Một nguyên nhân khiến các thương vụ M&A bất động sản thường rất kín tiếng là bởi trong quá trình thương thảo, bên mua và bên bán rất khó "gặp nhau" trong câu chuyện giá cả.

Bên bán thì tiếc của, tiếc công bỏ ra nên hay "lăn tăn" khi lỗ quá, còn bên có tiền đương nhiên giữ thế thượng phong trong bối cảnh thị trường trăm người mua, vạn người bán hiện tại.

Đầu tư không hiệu quả, ngâm vốn lâu và dự án có thể bị thu hồi là tình cảnh của rất nhiều chủ đầu tư đang có ý định bán tháo bất động sản. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, đơn vị đã chuyển nhượng Dự án Thái An 8x cho Hưng Thịnh Corp, cho biết: “Sức mình không làm được thì chuyển nhượng cho đối tác khác với giá mà cả hai bên cùng chấp nhận được.

Phải nhìn vào thị trường để thấy sau khi chuyển nhượng mình bớt được gánh nặng, còn chủ đầu tư mới phải có lãi. Muốn chuyển nhượng dự án, đừng bao giờ tính toán phải có lãi hoặc ít nhất phải hoà. Có khi phải chấp nhận lỗ, thậm chí lỗ nặng, nhưng cũng chưa chắc đối tác đã chấp nhận, mà điều cốt yếu họ muốn timìm hiểu là dự án có khả năng tham gia thị trường hay không”.

Đơn cử, Dự án khu biệt thự và nhà liền kề của Công ty Quang Minh tại huyện Bình Chánh, TP. HCM có diện tích 2,65 héc-ta đã làm xong hạ tầng nội bộ, trồng cây xanh và chủ đầu tư muốn chuyển nhượng với giá gần 100 tỷ đồng. Thế nhưng, mức giá này được nhận định khó có thể giao dịch bởi theo một số chủ đầu tư đang “săn” các dự án chuyển nhượng, họ chỉ có thể mua với giá chắc chắn đảm bảo sinh lợi.

Một chủ đầu tư phân tích: “Toàn thể dự án là 2,65 héc-ta, mật độ xây dựng cùng lắm là 40%, tương đương với khoảng 1 héc-ta đất được chuyển nhượng cho khách hàng, thử hỏi nếu phân lô bán nền đã có kết nối hạ tầng toàn khu đầy đủ thì có bán nổi 10 triệu đồng/m2 không? Thời điểm này thì phải tùy vị trí để đưa ra mức giá phù hợp”.

Về bối cảnh thị trường cho hoạt động M&A, ông Đặng Tiên Phong, Chủ tịch HĐQT Tổng công ty Sông Hồng phân tích: “Đây là giai đoạn các công ty nhà nước đang thoái vốn ngoài ngành, bất động sản là ngành được lựa chọn thoái vốn đầu tiên, bởi nguồn vốn đổ vào các khoản đầu tư này rất lớn. Những dự án có thể khởi động trở lại thì các công ty đã tính đến phương án khả thi như hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng. Trong khi đó, bên có tiềm lực tài chính cũng ít khi tính đến phương án mua để dành cho tương lai, mà thường chọn những dự án có thể triển khai được ngay và có tiềm năng bán được hàng”.

Theo ông Hoàng Văn Thiềng, Chủ tịch HĐQT CTCP Du lịch Quốc tế Hòn Dấu, Công ty đang muốn chuyển nhượng lại dự án cho đối tác để chuyển hướng kinh doanh. Hiện khu du lịch này đã đi vào khai thác được khoảng 4 năm. Nhiều hạng mục đã đi vào hoạt động và doanh thu mỗi năm không nhỏ. Ông Thiềng cho biết, chuyển nhượng lúc dự án đang khai thác tốt thì mới dễ tìm đối tác. Tuy nhiên, với quy mô hơn 100 héc-ta, bao gồm hệ thống nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, bãi biển nhân tạo lọc nước biển dài hơn 1 km cùng với nhiều lô biệt thự liền kề chưa có chủ…, thì đối tác chuyển nhượng phải thực sự có tiềm lực tài chính.

“Người mua phải thấy ngay rằng họ có lãi thì mới mua, còn bán rẻ hay không là do mình tính toán. Miễn hai bên đạt được thoả thuận. Muốn bán dự án lúc này không thể tham lam”, ông Thiềng nói.

N.H.O là cái tên mới nổi trên thị trường bất động sản với việc đi “săn” dự án bán tháo. Đây cũng là cái tên mà nhiều chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án muốn nhắm tới. Trước đó, một dự án tại Đắck Lắck có quy mô hơn 90 héc-ta đã chào bán cho N.H.O, nhưng trong quá trình đàm phán N.H.O đã rút lui. Đại diện công ty này tiết lộ, vấn đề không phải là giá mà vướng ở thủ tục pháp lý khi dự án chưa giải phóng mặt bằng xong, chưa ra được quy hoạch 1/500. Không riêng gì N.H.O, nhiều chủ đầu tư cho biết không muốn lao vào các dự án chưa “sạch” mà chỉ xem xét những dự án đang triển khai dở dang.

Nếu như trước đây, việc chào bán theo hình thức chăng pano, băng rôn, biển nhỏ luôn là các sản phẩm nhỏ lẻ thì hiện nay, chỉ cần dạo một vòng xung quanh khu ngoại ô TP. HCM, dễ nhận thấy, những tấm biển dọc đường thông báo chào bán, chuyển nhượng dự án tầm trung trở lên đang xuất hiện rất nhiều. Có lẽ đã đến lúc, các dự án lớn cũng được chào bán như “hàng rong”.

Ông Trần Tam, Chủ tịch HĐQT Công ty Phúc Khang cho biết: “Phúc Khang cũng đang tìm mua lại dự án bất động sản. Tuy nhiên, phải xem xét kỹ rất nhiều yếu tố. Người mua hiện nay không chỉ xem xét những dự án phù hợp với túi tiền, mà phải triển khai được ngay và có vị trí tương đối ổn. Thị trường đang thuộc về những người có tiền nên các chủ dự án gặp khó khăn, muốn trút gánh nợ cũng cần cân nhắc”.