Ngân hàng có thể gặp rủi ro với tăng lãi suất sau một số tháng ưu đãi, phải trả phí trả nợ trước hạn...

Gần cuối năm, hàng loạt ngân hàng tung ra các gói tín dụng cho vay mua nhà, mua bất động sản với mức lãi suất được quảng cáo là "ưu đãi". Khách hàng như đứng trong "ma trận" này, nếu không tính toán kỹ càng rất có thể rơi vào "bẫy" mà không hay.

“Ma trận" biểu đồ lãi suất cho vay

Trên các trang quảng cáo, nhan nhản những lời mời chào "hấp dẫn" của ngân hàng về cho vay mua nhà, mua bất động sản. Những con số như "nhảy múa" trước những khách hàng  đang muốn có một căn nhà nhưng tiền chưa đủ.

Chẳng hạn, Viettinbank cho vay tới 70% giá trị căn nhà, lãi suất 7,5% năm trong 6 tháng đầu, 6 tháng tiếp theo là 11%/năm. Eximbank chỉ cho vay thời hạn 15 năm, lãi suất là 12%/năm trong 2 năm đầu, các năm sau đó lãi suất được thả nổi theo thị trường. Còn ngân hàng Tiên Phong đưa ra mức lãi suất 4,9%/năm trong 6 tháng đầu, tháng thứ 7 trở đi sẽ bằng lãi suất tiền gửi cộng với biên độ nhất định…

Dịch vụ tín dụng vay mua nhà "trăm hoa đua nở" cũng nhờ sự ấm lên của thị trường bất động sản, nhất là phân khúc căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng. Nửa đầu năm nay, chỉ riêng thành phố Hồ Chí Minh đã giao dịch thành công gần 6 ngàn căn hộ, tăng 5 lần so với cùng thời điểm của 2 năm trước. Trong đó, người mua nhà bằng tiền vay ngân hàng chiếm tỷ lệ cao.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết: “Phân khúc nhà trên dưới 1 tỷ đồng có lượng khách hàng rất nhiều. Nhưng tầm tài chính của họ chỉ gần tới. Tôi bán một dự án về căn hộ, trong đó khoảng 50% khách hàng vay tiền mua”.

Vay tiền ngân hàng để mua nhà, mua bất động sản thì dễ nhưng lựa chọn gói vay nào, ngân hàng nào, tính toán phương án trả nợ ra sao cho có lợi và không bị rủi ro là điều không dễ với phần đông khách hàng. Trước "ma trận" biểu đồ lãi suất cho vay của các ngân hàng, nếu không cẩn trọng, suy nghĩ kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng vay tiền, người vay có thể ngay lập tức sập vào cái bẫy lãi suất.

Chị Lê Thị Thanh Hồng, ở phường Long Thạnh Mỹ, quận 9 hối hận vì không tính toán kỹ khi vay tiền ngân hàng mua nhà. Năm ngoái, thấy căn hộ Homeland ở quận 2 rao giá hơn 1,4 tỷ đồng. Chị tìm đến Ngân hàng Á Châu vay 1 tỷ đồng để mua. Với lãi suất 8,9%/năm đầu tiên và thời hạn vay là 10 năm, chị Hồng làm phép tính: Năm đầu tiên phải trả tiền gốc 100 triệu đồng, tương đương hơn 8 triệu đồng/tháng. Đồng thời, trả lãi 89 triệu đồng/năm, tương đương gần 7 triệu đồng/tháng.

Như vậy, năm đầu tiên cả gốc lẫn lãi phải trả là khoảng 15 triệu đồng/tháng. Từ  năm thứ 2 lãi suất tăng thêm hơn 4%/năm. Tính theo dư nợ giảm dần, lãi suất hàng tháng phải trả là hơn 9 triệu đồng. Nếu lãi suất tăng mạnh, tổng số tiền phải trả hàng tháng lên tới gần 18 triệu. Các ngân hàng cũng "bắt bí" người vay mua nhà là không cho trả nợ trước hạn, phải chi trả một loạt khoản phí liên quan như phí định giá bất động sản, phí công chứng...

Chị Lê Thị Thanh Hồng cho biết:  “Có thể năm đầu tiên ngân hàng sẽ ưu đãi với lãi suất thấp từ 8 – 9%/năm. Nhưng các năm sau lãi suất thả nổi mang lại rủi ro khá lớn cho người vay vốn. Ngân hàng yêu cầu phải vay trong khoảng thời gian khá là dài, 10 – 15 năm chứ không phải 1- 2 năm”.

Cảnh giác với tăng lãi suất và phí trả nợ trước hạn

Đã có không ít trường hợp người vay thấy quá sức chịu đựng trong việc trả lãi hằng tháng, phải rao bán chính căn nhà mới mua của mình.  Để lường trước những rủi ro này, theo bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc công ty Kinh doanh dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam lưu ý, người vay tiền mua nhà luôn luôn phải nắm vững được 3 yếu tố, đó là: quy định liên quan đến trần lãi suất cho vay của ngân hàng; các chi phí phải trả cho ngân hàng nếu có và biên độ giao động giữa lãi suất của ngân hàng nhà nước với lãi suất của các tổ chức tín dụng. Đồng thời phải xác định căn cứ nào để tính lãi suất dựa trên nguyên tắc thả nổi. Có như vậy quyền lợi người vay mới không bị ảnh hưởng.

Bà Dương Thùy Dung  khuyến cáo: “Trả nợ trước hạn có khi bạn còn bị thiệt hơn, vì rất nhiều ngân hàng đang áp dụng phí “trả nợ trước hạn”. Bên cạnh đó, một vài ngân hàng còn áp dụng phí “thu hồi lãi suất ưu đãi”. Tức là cho ưu đãi trong khoảng thời gian từ 6 – 12 tháng, nhưng không dùng nữa ngân hàng thu hồi lại toàn bộ lãi suất ưu đãi đó”.

Người vay tiền ngân hàng mua nhà cần thận trọng và phải lường trước những vấn đề có thể phát sinh như nguy cơ tăng lãi suất. Bởi đa phần thời hạn vay thường kéo dài nhiều năm, trong khi lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong vài tháng đầu. Ngoài ra, khách hàng cũng nên xem xét các điều kiện về lãi suất, biến động lãi suất để lường trước khoản tiền lớn cũng như nợ gốc mà mình có thể thanh toán được suốt một thời gian dài. Nếu không, người vay sẽ "méo mặt" vì trả lãi và đứng trước nguy cơ mất tài sản nếu không trả được nợ ngân hàng.