Có một thực tế không thể phủ nhận, hầu hết những người có tiền ở các tỉnh miền Bắc đều đang có nhà ở Hà Nội và số người từ các tỉnh mua nhà ở Hà Nội mỗi năm một  tăng. Tại một cuộc tọa đàm về thị trường bất động sản mới được tổ chức tại Hà Nội ngày 24-3 vừa qua, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đã nói vui với các chuyên gia kinh tế: “Nhu cầu mua nhà của đối tượng khách hàng ngoại tỉnh chiếm tới 50%, tôi thường nói vui rằng giờ hỏi thử một ông trưởng phòng 1 sở nào đó của 1 tỉnh bất kỳ ở miền Bắc  chắc chắn sẽ có nhà ở Hà Nội”.

Con số trên 50% thương vụ nhà ở được bán ở Hà Nội là do người ngoại tỉnh mua cũng không phải là không có cơ sở. Hàng loạt các dự án xây nhà ở Hà Nội đã mở văn phòng giao dịch, phân phối để bán hàng ở các tỉnh miền Bắc. Hậu quả của cơn sóng người ngoại tỉnh mua nhà và di cư về Hà Nội như thế nào vẫn chưa có nhà nghiên cứu nào đề cập tới. Tuy nhiên, tác động làm ấm thị trường bất động sản thì đã rõ.

Số lượng người ngoại tỉnh mua nhà ở Hà Nội là khổng lồ

Cả năm 2014, chỉ riêng trên địa bàn Hà Nội có đến 10.700 căn hộ được giao dịch thành công, tăng tới 60% so với năm 2013. Nếu tính cả đất nền và các giao dịch ngoài các dự án, có tới trên 15.000 giao dịch bất động sản đã thực hiện. Trong đó có tới 8000 giao dịch, người mua ở ngoài Hà Nội.

Người ngoại tỉnh đã đóng vai trò quan trọng để thị trường bất động sản Hà Nội ấm lên. Từ quý II/2014, các chủ đầu tư có quỹ đất đều đã bung ra khởi động, khởi công dự án kéo theo nguồn cung thị trường dự báo sẽ bùng nổ. Theo nhiều chuyên gia, việc khách ngoại tỉnh đổ về mua nhà ở Hà Nội tăng mạnh cho thấy tiềm năng của nhóm khách hàng này đối với thị trường bất động sản. Đó cũng là tất yếu của thị trường hiện nay với xu hướng của nhu cầu thực về nhà ở, bởi lẽ, hiện giới đầu tư hoặc ôm nợ với dự án tồn kho “khủng”, hoặc khoanh tay đứng nhìn thị trường rớt giá thì nhiều người ở tỉnh lẻ lại có tiềm lực tài chính thực sự và có nguồn tiền nhàn rỗi, ông Huy phân tích thêm. Mặt khác, theo đánh giá của nhiều sàn giao dịch bất động sản, đây chính là thời điểm để khách ngoại tỉnh mua nhà ở Hà Nội. Bởi lẽ, sau gần 3 năm giảm giá mạnh, giá bất động sản Hà Nội hiện đang ở mức rất thấp, nhiều chỗ đã giảm tới 50 - 60% giá bán so với thời kỳ sốt giá. Ít nhất là trong quý tới, làn sóng xuống tiền của khách ngoại tỉnh sẽ còn tiếp tục tăng mạnh. Do vậy, để cải thiện giao dịch và thanh khoản của thị trường, các chủ đầu tư dự án cũng cần quan tâm hơn tới đối tượng khách hàng này đặc biệt trong việc mở các chiến dịch tiếp thị cụ thể ở các tỉnh lẻ.

Theo một khảo sát gần đây của một cơ quan nghiên cứu cho thấy, tại Việt Nam nhu cầu mua căn hộ chung cư vẫn chiếm đa số, khách hàng muốn mua chung cư đa phần là người trẻ (dưới 40 tuổi), có công việc thường xuyên và thu nhập thấp và trung bình từ 5-15 triệu. Phân khúc căn hộ được người mua quan tâm nhất hiện nay có giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn. Đặc biệt hiện nhu cầu căn hộ có diện tích 45-100 m2 là rất lớn, vì phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người có nhu cầu mua nhà. Phân khúc căn hộ 30 triệu đồng/m2 cũng được khách hàng quan tâm, lượng cầu tăng khá vững chắc vơi những dự án có vị trí tốt, tiến độ thi công tốt.

Bình luận về triển vọng của thị trường trong thời gian tới, nhóm chuyên gia Đại học kinh tế TPHCM cho rằng thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên trong năm 2015, tuy nhiên còn phụ thuộc vào loại bất động sản, vị trí của từng dự án. Phận đầu cơ để mong tìm kiếm lợi nhuận thì cũng là hoạt động thông thường của thị trường. Song, các chuyên gia khuyến cáo, trước khi đầu tư bất động sản, cũng nên cân nhắc mục tiêu đầu tư cũng như thực tế xu hướng phát triển của sản phẩm, hàng hóa tránh lặp lại những bài học trong quá khứ.

Có tăng số lượng người ngoại tỉnh di cư về Hà Nội

Từ năm 2001 đến năm 2009, tại Hà Nội trung bình có hơn 100.000 trẻ em ra đời, tỷ lệ nhập cư về Hà Nội trung bình khoảng 100.000 người/năm. Như vậy, mỗi năm quy mô dân số Hà Nội dự kiến tăng thêm tương đương dân số một huyện lớn. Năm 2009, mặt độ dân số trung bình của Hà Nội là 1926 người/km2, năm 2013 mật độ đã tăng lên 2087 người/km2. Tốc độ tăng rất nhanh. Một thống kê năm 2010 cho thấy, khoảng 85% người di dân là vào độ tuổi từ 15-29 tuổi, đặc biệt cao nhất là ở độ tuổi từ 20-24 tuổi chiếm 37,14% và độ tuổi từ 15-19 tuổi chiếm 28,27% tiếp theo là độ tuổi 25-29 tuổi chiếm 10,88%. Di dân ngoại tỉnh đến Hà Nội có mặt tác động tích cực, nhưng mặt khác nó cũng đặt ra những vấn đề khó khăn và phức tạp trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở Thủ đô. Những tác động tích cực chúng ta có thể thấy: ở mức độ nhất định, di dân vào Hà Nội góp phần thúc đẩy sự phát triển đa dạng của các lĩnh vực và các ngành nghề, dịch vụ và có ý nghĩa đối với sự tăng trưởng kinh tế của quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa. Chính những người di cư tới Hà Nội để tìm kiếm việc làm đã góp phần bổ sung nguồn lực lao động cho thành phố, đặc biệt là thúc đẩy phát triển ngành kinh tế dịch vụ, ngoài ra họ tham gia vào phát triển khu vực phi kết cấu góp phần thỏa mãn nhu cầu về các ngành nghề. Lao động ngoại tỉnh về Hà Nội tăng đã tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường lao động, làm tăng nhanh chất lượng lao động của Hà Nội ở tất cả các ngành nghề.

Bên cạnh những mặt tích cực, tình trạng di dân tự do tới Hà Nội tìm việc làm cũng đang đặt ra những vấn đề cấp bách trong quá trình phát triển kinh tế xã hội ở thành phố. Có thể đưa ra những vấn đề cấp bách nổi bật sau: thứ nhất, là vấn để gia tăng sức ép về việc làm cho Thủ đô. Tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp ở Hà Nội thực tế đã tồn tại nay lại được bổ sung thêm do tình trạng di dân tỉnh ngoài vào thành phố. Đồng thời đây cũng là nguyên nhân dẫn tới những mặt tiêu cực khác phát sinh, tạo ra gánh nặng về mặt kinh tế xã hội cho thành phố. Thứ hai, là gây quá tải về sử dụng các công trình hạ tầng cơ sở. Thực tế, các công trình công cộng mới xây dựng mặc dù tăng nhanh nhưng không đáp ứng được nhu cầu đô thị hóa (trường học, chăm sóc sức khỏe, cấp thoát nước, điện sinh hoạt và vệ sinh môi trường đô thị). Các vấn đề này càng trở nên trầm trọng hơn khi thêm vào đó khối lượng lớn mua nhà, di cư đến Hà Nội trong những năm sắp tới. Thứ ba là tình trạng gây mất trật tự công cộng và gia tăng sức ép về quản lý cho các cấp chính quyền. Mặt khác, di dân từ các tỉnh về Hà Nội có thể làm phong phú hơn nếp sống văn hóa của Hà Nội, nhưng đồng thời cũng phổ biến những thói quen sinh hoạt hành xử từ các nơi, có thể làm phai nhạt những giá trị văn hóa lâu đời của Thủ đô Hà Nội.

Tình trạng di dân các tỉnh ngoại thành vào Hà Nội là một tất yếu khách quan. Phân tích thực trạng này để sớm thấy những vấn đề cấp bách về mặt kinh tế xã hội mà vấn đề này đang đặt ra. Qua đó, chúng ta cần có những giải pháp hữu hiệu nhằm quản lý tình trạng trên để đảm bảo Thủ đô Hà Nội phát triển một cách bền vững, sao cho xứng đáng một Thủ đô ngàn năm văn hiến.