Rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2015 là xử lý nợ bằng cách giãn và khoanh nợ, theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa.

Ngày 30/1, tại Hội thảo khoa học quốc gia: "Kinh doanh bất động sản - Cơ hội và thách thức trong đà phục hồi của thị trường", Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển kinh doanh đã dành phần lớn bài tham luận của mình để cảnh báo về rủi ro của thị trường bất động sản năm 2015.

"Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ vừa mới 'thở' bình thường trở lại sau một thời gian dài thoi thóp phải có sự trợ giúp của bình oxy. Do đó, cần thận trọng với đà phục hồi ngắn trong năm 2014 và nên có giải pháp giữ cho thị trường này cân bằng, hướng đến sự phục hồi bền vững", ông Nghĩa nói.

Chuyên gia này phân tích, rủi ro lớn nhất của bất động sản là tỷ lệ nợ xấu và cách xử lý nợ chưa triệt để. Hiện tượng đang phổ biến nhất hiện nay là "nhốt" nợ xấu bằng cách khoanh nợ, đảo nợ hoặc chuyển nợ ngắn hạn thành dài hạn… "Các cách làm này không tối ưu vì kéo giãn ra và nhốt nó lại thì nó vẫn còn đó", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Quan điểm của Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển kinh doanh, nợ xấu (chủ yếu là bất động sản) sẽ là chướng ngại vật cản trở tiến trình tái cấu trúc ngân hàng. Toàn bộ khối lượng nợ khó xử lý này bị đóng khung lại sẽ khóa chặt thị trường mua bán nợ xấu và điều này tiềm ẩn rủi ro không hề nhỏ cho bất động sản.

Giải pháp khắc phục nhược điểm này, theo ông Nghĩa là cần phải đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu và xử lý bằng "tiền tươi thóc thật" chứ không phải giãn nợ và nhốt nợ. Cần tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Thế nhưng một thách thức đang diễn ra thường xuyên là trên thị trường mua nợ xấu, khách trả tiền rồi nhưng không sang tên được. Đây chính là điều các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại nhiều nhất và cũng là nguyên nhân khiến thị trường xử lý nợ xấu bất động sản bị bế tắc.

Rủi ro thứ hai của thị trường bất động sản năm 2015 được ông Nghĩa nhắc đến là lo ngại mặt bằng lãi suất lại tăng lên. Theo đó, năm 2015 dư địa của chính sách tiền tệ để kích thích kinh tế còn rất ít. Trên thị trường đang hình thành xu hướng lãi suất thấp trong ngắn hạn và lãi suất cao trong dài hạn (rủi ro nhỏ lãi suất thấp, rủi ro lớn lãi suất cao). Trong quý III-IV/2015 sẽ hình thành mặt bằng lãi suất mới, có thể không cao như trước đây nhưng sẽ cao hơn hiện tại.

Rủi ro thứ ba được chuyên gia này đưa ra là thị trường bất động sản Việt Nam dễ bị tổn thương vì những bế tắc về thể chế. Năm 2015 là giai đoạn trọng điểm để giải quyết các vấn đề thể chế liên quan đến thị trường này. Cụ thể là việc cấp phép, mua bán, sang tên, chuyển nhượng... vẫn còn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, các bộ ngành liên quan cần đẩy mạnh cải thiện các chính sách hỗ trợ nhiều hơn.

Theo ông Nghĩa, dù đã xuất hiện tín hiệu lạc quan nhưng năm 2015 chưa thể kỳ vọng gì nhiều về sự phục hồi mạnh mẽ của bất động sản. Nếu đánh giá thận trọng, năm 2018 thị trường địa ốc có thể trở lại trạng thái bình thường. Giai đoạn 2019-2021 có thể kỳ vọng sự hồi phục vững chắc. Nếu khắc phục được các thể chế, chính sách thì tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản sẽ diễn ra nhanh hơn.

Chuyên gia kinh tế này đánh giá, tại Việt Nam công nghiệp chế biến và chế tạo toàn bộ là gia công. Nền nông nghiệp chỉ dừng lại ở mức độ bán thô và sơ chế biến. Tìm kiếm thị trường tạo ra chuỗi giá trị cao rất ít. Do đó bất động sản trở thành một kênh đầu tư ít rủi ro nhất trong năm 2015. Tuy nhiên, các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản cần chuẩn bị sẵn hai tâm thế.

Thứ nhất, thị trường bất động sản đang là kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất. Thứ hai, đây cũng là một môi trường có nhiều rủi ro nhất vì rất khó dự báo được chu kỳ của nó, cũng như khó kiểm soát, tính toán được nguồn vốn chảy vào thị trường này.

Những cuộc khủng hoảng nào không dính dáng đến bất động sản đều hồi phục rất nhanh. Những cuộc khủng hoảng nào liên quan đến bất động sản phải mất thời gian dài mới phục hồi và ảnh hưởng nghiêm trọng đến lao động và tiêu dùng. "Do đó, thị trường bất động sản cần phải được quan tâm tính toán kỹ lưỡng hơn nữa", ông Nghĩa nói.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã công bố dự báo về thị trường địa ốc năm 2015. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu cảnh báo, khó khăn của năm 2015 vẫn là giải quyết hàng tồn kho bất động sản.

Theo chuyên gia này, vấn đề được quan tâm nhiều nhất là xử lý hàng tồn kho bất động sản cao cấp, xử lý nợ xấu để giúp tái cấu trúc thị trường bất động sản ổn định, bền vững. Dù năm 2015 sẽ có nhiều chính sách, luật sửa đổi theo chiều hướng thông thoáng hơn, ông Châu đánh giá Luật Đất đai 2013 vẫn còn có một số chế định gây quan ngại.

Chẳng hạn như cách tính tiền sử dụng đất bất hợp lý sẽ tiếp tục là một “ẩn số” và là một “gánh nặng” của nhà đầu tư. Bên cạnh đó có một số chế định mới làm tăng chi phí trong cơ cấu giá thành bất động sản, như chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. "Đây là hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà", ông Châu nhận xét.