Phó thống đốc NHNN Nguyễn Phước Thanh cho rằng, các chương trình kích cầu bất động sản (BĐS) là cần thiết, phần nào khơi được dòng chảy tín dụng ở lĩnh vực này, nhưng chỉ góp phần làm ấm dần ở một phân khúc nhất định, chứ không thể kỳ vọng sẽ ngay tức khắc giúp cả thị trường bất động sản hồi phục. Báo Đầu tư Bất động sản đã có cuộc trao đổi với ông Thanh về vấn đề này.

* Hiện các ngân hàng đang dồn vốn cho thị trường BĐS, theo ông có quá rủi ro?

Đối với tín dụng BĐS, nếu nói về các gói chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, thì chỉ có gói 30.000 tỷ đồng, nhằm giúp người thu nhập thấp có nhà. Còn các gói tín dụng khác, chẳng hạn như 50.000 tỷ đồng, hay 70.000 tỷ đồng… là của các ngân hàng thương mại và chỉ là một biện pháp kỹ thuật để quản lý dòng tiền tốt hơn. Ngoài ra, các gói tín dụng BĐS mà các ngân hàng đẩy mạnh ra thị trường thời gian qua có tiến độ giải ngân khá chậm.

* Nợ xấu tập trung nhiều vào BĐS kéo theo sự trì trệ các lĩnh vực khác, thưa ông?

BĐS đóng băng kéo theo hàng loạt ngành nghề khác khó khăn, công nhân thất nghiệp và thị trường đình trệ, nợ xấu ngân hàng tăng lên. Hiện cầu về đầu tư, kinh doanh BĐS, vật liệu xây dựng chưa tăng, nên nhu cầu vốn vay ngân hàng cũng giảm. Tuy nhiên, thị trường BĐS tăng trưởng trở lại sẽ kéo theo được các nhu cầu khác.

* Đánh giá của ông như thế nào về các gói tín dụng BĐS hiện nay?

Tôi cho rằng, các chương trình kích cầu BĐS là cần thiết, nhằm góp phần làm ấm phân khúc nhà ở và phần nào khơi được dòng chảy tín dụng ở lĩnh vực này. Tuy nhiên, theo tôi, gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng có hạn chế về đối tượng được tiếp cận vốn, vì người có thu nhập thấp rất khó có thể tích cóp để mua nhà…

Sản phẩm dành cho gói vốn này cũng còn hạn chế, do đó, cần phải mở rộng ra để tạo điều kiện tốt hơn cho những người có nhu cầu về nhà ở thực sự, vì nhu cầu về nhà ở hiện rất lớn. Tuy nhiên, cũng cần hiểu rằng, nhu cầu vốn của lĩnh vực này lớn, song lại khá rủi ro, nên phía ngân hàng phải hết sức thận trọng vì lo ngại nợ xấu gia tăng. Vì vậy, ngay cả với chủ đầu tư dự án xã hội cũng chưa hẳn dễ dàng vay được vốn để triển khai.


* Với gói vốn liên kết 4 nhà mà Ngân hàng Xây dựng (VNCB) đưa ra, theo ông sẽ tác động ra sao đến BĐS?

Chương trình này chỉ tác động đến việc quản lý dòng tiền tốt, chứ không phải là gói cứu trợ BĐS và kích được cầu tín dụng ở lĩnh vực này. Tuy nhiên, các gói tín dụng kích cầu BĐS cũng chỉ mang tính chất hỗ trợ cho một phân khúc nhất định, không thể hỗ trợ chung cho cả thị trường, bởi hiện nay, không chỉ với BĐS, mà ngay cả nông nghiệp, ngư nghiệp cũng có sự liên kết với nhau. Vì thế, các gói 50.000 tỷ đồng, hay 70.000 tỷ đồng… chỉ là tên gọi, chứ không phải là gói tín dụng, giải ngân trực tiếp cho thị trường BĐS. Dù sao, đây cũng chính là một biện pháp kỹ thuật để quản lý dòng tiền tốt hơn cho các ngân hàng.

* Theo ông, tham gia chuỗi liên kết này, các ngân hàng sẽ có được thuận lợi gì?

Như tôi đã nói ở trên, nếu thực hiện được mô hình này, sẽ tạo điều kiện quản lý tốt dòng tiền đưa vào lĩnh vực xây dựng và BĐS. Đồng thời, nếu mô hình được làm tốt, thì sẽ tiết giảm phần nào vốn tín dụng cho xã hội, vì việc cho vay chồng lấn sẽ giảm đi.

Mặt khác, khi triển khai cho vay khép kín trong chuỗi liên kết, sẽ khiến công nợ trong xây dựng cơ bản giảm xuống, các bên tham gia như nhà thầu, chủ đầu tư sẽ tiết giảm được phần nào chi phí và có cơ hội giảm giá đầu ra, kích thích việc bán BĐS và trả nợ ngân hàng.

Tuy nhiên, để làm tốt được điều này, đòi hỏi VNCB phải liên kết với các bên khác nữa. Việc đơn vị đầu mối tìm đối tác, ngân hàng tham gia vào chuỗi này, NHNN sẽ không can thiệp, mà để các ngân hàng tự quyết định dựa vào chiến lược, kế hoạch kinh doanh và sức khỏe của mình. Đây thuần túy là việc cho vay theo phương thức kinh doanh bình thường của các ngân hàng, quan trọng hơn vẫn chính là triển khai chuỗi này như thế nào để đem lại hiệu quả cho chính ngân hàng, doanh nghiệp tham gia.

* Vậy còn sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà mà NHNN đang nghiên cứu triển khai thì ra sao, thưa ông?

Trước khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có tháo gỡ khó khăn, giảm tồn kho cho lĩnh vực BĐS. NHNN và Bộ Xây dựng đã tích cực triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ, giá thấp cho một số đối tượng, với mức lãi suất ưu đãi 5%/năm.

Những chính sách của Chính phủ bước đầu đã mang lại hiệu quả tích cực, tuy nhiên, thị trường vẫn gặp khó khăn. Nợ xấu cho vay đối với lĩnh vực BĐS có xu hướng giảm vào cuối năm 2013, nhưng vẫn ở mức cao. Vì thế, để củng cố lòng tin giữa các thành viên tham gia chuỗi liên kết trong lĩnh vực xây dựng, BĐS, vai trò của các ngân hàng thương mại đóng vị trí quan trọng, nhằm giám sát quá trình vận động dòng tiền trong chuỗi liên kết, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, đối tượng. Do đó, NHNN cũng đang chủ trương nghiên cứu đẩy mạnh việc cho vay theo chuỗi liên kết 4 nhà. Các ngân hàng ký hợp đồng liên kết 4 bên với chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng để kiểm soát được dòng vốn an toàn, hiệu quả.

* Đối tượng được tiếp cận sản phẩm liên kết 4 nhà này bao gồm những ai, thưa ông?

Sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà mà NHNN đang nghiên cứu triển khai được thực hiện với một số mục tiêu chính như góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đẩy mạnh tiêu thụ hàng tồn kho BĐS, tồn kho vật liệu xây dựng. Tháo gỡ khó khăn về vốn cho các dự án đầu tư xây dựng cơ bản tiếp tục đầu tư hoàn thiện, hạn chế tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đang có nợ quá hạn có thể vay vốn, giúp dự án có đủ vốn để triển khai, hoàn thành đúng tiến độ… đồng thời, phối hợp giữa các tổ chức tín dụng trong việc kiểm soát dòng tiền, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm nợ xấu trong hoạt động ngân hàng. Qua đó, củng cố lòng tin, tăng cường mức độ tín nhiệm trong kinh doanh giữa các chủ thể tham gia chuỗi liên kết.

Phạm vi áp dụng của chương trình sản phẩm tín dụng 4 nhà NHNN nghiên cứu không chỉ bó hẹp trong lĩnh vực BĐS, mà áp dụng chung trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, cả một số dự án, công trình giao thông, năng lượng…, góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng phục vụ phát triển kinh tế.