Gần 2 năm kể từ thời điểm thực thi, tính tới 15/1, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được 1/3, trong đó gần 6.000 tỷ đồng cho người dân vay mua nhà. Số lượng NHTM tham gia giải ngân hiện là 15. Khi dư luận đang lo lắng về thời hạn giải ngân, NHNN đang trình Chính phủ đề xuất gói “mới” hỗ trợ NƠTM.

Vài ngày trước, Lãnh đạo Bộ Xây dựng hé mở một số thông tin cơ bản về gói tín dụng 50.000 tỷ đồng dành cho người mua nhà thương mại. Đánh giá đây sẽ là “tín hiệu tốt cho thị trường”, liệu có quá sớm…

Nhọc nhằn về đích

Cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời với 2 mục tiêu song song: hỗ trợ thị trường BĐS và an sinh xã hội. Lần lượt các Thông tư từ Bộ Xây dựng, NHNN được ban hành để hướng dẫn, tạo điều kiện thực thi một cách hiệu quả khối tín dụng ưu đãi đối với DN và người mua nhà.

Trong năm 2014, trước áp lực tiến độ giải ngân lẫn bất cập về quá trình thẩm duyệt, chấp thuận đối tượng vay, NHNN cho ra đời Thông tư 32/1014 (sửa đổi bổ sung Thông tư 11 trước đó) rất đúng lúc.

Cụ thể, gói 30.000 tỷ đồng đã mở ra cơ hội vay vốn rẻ cho người thu nhập thấp vay mua NƠXH và NƠTM với tổng giá trị hợp đồng dưới 1,05 tỷ đồng (không bị “gò” về diện tích và đơn giá).

Tuy nhiên, tác dụng của bộ văn bản pháp lý vẫn chưa thể “rộng đường” tín dụng tìm tới đại bộ phận đối tượng cần hướng đến. Được biết, tới giữa tháng 1, tổng cộng 12.000 hộ gia đình được ký hợp đồng giải ngân từ gói hỗ trợ. Gói tín dụng có thời hạn giải ngân đến hết 1/6/2016.

Tính đến 31/10/2014, ở Tp.HCM - đô thị tròm trèm 10 triệu dân, có… 2 DN được giải ngân 658 tỷ đồng và 1.444 cá nhân được 393,83 tỷ đồng (ngân hàng ký hạn mức tín dụng 1.470,93 tỷ đồng cho 1.513 khách hàng). Ở góc độ chuyên gia, Ts. Nguyễn Chí Hiếu cho hay: mức độ giải ngân của gói 30.000 tỷ đâu đó chỉ khoảng 10% (?!)

Khó khăn trong tiếp cận gói hỗ trợ đã từng được DN lẫn người dân trực tiếp “gõ cửa nhà băng” phản ánh suốt thời gian dài. Về phía người dân - khách hàng mua nhà dự án nhà thương mại trước và sau khi có Thông tư 32 của NHNN, đại đa số đều “bó tay” trước bài toán mua nhà bằng vay tín dụng ưu đãi.

Quan sát thị trường BĐS Hà Nội sẽ thấy điều này. Ở dọc trục Lê Văn Lương - Tố Hữu kéo dài suốt tới khu Nam Cường, một tá dự án đã bán xong, hoàn thiện và bàn giao nhà nhưng gần như không có sản phẩm nào trị giá dưới 1,05 tỷ đồng.

Mở rộng phạm vi tìm kiếm, những dự án NƠTM được “cứu trợ” xuất hiện như … của hiếm thị trường thời gian trước: Thăng Long Victory (350/440 tổng số căn), CT NumberOne, Sail Tower (20% cơ cấu căn hộ).

“Chấp nhận ở xa trung tâm (Hoài Đức), nhanh chân đặt tiền giữ suất hoặc thậm chí chi thêm tiền chênh thì mới mong mua được nhà ở các dự án kiểu này”, anh Bình, một cán bộ công chức trong ngành thống kê cho biết.

Ngược lại, nhiều người đáp ứng đầy đủ điều kiện được vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng (tạm trú, thu nhập, khả năng trả nợ…) nhưng buộc lòng phải vay theo lãi suất thông thường để mua căn hộ mục tiêu.

Chị Lan, chủ nhân căn hộ dự án nằm không xa dự án NƠXH do Sông Đà tạo lập ở mặt đường Trần Phú (Hà Đông) kể: “Tôi thực sự… sợ NƠXH vì quá nhiều yếu tố. Đẹp và hoàn chỉnh như Đặng Xá thì xa quá. Đợi được chủ đầu tư như Sông Đà làm xong thì chưa biết đến bao giờ. Vậy nên, tôi quyết định vay NHTM để mua một căn ở Hồ Gươm Plaza với suy nghĩ “vào ở rồi dần dần trả nợ”.

Nín thở chờ chính sách

Hiệu quả dưới mức kỳ vọng (nếu không muốn nói là thất bại) của quá trình triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã được phân tích, mổ xẻ dưới con mắt chuyên gia lẫn DN tạo lập BĐS.

Đại diện cho giới phản biện chính sách ngành địa ốc, vẫn là ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Địa ốc Đất Lành, với tuyên ngôn: gói tín dụng 30.000 tỷ đã thất bại thảm hại khi tồn kho BĐS năm 2014 tăng (thay vì giảm).

Số lượng NHTM tham gia giải ngân “gói cũ” đã lên tới 15 nhưng chưa thể đảm bảo chất lượng tiến trình “tiêu hóa” 30.000 tỷ đồng đạt hiệu quả đúng lúc, đúng chỗ.

Toàn thị trường nhà ở còn ở trạng thái phập phồng chờ tin vui trong năm 2015, thì lại có đề xuất bơm thêm 50.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở thương mại từ NHNN.

Một vài chi tiết đáng lưu ý: lãi suất cố định 7%/năm trong 10 năm; có thể cho vay 10-20 năm nhưng trong 10 năm đầu, lãi suất sẽ giữ ổn định ở mức 7%/năm nhằm tạo điều kiện cho người vay tính toán khả năng trả nợ. Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho hay, gói này sẽ hướng tới phân khúc trung và cao cấp.

Thông tin trên lập tức là tâm điểm của dư luận trong và ngoài ngành. Đa phần, về góc độ người mua nhà cần vay vốn rẻ lẫn DN chuyên xây dựng nhà ở diện tích nhỏ, giá mềm (tiêu biểu là Đất Lành), đều cho rằng gói 50.000 tỷ (nếu được phê duyệt) chỉ dành cho… người giàu và lực lượng đầu cơ.

Nguyên nhân: căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự, liền kề thường có giá trị cao - chỉ người có nhiều tiền mới mua được. Đương nhiên, những đối tượng cần nhà ở, với thu nhập đều đều hàng tháng dưới 15 triệu đồng chẳng thể mơ tới.

Lãi suất 5%/năm trong 10 năm đầu, nếu vay 800 triệu đồng để mua căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng (thuộc gói 30.000 tỷ đồng), thì số tiền phải trả mỗi tháng chừng 7 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Áp dụng công thức vay theo gói mới “thông thoáng hơn”, con số phải trả nhà băng lên tới hơn 9 triệu đồng/tháng.

Ở chiều hướng đầu tư, trong kịch bản hoàn hảo, nhà kinh doanh địa ốc lẫn chủ đầu tư hoàn toàn có lý do để vui mừng. Trong cơn mưa dự án NƠTM chào hàng, đa phần đều là những sản phẩm nằm ngoài gói 30.000 tỷ đồng.

Phổ giá dao động 22 - 28 triệu đồng/m2, diện tích trải từ 70 tới hơn 100m2, đương nhiên nhà đầu tư phải “tính” bài toán tài chính trước khi lao vào giữ suất căn hộ, ôm sàn.

Và tương lai, khi khối thuốc nổ tín dụng 50.000 tỷ đồng được “khai hỏa”, đặt giả thiết hàng rào thẩm duyệt điều kiện tiếp cận chỉ tập trung vào khả năng trả nợ của người vay, chợ nhà đất lại được dịp tôn vinh những đại gia chuyên nghề đầu cơ lướt sóng đón chính sách.