Những dự án chưa giải phóng mặt bằng, thậm chí đã giải phóng mặt bằng dưới 50% rất có thể sẽ nằm trong danh sách bị tạm dừng, thu hồi theo đề xuất của Bộ Xây dựng. Đây là một việc làm được cho là cần thiết để cắt giảm nguồn cung đang ồ ạt hiện nay. Tuy nhiên, về phía các doanh nghiệp BĐS lại cho rằng sẽ có nhiều hệ lụy nếu như dừng các dự án.

Cắt giảm - một việc cần làm ngay

Sau khi rà soát trên 300 dự án BĐS tại Hà Nội, và gần 1.700 dự án tại TP.HCM, Bộ Xây dựng đang xem xét phân loại các dự án dừng và tạm dừng triển khai. Bộ Xây dựng cho biết, trong báo cáo rà soát các dự án của các địa phương gửi Bộ Xây dựng, mặc dù dư thừa nguồn cung và các dự án BĐS, thế nhưng số lượng dự án đề xuất thu hồi và tạm dừng chỉ chiếm khoảng 1% số lượng các dự án. Theo Bộ Xây dựng  con số trên là quá ít và đề xuất cần phải “mạnh tay” cắt giảm khoảng 30%-40% số lượng dự án mới có thể siết chặt được nguồn cung ra thị trường, tránh tình trạng nguồn cung quá dư thừa.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra lập luận, hiện Hà Nội có 720 dự án được cấp phép với diện tích trên 300.000 ha đất. Nếu để các dự án trên cùng lúc thực hiện thì chỉ trong vài năm tới, nguồn cung sẽ thừa để cung cấp cho tới tận 2050. Cắt giảm mạnh BĐS là việc cần phải làm trong lúc này. Các dự án phải tạm dừng trước hết là các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đã đền bù giải phóng mặt bằng nhưng chưa đạt trên 50%. Ngoài ra, có những dự án đã đền bù giải phóng mặt bằng thậm chí có thể làm hạ tầng rồi nhưng không phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và nhà ở của địa phương, không đảm bảo nguồn lực… thì cũng tạm ngừng.

Ông Nguyễn Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng: Thời gian vừa qua, do phân cấp quá lớn cho địa phương, đặc biệt Hà Nội, TP.HCM đã cấp phép khá tràn lan nhiều dự án không phù hợp với thị trường, điều kiện kinh tế địa phương nên đã dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Còn nhớ, trước thời điểm sáp nhập vào Hà Nội, có một số xã của Hòa Bình chỉ trong một đêm cấp phép cho mấy chục dự án. Trách nhiệm cơ quan Nhà nước là rất lớn, và việc xem xét tạm dừng các dự án là đúng theo 4 hướng dự án dừng, tạm dừng, điều chỉnh quy mô, chuyển đổi dự án. Việc này hết sức cấp bách. Trong Nghị định 02, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì để kiểm tra thực hiện vấn đề này. Nếu để địa phương tự rà soát là rất khó, kéo dài và dễ thỏa hiệp vì chính quyền địa phương là người chủ đầu tư xin dự án.

Ông Nguyễn Ngọc Hùng cũng cho rằng trong khi chờ đợi sửa đổi Luật Đất đai nên kiến nghị với Nhà nước dừng cấp phép tất cả các dự án kiểu đô thị mới, phải thu hồi đất sau đó cấp cho chủ đầu tư. Tất cả các dự án Nhà nước đứng ra lập quy hoạch, quy hoạch chung, thu hồi đất, lập ban quản lý, đấu giá đất thì mới có thể thu được chênh lệch địa tô. Có như thế Nhà nước mới thu hồi được khoản địa tô. Trung Quốc trong 5 năm thu 800 tỷ USD (Bắc Kinh, Thượng Hải, Thẩm Quyến). Rất lâu, Việt Nam không làm nên phần này rơi vào chủ đầu tư, nhóm lợi ích.

Doanh nghiệp huy động vốn trái luật phải chịu trách nhiệm

Trước thông tin này, nhiều doanh nghiệp tỏ ý kiến không bằng lòng. Lý do mà các DN đưa ra là thời gian qua do thị trường phát triển quá “nóng”, nhiều dự án đang giải phóng mặt bằng hoặc chưa giải phóng mặt bằng đã huy động vốn của người mua nhà. Nếu nghe tin dự án bị thu hồi hoặc tạm dừng, người dân sẽ đòi tiền. Và thậm chí ngay cả khi chưa huy động vốn của người dân thì chính các chủ đầu tư dự án cũng phải đối mặt với sự quay mặt của các đối tác. Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty RENCO Sông Hồng cho rằng: “Sẽ rất nhiều hệ lụy. Thứ nhất, dự án đã triển khai có nghĩa người ta đã huy động nhiều nguồn lực nếu dừng dự án có nghĩa sẽ đổ bể dẫn đến kiện cáo. Đây là hệ lụy rất lớn về cả 2 phía đó là thị trường và uy tín của cộng đồng DN BĐS Việt Nam”.

Cũng không đồng tình với việc thu hồi dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP Invest) cho rằng, việc dừng hoặc hoãn dự án nên để cho DN tự quyết định căn cứ vào tình hình tài chính, chiến lược sắp tới của mình. Nếu DN có đủ tiềm lực tài chính, muốn tiếp tục thực hiện dự án mà bị cơ quan quản lý dùng biện pháp hành chính bắt dừng thì sẽ khiến DN chịu rất nhiều thiệt hại.

Trong khi đó, ông Nguyễn Tương Như, Tổng Giám đốc CTCP Sỹ Ngàn cho biết, đối với một dự án BĐS, nếu chỉ giải phóng mặt bằng không thôi, DN có thể đã phải đầu tư hàng trăm tỷ đồng. Vì thế, nếu dùng biện pháp hành chính “ép” DN tạm dừng dự án hoặc chuyển đổi mục đích sẽ khiến các đơn vị này chịu nhiều thiệt hại.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, theo quy định của pháp luật phải giải phóng xong mặt bằng, chủ đầu tư mới được quyền huy động vốn. Việc các dự án huy động vốn trái luật sẽ phải chịu trách nhiệm. Bộ Xây dựng cũng sẽ tính đến các tình huống trên và sẽ có hướng dẫn để tạo điều kiện cho các dự án bị tạm dừng có thể giảm thiệt hại. Trong thời gian tạm dừng hoặc tạm điều chỉnh dự án cũng cho phép các chủ đầu tư có thể tạm thời sử dụng nguồn đất với mục đích khác như nhà ở chuyển sang làm trung tâm thương mại, trung tâm TDTT hay trường học, y tế… Như vậy, trong thời gian tạm dừng dự án vừa đáp ứng cho chính thị trường đồng thời đảm bảo cho các nhà đầu tư.

Giải pháp trên được dư luận đánh giá khá cao bởi lẽ trước đây các địa phương ồ ạt, nhiệt tình cấp đất cho các dự án BĐS giống như chiếc vòi nước luôn mở van ngay cả khi không dùng đến. Khi kinh tế khó khăn, tín dụng thắt chặt, các dự án ồ ạt được cấp sẽ trở thành dự án bỏ hoang, vô cùng lãng phí. Nếu dừng cấp dự án mới chính là việc khóa chiếc van vòi nước lại, sử dụng cho hết số nước tồn đọng mới giải quyết được tình trạng ngập úng, ít nhất cũng sẽ tạo được tâm lý tốt cho thị trường.

Nút thắt cơ bản của thị trường BĐS là nguồn cung, hàng tồn kho. Vì vậy cần phải giảm cung. Dù khó, dù phức tạp, dù nhạy cảm… cũng phải thực hiện bằng được. Vì vậy Bộ Xây dựng cần sớm có những hướng dẫn để địa phương có cơ sở pháp lý chuẩn khi thực hiện và thực hiện quyết liệt, triệt để tránh lãng phí.

TS Phạm Sĩ Liêm - Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam: Không khó giải quyết

Tôi nghĩ việc thu hồi các dự án BĐS mà các dự án đã huy động vốn thì cũng không khó giải quyết. Thu hồi dự án thì phải trả tiền lại cho dân. Tiền lấy từ đâu. Tiền lấy từ việc kinh doanh mặt bằng khi bị thu hồi. Hiện nay người ta không cố ý bỏ hoang, dừng dự án mà chỉ vì sự suy thoái của thị trường và tắc tín dụng của ngân hàng. Đó là khó khăn bất khả kháng chứ không cố ý. Quan điểm của tôi việc thu hồi là cần thiết. Về lý là phải thu nhưng tình phải xem xét. Còn sau khi thu hồi rồi để đấy thì quá vô duyên. Tuy nhiên, thu hồi để tiếp tục một dự án nào đó là khó khăn trong tình hình hiện nay. Nếu vị trí ở gần thành phố thì có thể phát triển đô thị. Nhưng nếu vị trí ở xa thành phố như Hoài Đức, Đan Phượng… thì thu hồi phải giải được bài toán để làm gì. Cuối cùng tôi muốn nói là chúng ta không thể xóa bỏ một dự án BĐS này thay vào một dự án BĐS khác. Thu hồi là cần thiết nhưng phải có lý và tình. Nên nghe, trao đổi với doanh nghiệp và người dân chứ không phải bảo thu là thu.