Những ngày gần đây, thông tin về việc Sở Xây dựng TPHCM buộc các chủ đầu tư The Vista, Blue Diamond, Sky Garden 3 phải hoàn trả tiền huy động trái với quy định của Luật Nhà ở cho các khách hàng đặt chỗ để mua căn hộ trong 3 dự án của các chủ đầu tư này, khiến nhiều người dân dở khóc dở cười.

Thoạt nhìn, mệnh lệnh hành chính: buộc chủ đầu tư dự án làm trái luật phải trả lại tiền cho khách hàng có vẻ hợp lý, nhưng đi sâu vào phân tích, giới am hiểu pháp luật, chuyên gia pháp lý cho rằng cơ quan quản lý nhà nước (ở đây là Sở Xây dựng TPHCM) đã “đá lộn sân” khi không tách bạch giữa quan hệ hành chính (giữa doanh nghiệp với cơ quan quản lý nhà nước) và quan hệ giao dịch dân sự (giữa doanh nghiệp với khách hàng)…

Mua “lúa non”, kiểu nào cũng thiệt!

 Trong các văn bản Sở Xây dựng TPHCM gửi Bộ Xây dựng, UBND TPHCM báo cáo về kết quả kiểm tra việc huy động vốn tại các dự án nhà ở của 3 chủ đầu tư dự án The Vista, Blue Diamond, Sky Garden 3, sở này nêu rõ: qua kiểm tra hồ sơ và tường trình của các chủ đầu tư, cả 3 dự án nêu trên đều chưa xây dựng phần móng và đều đã huy động vốn của khách hàng, như vậy là trái với quy định của Luật Nhà ở.

Từ đó, Sở Xây dựng đã lập biên bản và yêu cầu các công ty này ngưng ngay việc nhận tiền huy động vốn của khách hàng, hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã huy động vốn, nghiêm túc thực hiện Điều 39 Luật Nhà ở và báo cáo lại kết quả hoàn trả cho Sở Xây dựng.

Tiếp nhận thông tin này, hàng trăm khách hàng của các dự án nhà ở nói trên đều hết sức bàng hoàng, còn đại diện các doanh nghiệp khi trả lời báo chí đều cho biết sẽ tổ chức hoàn trả ngay tiền “thành ý”, “tiền đặt chỗ” cho khách hàng sau “tối hậu thư” của Sở Xây dựng TPHCM.

Thoạt nhìn, mọi người dễ thấy các chủ dự án có hành vi hết sức phục thiện thông qua việc nhanh chóng thực hiện yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước, nhưng thật ra, với người biết chuyện, động thái đó của chủ đầu tư là chuyện đương nhiên, bởi xét cho cùng, chủ đầu tư không mất mát gì, nếu không muốn nói là chủ đầu tư đã quá may mắn khi hành vi vi phạm pháp luật chưa (hoặc không?) bị xử lý.

Trong khi đó, các khách hàng, sau những ngày cực khổ chen lấn hòng có được tấm phiếu đặt chỗ mua căn hộ nay được trả lại tiền – mà nếu so với hồi vất vả đi đóng tiền thì trị giá số tiền nhận lại, dù đã cộng với lãi suất theo lãi suất huy động vốn của ngân hàng, đã có phần giảm xuống; còn giá mua căn hộ thì theo thông báo của chủ đầu tư, tuy vẫn được giữ nhưng chỉ bảo lưu từ 2 đến 3 tháng.

Sau thời hạn đó, chủ đầu tư sẽ điều chỉnh theo đúng giá thị trường tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc. Với thời hạn bảo lưu nói trên, không nói ra ai cũng hiểu đó là thời hạn vô giá trị bởi một dự án xây dựng quy mô như 3 dự án căn hộ nói trên, hoàn chỉnh phần móng trong 2 đến 3 tháng là chuyện không dễ.

Điều đó đồng nghĩa với việc khi hợp đồng đặt cọc giữa hai bên chủ – khách có thể tiến hành theo đúng pháp luật, thời hạn bảo lưu giá đã hết và người mua đương nhiên phải mua căn hộ với cái giá chắc chắn sẽ cao hơn hiện tại rất nhiều.

Chưa kể - cũng theo chủ đầu tư - những khách hàng đã trúng thăm mua căn hộ, sau khi đã nhận lại tiền, chủ dự án sẽ chỉ giữ cho họ quyền ưu tiên đặt chỗ chứ không còn được quyền chọn trước căn hộ cụ thể như thỏa thuận ban đầu và thời gian giữ chỗ cũng chỉ trong vòng 3 tháng!

Buộc hoàn trả, có đúng luật?

Phân tích như thế để thấy rõ một điều: việc hoàn trả hay không hoàn trả tiền cho khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ tại 3 dự án nói trên không phải là cách giải quyết thật sự đúng đắn.

Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng cần phải tách bạch hai mối quan hệ hành chính và dân sự trong vụ các chủ đầu tư dự án căn hộ bán “lúa non”.
 
Theo ông, về mặt quản lý nhà nước, Sở Xây dựng TPHCM khi phát hiện 3 chủ dự án đều chưa xây dựng phần móng, đã huy động vốn của khách hàng, là trái với quy định của Luật Nhà ở thì sở này phải tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính đồng thời ngăn chặn ngay hoạt động trái luật này cũng như tiến hành xử phạt hành chính hành vi vi phạm.

Sau khi xử phạt, nếu các chủ dự án vẫn tiếp tục vi phạm, sẽ phải có những biện pháp xử lý nặng hơn, thậm chí đề nghị cơ quan điều tra vào cuộc nếu thấy có dấu hiệu hình sự.

Sở Xây dựng TPHCM và kể cả UBND TPHCM không thể áp đặt mệnh lệnh hoặc văn bản hành chính buộc các chủ dự án phải trả lại tiền đã nhận của khách hàng.

Điều đó không đúng luật vì hiện tại, quan hệ giữa chủ dự án và khách hàng là giao dịch dân sự đã được xác lập. Chỉ có tòa án mới có đủ thẩm quyền thụ lý, giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng dân sự này nếu các bên có xảy ra tranh chấp.

Đồng quan điểm này, luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn Luật sư TPHCM, khẳng định việc Sở Xây dựng kiến nghị buộc các chủ dự án hoàn trả tiền là “đá lộn sân”.

“Đồng ý rằng giao dịch dân sự giữa các bên trong tình trạng như hiện nay là hợp đồng dân sự vô hiệu do việc huy động vốn của chủ dự án diễn ra khi chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý là vi phạm pháp luật, mà cụ thể là vi phạm các quy định của Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, do giữa các bên chưa xảy ra tranh chấp nên hợp đồng cũng như các cam kết (nếu có) giữa họ vẫn tiếp tục được thực hiện.

Việc thực hiện này, nếu kéo dài và ổn thỏa đến khi các thủ tục pháp lý phía chủ đầu tư hoàn tất, thì hợp đồng giao dịch vô hiệu khi đó sẽ trở thành hợp đồng có hiệu lực.
 
Mọi quyền lợi của hai bên, lúc này sẽ được đảm bảo. Do vậy, điều cần thiết phải làm bây giờ là xử phạt hành vi vi phạm của các chủ dự án bằng các chế tài như luật định, ngăn chặn các hành vi vi phạm tiếp theo (nếu có) của các chủ đầu tư, và nếu có thể, giám sát chặt chẽ việc thực thi các cam kết đã có với khách hàng của chủ đầu tư chứ không thể dùng mệnh lệnh hành chính can thiệp vào quan hệ dân sự giữa các bên đã được xác lập” - luật sư Nguyễn Đình Hùng phân tích.

Xung quanh vụ mua - bán “lúa non” này, theo các chuyên gia về pháp luật, các chủ dự án không thể né tránh được trách nhiệm của mình khi cố tình phớt lờ các quy định của Luật Nhà ở để tổ chức huy động vốn từ khách hàng.

Việc cơ quan quản lý nhà nước muốn mạnh tay sử dụng mệnh lệnh hành chính buộc các chủ dự án trả lại tiền cho khách hàng nhưng lại chưa thấy đưa ra các biện pháp xử lý đối với hành vi vi phạm pháp luật của các chủ dự án, vừa không đúng luật định, thiếu tính nghiêm minh, vừa là tiền đề có thể dẫn đến những xáo trộn xã hội không cần thiết.

Bởi cũng cần nhắc thêm rằng việc “sang tay” phiếu mua căn hộ của các dự án nói trên đã diễn ra không ít trong các khách hàng với số tiền chênh lệch qua mỗi lần sang nhượng phiếu lên đến cả ngàn USD/m², do đó, khi quyền mua các căn hộ nói trên không còn đảm bảo, chắc chắn các vụ khiếu nại, tranh chấp giữa khách hàng sẽ diễn ra hàng loạt mà để giải quyết nó, không phải là chuyện đơn giản.

Sau vụ mua - bán “lúa non” cổ phiếu Bệnh viện Bình Dân dẫn đến hàng loạt tranh chấp và mất mát chưa giải quyết hết được thì lại đến vụ mua - bán “lúa non” căn hộ của các dự án nhà ở nói trên.

Thực tế này một lần nữa gióng lên tiếng chuông cảnh báo về những bất ổn trong ý thức tuân thủ và hành xử theo đúng pháp luật của toàn xã hội!

TPHCM: Kiểm tra các dự án nhà ở cấp phép sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực

Theo tin từ Sở Xây dựng TPHCM, trong tuần này sở sẽ tổ chức kiểm tra toàn bộ các dự án về nhà ở gồm có chung cư và nhà ở riêng lẻ, được cấp phép sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực.

Nội dung kiểm tra gồm có việc xây dựng theo giấy phép, huy động vốn, thực hiện hạ tầng kỹ thuật, tiến độ dự án…

Liên quan đến việc các chủ đầu tư bán chung cư vi phạm Luật Nhà ở, lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết: sẽ có công văn xin ý kiến Bộ Xây dựng hình thức xử phạt cụ thể về huy động vốn khách hàng- vi phạm Điều 39 Luật Nhà ở, bởi vì hành lang pháp lý hiện nay chỉ phạt đối với các trường hợp sai phép, trái phép, không phép, chậm tiến độ.

Theo Sài Gòn Giải Phóng