Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) Tp. Hồ Chí Minh khá sôi động, tuy nhiên, theo một số chuyên gia, BĐS tại đây vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững do đang còn vướng 05 “điểm nghẽn”.

Báo cáo cuối năm của Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được hơn 10 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 162,25 triệu m2, bình quân đạt 18,87 m2/người. Trong đó, Sở Xây dựng và các quận, huyện đã cấp 58.553 giấy phép xây dựng, giảm 3% so với năm 2016, với tổng diện tích sàn xây dựng hơn 13,1 triệu m2.

Nhà vừa túi tiền chiếm 74%

Cùng với chủ trương xây dựng Chính phủ kiến tạo, năm 2017, toàn Tp. Hồ Chí Minh có khoảng 200 giấy phép xây dựng cấp cho doanh nghiệp tổ chức và hơn 58.000 giấy phép xây dựng cấp cho cá nhân, hộ gia đình.

Hiện các dự án nhà ở do doanh nghiệp đầu tư đang có xu thế ngày càng tăng lên, trong đó có 29 dự án nhà ở quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên đến gần 158.000 tỷ đồng.

Liên quan đến phát triển nhà ở thương mại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết năm 2017 đã có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 42.991 căn nhà, giá trị cần huy động vốn lên đến 86.421 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 10.987 căn, chiếm tỷ lệ 25,5%; phân khúc trung cấp có 19.509 căn, chiếm tỷ lệ 45,5%; phân khúc bình dân có 12.495 căn, chiếm tỷ lệ 29,1%.

Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn nhất, đến 74%. Đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ).

Tuy nhiên, nhìn vào sự phát triển trên cho thấy tỷ lệ căn hộ bình dân có 12.495 căn, chiếm 29,1%, vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Một điểm nhấn nữa của BĐS Tp. Hồ Chí Minh đó là đã có sự chuyển hướng quan trọng đầu tư bất động sản xanh, điển hình như khu đô thị Phú Mỹ Hưng; khu đô thị Sala; dự án Ehome 5; dự án Làng Sen; Diamond Lotus Riverside…

Vẫn còn điểm nghẽn

“Nhìn tổng thể năm 2017, thị trường BĐS tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trở lại, mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước. Xu thế tái cấu trúc thị trường, tái cơ cấu đầu tư tiếp tục để có sự chuyển hướng mạnh hơn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng”, ông Châu nói.

Sự phát triển đa dạng, sôi động và sự chuyển hướng mạnh mẽ của thị trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh cho thấy thị trường này đang có định hướng phát triển mới. Tuy nhiên, thị trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Theo HoREA, có 5 “điểm nghẽn” mà các cấp, các ngành của Tp. Hồ Chí Minh cần tháo gỡ.

Thứ nhất, tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin – cho” tiêu cực, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Thứ hai, giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có giải pháp xử lý phù hợp.

Thứ ba, chuyển nhượng dự án bất động sản do Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi có những dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do vậy, chưa tạo điều kiện để chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thay thế, khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, trong khi đó, đây là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp.

Thứ tư, chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Đến nay, mới chỉ có 01 quỹ đầu tư bất động sản trong nước là Quỹ đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 07/2016.

Lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao, phổ biến 9-11%/năm. Chưa có chính sách hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên (loại nhà vừa túi tiền) và chưa bố trí được vốn cho nhà ở xã hội.

Thứ năm, thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Trên cơ sở 5 “điểm nghẽn” của thị trường BĐS, HoREA đã đề xuất các giải pháp nhằm xây dựng, phát triển thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Trong đó nhấn mạnh các giải pháp sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 mà trọng tâm là xác định sở hữu đất, người sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.