Những ngày cuối năm âm lịch, chuyện kinh doanh mua bán sản phẩm địa ốc tạm dừng lại. Đây cũng là lúc các cơ quan ban ngành nhìn lại những tồn tại của thị trường bất động sản để có thể tiếp tục đề ra những giải pháp, hành động cụ thể nhằm hướng thị trường đến sự ổn định và lành mạnh hơn trong tương lai.

Đầu tư dàn trải, thiếu kiểm soát…

Theo thống kê mới nhất, cả nước hiện có đến 4.015 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, một con số quá lớn so với nhu cầu có khả năng chi trả của thị trường. Số dự án này có thể đáp ứng cho nhu cầu nhà ở của toàn xã hội đến năm 2030.

Tình trạng cung vượt cầu quá xa khiến cho thị trường không thể hấp thu được và dĩ nhiên nền kinh tế cũng không đủ nguồn lực tài chính để triển khai. Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản nhiều năm qua đã phát triển một cách tự phát và thiếu kiểm soát, do các địa phương thiếu kiểm tra chặt chẽ việc cấp phép dự án.

Đầu năm 2013, Nghị quyết 02 ra đời, buộc các địa phương phải rà soát, phân loại và quyết định dự án nào được triển khai, dự án nào phải điều chỉnh hoặc tạm dừng.

Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng kiên quyết tiến hành, nên tính đến thời điểm này, số dự án được tiếp tục triển khai trên cả nước vẫn chiếm trên 80%, chỉ 11,2% tổng số dự án cần phải điều chỉnh cơ cấu và số dự án bị tạm dừng triển khai là… 287. Đó là về số lượng, cơ cấu sản phẩm cũng đáng bàn, khi đa phần sản phẩm của các dự án đã và đang triển khai đều có giá trị cao, diện tích lớn, không phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Chuyển dịch cơ cấu của sản phẩm theo hướng diện tích nhỏ, giá rẻ cho phù hợp với thị trường là điều nên làm, thế nhưng đến nay số dự án xin chuyển đổi từ căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội mới chỉ là 57, số dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ là 62, chiếm tỷ lệ quá thấp.

Tỷ lệ chuyển đổi thấp như vậy có lý do từ việc chính các cấp có thẩm quyền không mặn mà lắm với việc cho phép chuyển đổi này, vì sợ phá vỡ quy hoạch tổng thể, tạo áp lực hạ tầng…, khiến cho không nhiều doanh nghiệp đặt hy vọng vào việc xin phép này.

Quyết liệt điều chỉnh thị trường

Dù vậy, vẫn có nhiều địa phương xem việc chấn chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản là một ưu tiên trong năm 2014 và TP. Hồ Chí Minh là một điển hình. Chính quyền thành phố này đã lên kế hoạch tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định về đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch trên địa bàn.

Trong năm nay, sẽ có các đoàn thanh tra định kỳ tình hình thực hiện các dự án và hoạt động của các sàn giao dịch để xử lý kịp thời các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư, các sàn giao dịch, nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường, đảm bảo tính công khai, minh bạch.

Bên cạnh đó, TP. Hồ Chí Minh sẽ có các biện pháp chế tài, xử lý đối với chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng quy hoạch hoặc không thực hiện xây dựng các công trình công cộng, công viên cây xanh… theo quy hoạch và bàn giao theo quy định.

Đồng thời, thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố, công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất, thực hiện việc đình chỉ xây dựng không phép, sai phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực quản lý xây dựng, tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà tự phát – một trong những nguyên nhân khiến tình trạng mua bán nhà đất trao tay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các loại bất động sản trái quy định của pháp luật diễn ra tràn lan thời gian qua.

Các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài luôn được hoan nghênh, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, thời gian qua cũng xảy ra tình trạng các dự án có chủ đầu tư nước ngoài không đủ năng lực tài chính để triển khai, gây mất niềm tin cho người mua.

Chính vì vậy, trong năm nay, TP. Hồ Chí Minh sẽ tăng cường quản lý hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, sau khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, chính quyền sẽ kiểm tra, giám sát, đôn đốc việc thực hiện cam kết và nghĩa vụ của nhà đầu tư về tiến độ thực hiện dự án, góp vốn, huy động vốn, cam kết bảo vệ môi trường, chuyển giao công nghệ, thực hiện nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ đối với người lao động.

Kết quả của quá trình kiểm tra này sẽ là kiên quyết thu hồi giấy chứng nhận đầu tư đối với các dự án triển khai chậm tiến độ, không đủ vốn thực hiện, vi phạm các luật liên quan.

Đặc biệt, thành phố sẽ định kỳ rà soát, kiểm tra tình hình hoạt động của các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài có vay vốn của ngân hàng thương mại trong nước, nhằm xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm pháp luật hoặc không có khả năng triển khai, thông báo ngay cho các ngân hàng thương mại thu hồi các khoản đã cho vay…

Hy vọng rằng với những động thái rõ ràng như vậy, thị trường bất động sản của TP. Hồ Chí Minh sẽ phát triển lành mạnh và ổn định hơn.

“Nhẹ tay” với doanh nghiệp, chờ cơ hội hồi phục

Sau mấy năm “lâm trọng bệnh”, sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã suy giảm nghiêm trọng, nên mọi sự giúp sức từ chính sách đều đáng quý, đặc biệt là sự trợ giúp về vốn và cơ cấu lại các khoản vay.

Việc Ngân hàng Nhà nước mới đây có công văn cho phép các tổ chức tín dụng cơ cấu lại nợ, đánh giá tình hình tài chính của từng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục vay triển khai dự án với nhiều cơ chếưu đãi, thuận lợi thực sự là nguồn nước mát đối với các doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định rằng động thái này chứng tỏ các nhà điều hành không muốn tác động xấu từ thị trường bất động sản kéo quá dài gây ảnh hưởng tiêu cực đối với nền kinh tế.

Tuy nhiên, không phải vì thế mà các ngân hàng thương mại sẽ giảm chuẩn mực tín dụng, điều kiện tín dụng cho vay. Trên thực tế, đặc thù của lĩnh vực bất động sản là dự án được triển khai trong thời gian dài.

Mặt khác, do khâu thủ tục nên một số doanh nghiệp dù có dự án tốt cũng chưa thể vay được vốn. Với sự “mở” này của Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp bất động sản hy vọng sẽ được cơ cấu lại nợ, giãn tiến độ trả nợ và tiếp tục cho vay để hoàn thiện dự án.

Dư nợ cho vay bất động sản hiện chỉ chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng và tỷ lệ nợ xấu bất động sản cũng không quá cao so với mức nợ xấu của ngành, nhưng đáng nói là các tài sản thế chấp của người đi vay lại chủ yếu là bất động sản. Bên cạnh đó còn có các khoản vay đầu tư vào lĩnh vực khác nhưng có tài sản thế chấp là bất động sản.

Chính vì thế, khi thị trường bất động sản đóng băng, giảm giá sâu, giá trị tài sản của nhiều khoản vay thế chấp đã giảm xuống mức không còn đủ điều kiện để duy trì được mức vay. Động thái vừa qua của phía cơ quan quản lý chứng tỏ các nhà điều hành đã truy nguyên được vấn đề và có các giải pháp tháo gỡ cụ thể, nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Để chờ một năm mới “ấm áp” hơn…