Theo đúng tinh thần Nghị định 01 và 02/2013/ NĐ-CP, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa đưa dự thảo Quy định về cho vay mua nhà ở xã hội ra trưng cầu ý kiến các cơ quan liên quan.

Dự thảo quy định NHNN dành 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội. Dự kiến với lãi suất 6%/năm, trong thời hạn 3 năm. NHNN sẽ hỗ trợ các Ngân hàng thương mại (NHTM) dưới hình thức tái cấp vốn. Theo dự kiến, trong quý 1- 2013 sẽ ban hành quy chế cho vay mua nhà ở xã hội. Dư luận đang mong mỏi quy chế này sẽ góp phần giải quyết những bất cập trong việc cho vay mua nhà thu nhập thấp, góp phần khai thông thị trường BĐS.

Ngân hàng sẵn sàng nhưng…

Trong thời gian vừa qua, các NHTM cũng đã triển khai các chương trình cho vay mua nhà xã hội. Kết quả là người có nhu cầu mua nhà vẫn từ chối các khoản vay này, lý do là mức lãi suất vẫn cao. Muốn có một quy định tốt có thể hỗ trợ, khai thông thị trường bất động sản (BĐS) chúng ta cần xem xét nguyên nhân của sự thờ ơ của người dân với các khoản hỗ trợ này.

Trong khi lãi suất cho vay trên thế giới phổ biến là 1-2% /năm, cao là 5% /năm thì ở nước ta  do lạm phát và những điều kiện cụ thể lãi suất cho vay của các NHTM vẫn ở mức phổ biến từ 12-15%/năm. Riêng đối với tín dụng cho vay mua nhà xã hội hiện nay phổ biến các ngân hàng áp dụng lãi suất 8%/năm. Đó là một lãi suất quá cao đối với các đối tượng có nhu cầu mua nhà xã hội để ở, những đối tượng nghèo. Với tình trạng thừa vốn, kinh tế trì trệ, mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2013 khó đạt được, các NHTM cũng mong muốn hạ lãi suất cho vay phù hợp với thị trường. Nhưng hạ lãi suất là điều không thể làm được trong điều kiện hiện nay. Ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Ngân hàng Đầu tư  và Phát triển Việt Nam (BIDV) phân tích: Riêng về lãi suất, theo phân tích của BIDV, tại thời điểm này, thị trường chấp nhận có thể cho đối tượng vay mua nhà với mức lãi suất xoay quanh 6%-6,5% một năm. Theo tôi mức này thì người mua nhà mới vay được. Tuy nhiên, lãi suất huy động hiện nay ở mức 8%, vì vậy các ngân hàng không thể cho vay thấp hơn được.

Ngay khoản tiền 20-40 nghìn tỷ NHNN cam kết hỗ trợ vốn cho các NHTM cũng chỉ mới là chủ trương và theo cách hiểu của các NHTM khoản tiền này cũng chỉ là khoản cam kết tái cấp vốn. Lãi suất tái cấp vốn hiện nay cũng từ 7-8% năm, các NHTM cũng không thể cho vay thấp hơn lãi suất đó cộng với chi phí được.

Báo cáo trước Thường vụ Quốc hội mới đây về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Phó Thống đốc NHNN Việt Nam Đặng Thanh Bình cho biết, dự kiến trong quý I-2013, NHNN sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành Quy chế cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp và kỳ hạn trả nợ phù hợp. Về lãi suất NHNN khẳng định: Hình thức hỗ trợ của NHNN đó là thông qua công cụ tái cấp vốn. Trong đó, dành từ 20.000- 40.000 tỷ đồng lượng tiền cung ứng hàng năm để cho vay đối với các NHTMNN. Số tiền này được cho vay theo hạn mức với thời hạn tối đa là 1 năm và quay vòng trong 10 năm, lãi suất bằng lãi suất chiết khấu của NHNN.

Theo định hướng của NHNN, lãi suất cho vay của NHTM đối với khách hàng bằng lãi suất chiết khấu + (1-2%), hoặc bằng trần lãi suất huy động + 1%... Và như vậy lãi suất dành cho người có nhu cầu mua nhà xã hội để ở có thể lên đến 9%/năm, mức lãi suất không dành cho người có thu nhập thấp!

Thêm một khó khăn nữa đối với các NHTM là phải tuân thủ đúng những quy định của NHNN về thế chấp đối với các khoản vay kể cả cho vay mua nhà ở xã hội. Chính ông Trần Bắc Hà (Ngân hàng BIDV) phát biểu: Chính phủ đã nói, với BĐS là thương mại thì các ngân hàng cho vay nhưng phải đảm bảo khả năng thu hồi. Như vậy, BIDV hay các ngân hàng không dại cho vay các phân khúc thị trường BĐS đang ứ đọng... Tổng Bí thư đã nói một câu rất hay là “Đừng để nợ xấu thêm xấu hơn nữa”.

Chính vì vậy các NHTM đòi hỏi các thủ tục đảm bảo khoản vay rất nghiêm khắc tạo thêm những rào cản đối với người vay tiền mua nhà ở xã hội. Ngay trong chủ trương của NHNN lãi suất tái cấp vốn khoản hỗ trợ mua nhà ở xã hội cũng chỉ có thời hạn 1 năm vì vậy ở các chương trình cho vay mua nhà xã hội các NHTM không dám cam kết lãi suất ổn định suốt thời hạn vay mà thông thường chỉ dám cam kết một “lãi suất cạnh tranh” nghĩa là lãi suất theo thị trường gây khiếp vía đối với người vay mua nhà.

Người vay mua nhà sợ…

Sau khi được NHNN “bật đèn xanh” cho tín dụng BĐS, nhiều NH đã lập tức tung ra các gói tín dụng ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân vay mua, sửa chữa nhà. Đầu tiên phải kể đến Ngân hàng BIDV với chương trình liên kết  4 nhà (nhà băng, nhà đầu tư, nhà thầu và nhà cung ứng vật liệu xây dựng), BIDV đã đưa ra gói tín dụng 4.000 tỷ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất chỉ 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân và thời hạn vay lên đến 15 năm.

NH TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) cũng tung gói hỗ trợ cho vay mua nhà trị giá 5.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi. Song, rầm rộ nhất phải kể đến NH TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) khi dành 2.000 tỷ đồng để cho khách vay kinh doanh, mua, sửa chữa nhà với lãi suất khoảng 12%/năm. Tiếp sau các “đại gia” NH kể trên, một loạt các NH cũng vào cuộc giảm lãi suất mua nhà như NH TMCP Quốc tế (VIB) cùng chương trình cho vay mua, xây, sửa nhà có tổng hạn mức 1.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ 9,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên. Techcombank cũng cho vay mua nhà và vay tiêu dùng thế chấp nhà lãi suất cố định 12,99% trong 3 tháng đầu...

Nhưng các NHTM vẫn vắng như chùa Bà Đanh - Tại sao?

Dĩ nhiên lý do đầu tiên là lãi suất. Với mức lãi suất quá cao như hiện nay những người có thu nhập thấp đang có nhu cầu mua nhà ở hàng tháng trả gốc đã rất khó khăn chưa nói đến trả lãi. Vì vậy mức lãi suất trên 8% năm hiện nay là khó khăn không thể vượt qua đối với những người vay mua nhà. Để mua một căn hộ 60m2, có giá khoảng 700 triệu đồng, theo những quy định phổ biến tại các NHTM,  sau khi nộp trước khoảng 30%, mỗi tháng người vay phải trả 5 triệu đồng tiền gốc và 3 triệu đồng tiền lãi. Tổng cộng là 8 triệu đồng. Bao nhiêu hộ gia đình có đủ điều kiện như vậy trong khoảng 10 năm? Có thể nói là rất ít.

Thêm nữa, các NHTM chỉ cam kết lãi suất ổn định trong khoảng một năm trở lại, lãi suất những năm tới không biết là bao nhiêu. Người vay tiền đã chứng kiến nhiều khoản vay lãi suất ban đầu rất thấp nhưng sau đó thị trường phi mã lãi suất tăng dần đến tột đỉnh 25% năm. Thử nghĩ nếu một cơn bão nữa tới lãi suất lên đến 25%/năm mỗi tháng, mỗi người vay phải trả lãi cho căn hộ của mình cỡ trên 10 triệu đồng thì chắc họ phải bay ra khỏi căn hộ theo đường cửa sổ.

Thêm nữa, để đảm bảo vốn vay, các NHTM đòi hỏi các thủ tục nghiêm khắc. Trước hết là tài sản thế chấp. Nếu họ không mua nhà ở các dự án được ngân hàng chỉ định, nghĩa là các dự án mà ngân hàng đã liên kết lợi ích với chủ dự án, người vay sẽ không được thế chấp bằng căn hộ mình định mua, có nghĩa là người mua phải có một ngôi nhà khác, hoặc một tài sản lớn hơn khoản vay để thế chấp ngân hàng đảm bảo vốn vay. Đã nghèo, thu nhập thấp không có nhà ở lại có nhà hoặc có tài sản thế chấp lớn hơn căn hộ mình định mua? Chuyện viễn tưởng quá. Ngoài thủ tục thế chấp còn có thủ tục chứng minh thu nhập, hộ khẩu…và nhiều thủ tục nữa.

Các NHTM vắng bóng người vay mua nhà và hàng chục ngàn căn hộ vẫn đội nắng phơi mưa, hàng triệu tỷ đồng vẫn nằm gai nếm mật trong hoang vắng cùng với hàng chục ngàn gia đình đang chui rúc trong những ổ chuột chật chội là đúng rồi.

Mong đợi từ Quy chế cho vay mua nhà ở xã hội

Theo lãnh đạo của một số NHTM, đây là thời điểm tốt để triển khai các chương trình tín dụng bất động sản, nhất là cho vay mua nhà, vì lãi suất trên thị trường đang theo chiều hướng giảm và sự quan tâm từ phía các khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở đang gia tăng. Tuy nhiên, NHNN cần xây dựng chính sách tín dụng theo hướng không tăng tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của toàn hệ thống, nhưng điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay với từng đối tượng, đặc biệt là với khách hàng cá nhân có nhu cầu nhà ở. Mặt khác, cần có các cơ chế, chính sách hợp lý khuyến khích các NHTM tăng trưởng tín dụng bán lẻ, cho vay người mua nhà để ở..., để các NHTM có thể giảm lãi suất cho vay. Bởi thực tế, lãi suất cho vay mua nhà hiện nay chỉ được các NHTM ưu đãi ở mức 8-9%/năm trong vài ba tháng đầu, rồi sau đó lại tăng vọt lên.

Phía các NHTM và các Hiệp hội BĐS mong đợi NHNN sẽ có quy định cụ thể về khoản tái cấp vốn 20.000-40.000 tỷ với lãi suất thấp cỡ 4-5%/năm, lãi suất ổn định trong vòng 10 năm. Nếu được như vậy, lãi suất ổn định cho người vay trong suốt thời hạn vay sẽ là 6%/năm phù hợp với thị trường hiện nay. Đó cũng là mong muốn của người vay mua nhà ở xã hội hiện nay.

Phía người vay mong muốn giảm bớt các thủ tục cho vay, được thế chấp bằng chính căn hộ mua bằng vốn vay ở bất cứ dự án nào đã được các cơ quan thẩm quyền cho phép tiếp tục triển khai, phù hợp với đời sống của người vay.

Khó nhưng không thể không hạ lãi suất

TS Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh (Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM): Hiện nay các ngân hàng nhỏ, yếu kém vẫn phải huy động với lãi suất cao hơn 8%/năm, thậm chí lên đến 10-10,5%/năm. Vì vậy dù vẫn có những khoản vay được công bố với lãi suất ở mức 12-12,5%/năm nhưng chỉ áp dụng cho vài đối tượng ưu tiên. Đó là lý do khiến lãi suất cho vay không thể giảm. Khả năng giảm thêm lãi suất tiền gửi là khó, vì hiện Chính phủ đang kiểm soát với mức kỳ vọng lạm phát năm nay là 7-8%/năm nên không thể áp đặt thêm mệnh lệnh hành chính để giảm lãi suất đầu vào. Thế nhưng, điều này không có nghĩa là các ngân hàng không thể giảm lãi suất cho vay. Bởi tình trạng ngân hàng đối diện với “tồn kho” vốn là đang có. Muốn giảm lãi suất xuống thì các ngân hàng phải minh bạch hoạt động, minh bạch nợ xấu và quản trị chi phí tốt hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: Vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là quyết liệt triển khai Nghị quyết 02 của Chính phủ  trên tinh thần cứu binh như cứu lửa. Trong đó, sửa đổi ngay chính sách cho vay quá cao đang bóp chết DN và làm thất thu ngân sách, chính sách tín dụng cần hỗ trợ lãi suất cho vay ưu đãi khoảng 6-8%/năm trong thời hạn 20-30 năm cho người mua căn hộ đầu tiên, cung cấp tín dụng cho những dự án đang dở dang đã có khách hàng....Về lâu dài NHNN cần cấu trúc hệ thống tài chính BĐS theo chuẩn mực quốc tế, đặc biệt là tạo ra nguồn cung tín dụng dài hạn, lãi suất thấp cho người tiêu dùng và cho nhà đầu tư phát triển BĐS. Tạo hành lang pháp lý để phát triển thị trường tái thế chấp BĐS.