Mặc dù đã có quy định và hướng dẫn cụ thể về việc cho vay mua nhà ở xã hội, nhưng việc vay vốn của các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn do không có tài sản đảm bảo trả nợ. Theo quy định của Bộ Xây dựng, tài sản thế chấp chính là căn hộ nhà ở xã hội. Song, do chủ đầu tư đã lấy chính công trình nhà ở xã hội thế chấp ngân hàng để vay vốn nên ngân hàng không chấp nhận cho các đối tượng mua nhà được vay vốn nữa. Hơn thế, để đảm bảo trả nợ ngân hàng, người vay vốn bắt buộc phải có hợp đồng ký với chủ đầu tư. Sự “trói buộc” chằng chịt này đã gây rắc rối, phức tạp cho người dân.

Đương nhiên, ngân hàng phải “nắm đằng chuôi” để phòng ngừa rủi ro, nợ xấu nên chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp không được dùng quyền sử dụng đất của dự án để thế chấp tại các ngân hàng vay vốn đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, nhìn vào thực lực của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thấy rõ sự “yếu đuối” về nguồn vốn. Đây là một nguyên nhân chủ yếu làm xáo trộn thị trường bất động sản, tác động xấu đến kinh tế. Theo thống kê, cả nước hiện có trên 1.700 doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và bất động sản, trong đó chỉ có 41 doanh nghiệp đạt vốn trên 500 tỷ đồng, 50 doanh nghiệp có vốn 200-500 tỷ đồng, 115 doanh nghiệp có vốn 50-200 tỷ đồng, còn lại quy mô vốn còi cọc từ 10-50 tỷ đồng.

Theo giới chuyên gia, quá nhiều doanh nghiệp chỉ đủ vốn “mua một căn nhà” nên khó đủ sức thực hiện các dự án lớn nếu không chạy vạy vay ngân hàng. Chẳng hạn ở TP.HCM, trong các dự án nhà ở, các doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 15-20% trên tổng mức đầu tư, còn lại 70-80% vốn vay ngân hàng. Yếu năng lực tài chính lại muốn kiếm lợi nhuận nhiều và nhanh, nhiều chủ đầu tư dự án làm ăn chộp giật, bán nhà trên giấy, thu tiền của khách hàng ở dự án này để “đập” vào dự án khác kiểu “giật gấu vá vai”. Hậu quả là, hầu hết các sự án ì ạch, chậm bàn giao. Chưa hết, họ còn mập mờ thông tin, thiếu minh bạch về dự án, thậm chí “cài bẫy” khách hàng bằng những điều khoản hợp đồng bất lợi. Trong khi đó, quá trình kiểm tra giám sát, thẩm định tài lực của chủ đầu tư quá lỏng lẻo, dẫn tới nhiều dự án chậm trễ phát sinh chi phí làm cho giá nhà cao vượt quá khả năng thu nhập của đại đa số người dân có nhu cầu về nhà ở. Riêng tại Hà Nội, hiện có 370 dự án nhà ở, khu đô thị đã giao cho chủ đầu tư với 530.000 căn hộ, cần vốn đầu tư 904.000 tỷ đồng. Thế nhưng, vốn tự có của doanh nghiệp hạn hẹp, chủ yếu bám vào vốn vay ngân hàng, nhiều chủ đầu tư đã “mệt mỏi” do gánh nặng lãi suất lớn buộc phải “bán lúa non” hoặc “cắt lỗ” để tạo dòng tiền.

Thị trường bất động sản đã “rúng động” khi có những công ty lớn buộc phải đại hạ giá bán căn hộ cao cấp tới 50%. Giới kinh doanh bất động sản cho rằng thà “bán lúa non” còn hơn nặng nợ lãi suất ngân hàng.