Với rất nhiều người, trong phân khúc BĐS để ở, mặt bằng giá như hiện nay vẫn ngoài tầm với của họ.

Theo nhiều người, năm 2013 là năm của BĐS hạ giá và là thời điểm không thể tốt hơn dành cho những người chưa mua cho mình một chốn an cư. Gần hết 11 tháng, thực tế lại cho thấy nhận định trên tiếp tục sai lầm.

"Rừng mơ" phía trước

Tháng 1/2013, sau khi "thoát nạn" trả nợ ngân hàng cuối 2012, nhiều doanh nghiệp (DN) đã "hăm hở" tìm mọi cách để triển khai phương án kinh doanh sao cho giải "bài toán" hàng tồn một cách nhanh nhất có thể. Tới đầu quý III/2013, mọi thông số về BĐS nhà ở tồn đọng được Bộ Xây dựng công bố cho thấy tình hình gần như… vẫn y nguyên. Những giải pháp mới để cơ cấu sản phẩm ngay lập tức được tiến hành.

Tp.HCM chứng kiến nhiều trường hợp chủ đầu tư tự chia nhỏ diện tích căn hộ để dễ thanh khoản. Hà Nội, xuất hiện manh nha một vài DN chuyển công năng dự án từ cho thuê sang bán và ngược lại; hay thậm chí xin chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, nhằm hưởng ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng… Nhưng, thay vì kỳ vọng, là sự thất vọng của những DN địa ốc vốn dĩ đã "oằn vai" vì gánh nặng tồn kho, "chết" vốn.

Thị trường đang có những chuyển biến rất thú vị. Hàng tồn kho vẫn nằm đó trong nỗi lo nhà quản lý lẫn DN và cả ngân hàng. Trong khi đó, gần đây lại bùng lên "cơn sốt" nhà giá rẻ – cuốn theo nhiều ông chủ BĐS hăm hở bung hàng cuối năm, với các sản phẩm hoàn thiện căn bản, khuyến mãi "sốc".

"Thực đơn" của người cần mua nhà để ở cũng thêm phần đa dạng hơn: nhà, thổ cư, nhà ở xã hội, đất dịch vụ, chung cư mini, chung cư thương mại… Dư luận dường như tạm gác lại câu chuyện tồn kho, nợ xấu của BĐS và dồn chú ý vào mục tiêu an cư của đại bộ phận người lao động.

Hàng nhiều, giá "mềm" (theo quảng cáo), đã hoàn thiện thô hoặc chuẩn bị bàn giao, nhưng thanh khoản dành cho phân khúc nhà ở chung cư – phân khúc giữ nhịp thị trường hiện nay – vẫn đì đẹt. Bởi giá BĐS nhà ở vẫn cao, ngoài khả năng thu nhập mặt bằng của người lao động, khiến "giấc mơ" mua nhà của họ vẫn kéo dài.

Ở Hà Nội, các khu chung cư thương mại thi nhau xây dựng, bán dự án với giá dao động chủ yếu ở biên độ 18-22 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT, phí bảo trì). Chung cư mini cũng "rộn rã" khắp địa bàn Thủ đô: diện tích nhỏ nhất khoảng 39-48m2, giá 750 triệu; diện tích tầm 65m2, 75m2, 80m2, 125m2… giá cũng tuần tự ở mức 1,5 tỷ – 4 tỷ đồng/căn.

Nhà ở xã hội vẫn tiếp tục điệp khúc thủ tục, giấy tờ và lãi suất "gây khó" cho cả người mua lẫn người bán và mới đây là bài toán tài chính – tiến độ (trường hợp nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm); chung cư giá rẻ kiểu Đại Thanh đang trở thành "mốt" thị trường, nhưng khách hàng đang cảnh giác với "chiêu giá ảo" của chủ đầu tư (rao bán 12 – 15 triệu đồng/m2 nhưng tổng cộng cũng 18 triệu/m2 trở lên).

Còn nhà thổ cư, trong ngõ ô tô con đi được, diện tích nhỏ từ 30-45m2, tại nội thành Hà Nội, vẫn hiếm khách tìm mua. Có chăng, họ chấp nhận rủi ro để mua những mảnh đất không sổ đỏ, đất nông nghiệp hoa màu… vì túi tiền eo hẹp.

Vay ngân hàng – "con dao 2 lưỡi"

Anh Nam, làm việc trong ngành điện tử tại Hà Nội chia sẻ, với tổng thu nhập 14 triệu đồng/tháng (chưa tính phí sinh hoạt), gia đình anh đang nhắm mua 1 căn nhà nhỏ trong ngõ ở Từ Liêm, giá 1 tỷ đồng. Vốn hiện tại có 300 triệu đồng, anh Nam định vay ngân hàng mua nhà theo công thức vay tối đa 70% giá trị (700 triệu đồng). Nhưng khi tìm hiểu về sự ổn định của lãi suất, được biết, không đảm bảo trước việc tăng hay giảm. Có không ít người từng vay ngân hàng để mua nhà bức xúc, đừng bao giờ vì vài tháng đầu thì lãi suất thấp, sau đó có thể tăng lên 20-22%. Người vay khi đó muốn "giẫy ra" cũng không được, chỉ có 3 cách lựa chọn: tiếp tục trả lãi, trả nhà hoặc trả hết nợ trong một lúc?!

Thêm vào đó, tính theo phương án vay 70% giá trị vay, với bất kỳ BĐS nhà ở nào, người vay sẽ phải chấp nhận thực tế: mua 1 căn nhà, trả tiền 2 căn, nếu thời hạn vay kéo dài từ 10-15 năm.

Ở góc độ tài chính, lại xuất hiện quan điểm cho rằng "vay hay không vay" tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác. Trước hết, người vay định mua nhà trị giá là bao nhiêu và vay lượng tiền ra sao. Điều đó phụ thuộc vào mức thu nhập của khách hàng: nếu muốn an toàn, không lo vấn đề lãi suất biến động "ngoài tưởng tượng", nên vay số tiền trả nợ không quá 50% thu nhập thường xuyên.

Ngoài ra, việc thay đổi lãi suất của ngân hàng thương mại cũng không mang tính tùy tiện (kiểu giá xăng, giá điện hay giá cước 3G), mà tùy thuộc vào Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất cơ bản. Trên thực tế, nhiều ngân hàng ban đầu cho vay lãi thấp vài tháng, sau lại tăng vọt. Vì ngân hàng có chương trình ưu đãi khuyến mại, để giúp khách hàng có thể quyết định nhanh hơn. Còn sau khi vay vài tháng thì theo thỏa thuận, lãi suất sẽ lập tức quay về mức thông thường.