đầu tư phát triển bất động sản cần tập trung nguồn lực cho những dự án khả thi, thu hẹp triển khai các dự án mới, liên doanh, liên kết với các bên hữu quan để kết thúc các dự án có khả năng. Chuyển đổi công năng của các dự án cũ theo hướng tăng tính khả thi về diện tích căn hộ, về quy mô căn hộ, về giá thành căn hộ. Hướng tới các căn hộ đạt được mức giá 500-700 triệu đồng/căn; các nhà liên kế ở mức 2-3 tỷ đồng căn...

Tại Hà Nội, thu hẹp địa bàn dự án vào trong phạm vi 10-15 km. Tại Tp.HCM, thu hẹp địa bàn dự án vào trong các quận mới thành lập, không mở rộng mới quy mô địa bàn dự án.

Với các nhà đầu tư tiềm năng, cần nắm vững tình hình thị trường, xu thế thị trường, địa bàn dự án, năng lực chủ đầu tư phát triển để có thể có những quyết định đầu tư đúng. Cần cân đối năng lực tài chính, khả năng thanh toán và mong muốn lợi ích..