Xung quanh vấn đề tín dụng bất động sản (BĐS), ông Hồ Hữu Hạnh - giám đốc Ngân hàng (NH) Nhà nước TP.HCM - cho biết dư nợ tín dụng BĐS đã giảm mạnh, không thể có giải chấp BĐS hàng loạt, hiện một số NH đang trở lại cho vay có chọn lọc đối với BĐS...

Ông Hạnh nói:

- Trước đây NH chưa phân loại tín dụng BĐS mà gộp chung tất cả, từ cho vay làm khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, căn hộ, cho vay mua nhà trả góp, xây sửa nhà... Trong đó, những khoản cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng, làm khu công nghiệp, cao ốc văn phòng… thực chất là phục vụ phát triển kinh tế, do vậy không ảnh hưởng nhiều bởi sự biến động của thị trường BĐS. Cần phải phân loại hoạt động cho vay BĐS, từ đó mới có thể đưa ra được những phân tích chính xác.

Thứ nhất, trường hợp cho vay ngay khi triển khai dự án, kể cả đền bù giải tỏa thì NH đã dừng cho vay. Thứ hai, các trường hợp vay mua nhà có thế chấp, người vay phải thế chấp một tài sản khác cao hơn nhiều so với giá trị tiền vay. Trường hợp này không đáng lo vì người vay phần lớn có nhu cầu về nhà ở và có khả năng trả nợ. Số vay này chiếm tỉ trọng khá lớn. Có lo là những trường hợp vay để đầu cơ, thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay, nhưng số này không nhiều. Đặc biệt, khi thị trường BĐS gặp khó khăn trong đầu năm, nhiều NH đã chủ động thu nợ hoặc người vay tự giải quyết để trả nợ NH. Rất nhiều trường hợp bán lỗ để trả nợ.

Đầu năm 2008 tổng dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM khoảng 86.000 tỉ đồng, chiếm trên 20% tổng dư nợ. Nhưng nay con số này chỉ còn 57.000 tỉ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ. Với phân loại như trên, số dư nợ cho vay BĐS nói chung chỉ còn 11% tổng dư nợ là không có gì đáng lo.

* Ông có thể nói rõ thêm vì sao dư nợ BĐS lại giảm mạnh? Liệu tới đây có những đợt xả hàng BĐS để thu nợ như một số chuyên gia đã dự báo?

- Sau khi thực hiện các biện pháp thắt chặt tiền tệ, việc đầu tiên là NH dừng cho vay đối với những dự án mới khởi động. Đồng thời NH đẩy mạnh cho vay những dự án dở dang để hoàn thành và thu nợ. Với cá nhân vay đầu cơ thì phần lớn đã tự bán bớt để trả nợ NH vì họ không thể chịu nổi lãi suất cao.

Ông Hồ Hữu Hạnh - Ảnh: T.TU.

Chính những đợt bán này đã góp phần làm giá BĐS giảm mạnh trong những tháng đầu năm. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư nước ngoài cũng rót vốn vào các công ty BĐS để có được những mặt bằng tốt. Những động thái này đã đưa tổng dư nợ cho vay BĐS giảm gần 30.000 tỉ trong những tháng đầu năm.

* Ông có nhận định gì về dự báo cho rằng tài sản thế chấp ở NH phần lớn là BĐS, nay giá BĐS xuống, doanh nghiệp khó khăn, NH phải xử lý tài sản để thu nợ càng tạo thêm áp lực lên thị trường BĐS.

- Đó là một dự báo mang tính… lo xa. NH cho vay không để xiết nợ vì thủ tục phát mãi vừa mất thời gian lại tốn kém. Lúc khó khăn thì NH phải hỗ trợ người vay để họ vượt qua. Dư nợ cho vay BĐS đã giảm nhiều, số còn lại không đáng lo, vì vậy không thể suy diễn rằng tới đây NH phải xiết nợ dẫn đến xả hàng BĐS.

Thời gian qua giá BĐS có giảm nhưng chỉ ở một số khu mới, còn khu dân cư hiện hữu ở nội thành giá đâu giảm nhiều. Mà NH nhận thế chấp bằng những tài sản có giấy tờ, chủ yếu là ở khu dân cư hiện hữu, ở nội thành...

* Vậy lúc này NH có cho vay để đầu tư BĐS?

- Chủ trương đã khá rõ, NH sẽ linh hoạt: dự án đang triển khai dở dang thì NH sẽ cho vay để hoàn tất; NH có nguồn vốn phù hợp vẫn cho người dân vay mua nhà. Vấn đề là hiện nay lãi suất còn cao nên nhu cầu vay chưa tăng. Tuy nhiên, phải nhìn thấy rằng lạm phát đang được kiểm soát, lãi suất cơ bản sẽ được điều chỉnh giảm dần.

Đầu tư một dự án BĐS không thể nhìn vào lãi suất của dăm ba tháng để rồi nói cao quá, là khó khăn, không làm. Vấn đề của nhà đầu tư và người kinh doanh là làm cho gọn, đừng đầu tư theo kiểu rải mành mành.

Tại TP.HCM tốc độ tăng dư nợ trong tám tháng đầu năm khá thấp, chỉ có 19,1% so với cuối năm 2007. Hạn mức tăng tín dụng cả năm 2008 sẽ là 30% nhưng cũng có thể linh hoạt chứ không cứng nhắc. Đèn xanh đã được bật, các tháng còn lại của năm không đặt nặng vấn đề thắt chặt mà phải đáp ứng đủ vốn cho doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, dự án đang dở dang hoặc sắp hoàn thành.

* Nhưng doanh nghiệp vẫn kêu khó vay vốn quá?

- Phải xem kêu có đúng không. Nếu dự án mới trong giai đoạn đền bù, quy hoạch chi tiết thì không thể cho vay. Cũng có trường hợp NH đã cho vay nhưng lại phát sinh nhu cầu vốn do giá vật tư tăng lên thì phải tính toán lại. Chủ trương là linh hoạt nhưng vẫn dừng cho vay đối với dự án mới khởi động.

Ông Đặng Văn Thành (chủ tịch hội đồng quản trị Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín):

Không thể “nhốt chung một rọ”

Con số dư nợ tín dụng BĐS cao trong tổng dư nợ đã dẫn đến những phân tích, nhận định không đúng về tương lai của thị trường BĐS. Hiện cho vay xây sửa nhà, vay làm nhà xưởng cho doanh nghiệp sản xuất cũng được xếp chung là tín dụng BĐS và bị đánh đồng với vay đầu cơ BĐS. Vì vậy, NH Nhà nước đang hoàn thiện các chính sách để các NH thương mại phân định rõ ràng tín dụng BĐS, đó là BĐS dự án, BĐS tiêu dùng (xây, sửa nhà, mua nhà để ở…), BĐS sản xuất (nhà xưởng, khu công nghiệp, cầu đường…). Có được quy chế này sẽ giúp NH sử dụng vốn phù hợp hơn cho từng đối tượng vay.

Hiện áp lực đối với thị trường BĐS không phải là nguy cơ giải chấp như nhiều người đã dự báo mà là lãi suất. Thế nhưng lãi suất cao thì cả nền kinh tế này đang phải chịu chứ không riêng BĐS. Vì vậy, thời gian qua một số nhà đầu tư đã phải “tự xử”, bán bớt tài sản để trả nợ NH và giảm áp lực lãi suất. Thị trường có đóng băng, giao dịch chậm là do chào giá cao, nếu bán giá thấp vẫn có người mua.

Theo dự báo, từ nay đến năm 2009 thị trường BĐS sẽ được cải thiện. NH vẫn tập trung cho tín dụng BĐS, trong đó chú trọng cho cá nhân vay mua nhà ở. Chiều hướng tới, khi lãi suất giảm thì NH sẽ mạnh tay hơn khi cấp tín dụng BĐS.

Theo Địa Ốc TTO