Cần làm rõ trường hợp cá nhân xây nhà trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp có được thế chấp khi vay vốn hay không.

Chi tiết để… dễ thực hiện

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 61/NQ-CP (NQ 61) sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP (NQ 02) về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, NHNN đang xây dựng Dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 11/2013/TT-NHNN (TT 11) Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo NQ 02.

Một trong những nội dung quan trọng, trên cơ sở chỉ đạo của NQ 61, Dự thảo sửa đổi TT 11 bổ sung đối tượng vay vốn là: “Cán bộ công chức, viên chức, người lao động có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, khi mua nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán nhà (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1.050.000 đồng”. Đây là nội dung nhận được sự quan tâm góp ý nhiều nhất của các NHTM.

Đại diện một NHTM cho rằng, khi bổ sung đối tượng trên, hướng dẫn cho vay cần quy định rõ giá trị hợp đồng mua bán không vượt quá 1.050.000 đồng là giá đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) hay chưa. Bên cạnh đó, để tạo cơ hội cho người dân tiếp cận vốn vay, sửa Thông tư lần này không nên quy định diện tích tối thiểu dưới 70 m2, và đơn giá dưới 15 triệu đồng/m2, mà khách hàng có thể chọn BĐS có diện tích nhỏ hơn, đơn giá cao hơn nhưng không quá giá trị hợp đồng mua bán 1.050.000 đồng.

Các NHTM đề nghị, cần phải có văn bản hướng dẫn, quy định rõ thế nào là người có thu nhập thấp. “Chúng ta có thể tham khảo từ Hướng dẫn mua nhà ở xã hội: đối tượng thuộc đối tượng được mua nhà thu nhập thấp phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”, đại diện một NHTM gợi ý.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, việc xác định đối tượng vay có thu nhập thấp rất khó khăn và vướng mắc trong quá trình triển khai từ khi TT 11 có hiệu lực. Do vậy, dự thảo sửa Thông tư nên bỏ việc áp dụng cho đối tượng “có thu nhập thấp” nếu không sẽ tiếp tục bị vướng về khái niệm thu nhập thấp và khó khăn trong việc triển khai thực hiện.

Băn khoăn “tài sản hình thành trong tương lai”

Dự thảo sửa TT 11 cũng bổ sung đối tượng: “Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và người lao động tại đô thị đã có đất ở phù hợp với quy hoạch đang khó khăn về nhà ở nhưng chưa được Nhà nước hỗ trợ dưới mọi hình thức được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình”.

Theo quan điểm của một luật sư công tác trong ngành NH, vấn đề này sẽ liên quan tới thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhưng chưa được quy định cụ thể trong văn bản pháp lý liên quan. Cụ thể, theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 về Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của DN kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) và thế chấp để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của DN kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.

Như vậy Thông tư liên tịch nói trên không áp dụng đối với “việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các TCTD”. Do đó với đối tượng bổ sung theo Dự thảo sửa đổi TT 11 sẽ có phát sinh vướng mắc khi triển khai áp dụng trong thực tế và làm khó cho NH khi họ không thực hiện được đăng ký giao dịch đảm bảo.

“Để triển khai được nội dung này phải đồng thời bổ sung, chỉnh sửa đối với Thông tư liên tịch hướng dẫn việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì mới có hiệu quả và khả thi” – Trưởng phòng Pháp chế một NHTM lo ngại.

Trao đổi với phóng viên TBNH, nhiều ý kiến từ các NH cho rằng, tại Khoản 4: điểm c khoản 2 Điều 2 NQ 61 quy định “NHNN Việt Nam quy định cụ thể mức vốn tối thiểu của đối tượng này khi tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”, vì vậy khi sửa TT 11 đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, bổ sung điều kiện mức vốn tối thiểu của đối tượng hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư, cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội vào quy định này.

Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 1 NQ 61 quy định: “Sửa đổi thời gian hỗ trợ đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân tối đa là 15 năm khi vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại tại các dự án trên địa bàn”.

Như vậy, chỉ có đối tượng khách hàng là cá nhân vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại mới được kéo dài thời hạn hưởng lãi suất vay ưu đãi là 15 năm. Việc quy định cho đối tượng là cá nhân vay để xây dựng mới, cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình cần phải nghiên cứu để đưa ra thời gian áp dụng mức lãi suất ưu đãi là bao nhiêu cho phù hợp.

Ngoài ra, với đối tượng hộ gia đình, cá nhân đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hướng tới mục đích kinh doanh nhà ở cũng được vay vốn, cần xem xét hạn chế tổng mức cho vay của các NH đối với các đối tượng này theo hướng giới hạn một hạn mức cho vay riêng hoặc đặt trong cùng tổng hạn mức cho vay đối với DN (chiếm 30% nguồn tái cấp vốn hỗ trợ nhà ở).

Các NHTM và chuyên gia BĐS đánh giá: việc ban hành NQ 61 thể hiện nỗ lực của Chính phủ, NHNN và Bộ Xây dựng về chính sách tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Nhưng để đảm bảo tính khả thi Thông tư cần có tính đồng bộ và phù hợp thực tế.

Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình khẳng định, NHNN đang khẩn trương xây dựng sửa đổi, bổ sung TT 11 và sẽ hoàn thiện trong thời gian sớm nhất để chỉnh sửa những vướng mắc trong quá trình triển khai thời gian vừa qua.