Sức cầu về căn hộ đang bị tác động tiêu cực bởi nhiều yếu tố - Ảnh: Hoài Nam

Đó là hình ảnh chung cho hầu hết phân khúc thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2010 qua kết quả nghiên cứu thị trường của Công ty Savills Việt Nam vừa được công bố.

Thị trường căn hộ trầm lắng

Theo số liệu thống kê của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung sơ cấp đối với phân khúc căn hộ để bán quý III/2010 tại Hà Nội là 1.900 căn từ 12 dự án đang bán thuộc 8 quận/huyện, tăng 36% so với quý II/2010. Huyện Từ Liêm chiếm gần một nửa nguồn cung sơ cấp, với gần 1.000 căn. Ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc bán hàng của Savills Việt Nam đánh giá, thị trường sơ cấp quý III nhìn chung không sôi động, phản ánh qua số lượng căn hộ bán được chỉ hơn 670 căn/1.900 căn so với quý trước là 671 căn/1.400 căn.

"Các quận Đống Đa và Hoàng Mai đã bán được 100% lượng cung sơ cấp ngay trong quý III, vì phần lớn những căn bán được tại hai quận này được đăng ký mua dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc đặt cọc trước khi vào hợp đồng mua bán. Bên cạnh đó, huyện Từ Liêm có hoạt động bán tốt với 42% nguồn cung sơ cấp bán được trong quý này", ông Minh nói.

Đối với thị trường căn hộ thứ cấp, tổng nguồn cung quý III/2010 là 32.800 căn. Quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm cung cấp một nửa lượng cung thứ cấp. Trong đó, cung thứ cấp của huyện Từ Liêm tăng 4% so với quý II/2010. Hầu hết giá chào thứ cấp bình quân của các quận không tăng, ngoại trừ huyện Từ Liêm, quận Long Biên và Hoàng Mai. Giá chào bán tại ba khu vực này tăng khoảng 3% so với quý II/2010.

Đánh giá xu hướng cầu về căn hộ, ông Minh cho rằng, phân khúc này đã được điều chỉnh bởi nhiều yếu tố như sự thay đổi về sở thích, lối sống, tốc độ tăng dân số nhanh, tốc độ đô thị hóa tăng cao, thu nhập bình quân đầu người tăng và thay đổi cơ cấu hộ gia đình. "Tuy nhiên, sự nở rộ của các 'chung cư mini' cũng như nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp có thể giúp làm dịu nhu cầu cao về căn hộ trong hiện tại cũng như tương lai gần", ông Minh nhấn mạnh.

Triển vọng tương lai, Savills ước tính thị trường sơ cấp quý IV/2010 có thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 3.160 căn hộ từ 7 dự án. Ngoài ra, 29 dự án dự kiến gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 13.400 căn hộ. Bên cạnh đó, một lượng căn hộ nhất định từ các dự án riêng lẻ khác và các khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường trong tương lai.

Đầu tư dài hạn đất nền

Đối với phân khúc đất nền biệt thự và liền kề, Savills Việt Nam tập trung nghiên cứu tại các dự án phát triển đô thị. Theo đó, hiện có khoảng 8.200 biệt thự và 11.400 nhà liền kề tại 11 quận và 1 khu vực (Láng Hòa Lạc) trên thị trường thứ cấp. Trong quý III, có 2 dự án mới đã được bán ra thông qua "hợp đồng góp vốn" và được chuyển sang hình thức hợp đồng mua bán trong quý này.

Tất cả dự án hiện tại đều đã được bán hết sản phẩm trước quý III/2010. Không có thay đổi vị trí về mức giá giữa các quận, huyện, khu vực trong quý này so với quý trước. Quận Cầu Giấy có giá chào cao nhất trên thị trường biệt thự và nhà liền kề. Biệt thự có giá lên tới 7.700 USD/m2, trong khi giá của nhà liền kề vào khoảng 7.500 USD/m2. Theo sau là quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm và quận Thanh Xuân, với mức giá hơn 5.000 USD/m2. Huyện Thanh Trì và Gia Lâm vẫn giữ nguyên mức giá thấp nhất, khoảng 2.000 USD/m2.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, người dân thường thích sống tại nhà ở gắn liền với đất, đặc biệt là những ngôi nhà mà ôtô có thể vào được. Điều này hỗ trợ tốt cho nguồn cầu của phân khúc thị trường biệt thự và nhà liền kề. Theo đó, biệt thự, nhà liền kề được coi là kênh đầu tư tốt, đặc biệt là trong dài hạn.

Trong trung hạn, dự kiến có 61 dự án phát triển biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội. Hầu hết biệt thự và nhà liền kề sẽ tập trung ở các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Long Biên, huyện Từ Liêm và khu vực Láng Hòa Lạc, chiếm khoảng 85% tổng số dự án trong tương lai.

Theo đánh giá của các chuyên gia Savills Việt Nam, thị trường bất động sản cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng đang chịu 3 tác động lớn khiến không thể sôi động được. Thứ nhất, Thông tư số 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định hệ số rủi ro 250% đối với tất cả các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản là không phù hợp với mức độ rủi ro đối với từng loại tài sản khác nhau, sẽ khiến thị trường bất động sản khó khăn hơn về nguồn vốn cho người mua.

Thứ hai, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định rõ 5 hình thức huy động vốn tuy có làm minh bạch hơn hoạt động này, nhưng cũng hạn chế khả năng huy động mọi nguồn vốn cho thị trường bất động sản của chủ đầu tư.

Thứ ba là thị trường vàng, ngoại tệ đang dao động ở mức cao cũng thu hút sự chú ý và chuyển hướng hoạt động của các nhà đầu tư khỏi thị trường bất động sản.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán