Vấn đề bảo lãnh khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai là một quy định rất mới được Ban soạn thảo đưa vào Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và đang nhận được sự quan tâm lớn của xã hội.

Đảm bảo quyền lợi cho người mua

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đại diện Ban soạn thảo cho biết, mục đích đưa quy định này vào Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là do có nhiều vấn đề đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng trong thời gian qua, gây nhiều rủi ro cho người mua nhà, đặc biệt người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

“Nhiều trường hợp, chủ đầu tư tham gia huy động vốn góp của người dân, sau đó không chịu trách nhiệm về việc hoàn thành dự án, hoặc không tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng cam kết cũng như không có khả năng tài chính để thanh toán lại và đền bù cho người mua”, ông Khởi phản ánh thực tế và cho rằng, để vừa phát triển được các dự án bất động sản, vừa bảo vệ được quyền lợi của người mua nhà, giải pháp bảo lãnh nhà ở được đưa ra để dung hoà quyền lợi của các bên.

Ông Khởi cho biết, hiện nay, hầu hết các nước đều yêu cầu nhà đầu tư phải xây gần xong nhà mới được bán, chỉ có rất ít nước như Hàn Quốc là cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Qua nghiên cứu kinh nghiệm của Hàn Quốc, có thể đề xuất thành lập một công ty bảo lãnh riêng, hoặc cũng có thể đưa ra cho các tổ chức tài chính/ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên, chỉ bắt buộc đóng bảo lãnh khi chủ đầu tư cần bán nhà ở hình thành trong tương lai, không bắt buộc đối với chủ đầu tư có khả năng về tài chính, xây nhà hoàn thiện nhà xong để bán.

Ngoài ra, cũng như Hàn Quốc, Dự thảo Luật không đưa ra cụ thể các nội dung như bên đứng ra bảo lãnh, mức phí, cách thức thực hiện..., mà sẽ được quy định chi tiết tại Nghị định hướng dẫn.

Ủng hộ việc đưa quy định này vào Dự thảo Luật Nhà ở, nhưng ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, không nên gọi hoạt động này là “bảo lãnh khi giao dịch”, mà nên gọi là “đảm bảo khi giao dịch”.

Cụ thể, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định, bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thứ 3 (bên bảo lãnh) cam kết với người mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ thực hiện thay nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với người mua nhà ở nếu đến thời hạn mà chủ đầu tư không thực hiện, hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở đã ký giữa các bên là không đúng với bản chất vấn đề. Ở đây là câu chuyện chủ đầu tư phải đóng một khoản phí để tổ chức tín dụng đứng ra cam kết đảm bảo cho giao dịch thành công, nó giống như hoạt động mở chứng thư đảm bảo (L/C) trong hoạt động thương mại.

Cần xem xét thận trọng

Tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam (VBF) mới đây, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã được ông David Lim, Trưởng tiểu nhóm Đất đai hoan nghênh vì có mục đích bảo vệ người mua. Tuy nhiên, ông David Lim cũng cho rằng, quy định hiện nay còn quá chung chung, chưa đủ mức độ chi tiết cần thiết để bảo đảm cho quy định được thực thi một cách hiệu quả. “Nếu không có hướng dẫn chi tiết thì khó có thể đạt được mục tiêu đề ra”, ông David Lim nói và đề nghị làm rõ quy định về các nội dung thời hạn bảo lãnh, bên bảo lãnh, chi phí, mức giá…, hoặc áp dụng theo hướng thực tế hơn như đề án cũ là bảo hiểm, hay chuyển tiền vào tài khoản đặt cọc.

Còn đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, việc quy định như vậy là rất cần thiết, tuy nhiên, phải đi kèm với chế tài đủ mạnh thì mới khả thi. “Dự thảo chỉ nêu là phải bảo lãnh giao dịch, nhưng lại không nêu, nếu không thực hiện thì xử lý ra sao”, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc nhận xét, mới nghe qua quy định này thì thấy rất hay, nhưng khi thử “khớp” vào tình hình thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam thì sẽ thấy chưa chắc đã hiệu quả.

Ông Quyết phân tích, các dự án nếu đã đủ các điều kiện như quy định của luật để được bán nhà hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư cũng chẳng cần phải bảo lãnh. Thực tế, dự án cần bảo lãnh để bán nhà là những dự án chưa đủ điều kiện, nhưng chủ đầu tư cần huy động vốn để triển khai. Hơn nữa, khi bắt buộc chủ đầu tư phải đóng phí bảo lãnh nhà ở cho đơn vị được giao thực hiện bảo lãnh nhà ở, thì chủ đầu tư lại phải mất thêm một khoản chi phí.

Theo ông Quyết, trong bối cảnh doanh nghiệp đang thiếu vốn trầm trọng như hiện nay, việc phải huy động thêm một khoản tiền để đóng phí sẽ là một gánh nặng. “Nếu phí cao thì doanh nghiệp lấy đâu ra mà đóng, nhưng nếu thu ít thì chắc chắn ngân hàng sẽ chẳng ‘mặn mà’ gì”, ông Quyết nói và cảnh báo, cần thận trọng khi ra quy định này, nếu không có thể “lợi bất cập hại” trong triển khai.

Ông Quyết giải thích, khi các dự án muốn bán hàng bắt buộc phải có bảo lãnh sẽ gây ách tắc cho nguồn cung ra thị trường và khi đó, một vài dự án bằng cách nào đó ra được thị trường sẽ trở thành độc quyền và dẫn tới lũng đoạn về giá.

Trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có dự án, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng);

b) Nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nơi có nhà ở về việc nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán;

d) Đã đóng phí bảo lãnh nhà ở cho đơn vị được giao thực hiện bảo lãnh nhà ở theo quy định của Chính phủ. (Nguồn: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi)