Tồn kho bất động sản (BĐS) còn lớn. Vốn hoạt động kinh doanh nằm “chết” trong tài sản BĐS, dẫn tới nợ xấu ngân hàng gia tăng. Nợ xấu ngân hàng trong BĐS (nợ cho vay bất động sản và nợ vay khác thế chấp bằng BĐS) hiện còn trên 10 tỷ USD, gần bằng 8,5% GDP của cả nước. Vì vậy, rất cần những giải pháp chính sách đồng bộ hơn nữa, triển khai quyết liệt trong phạm vi cả nước, nhằm “giải cứu” BĐS.

Giải cứu BĐS bằng minh bạch giá và mở rộng cầu

Cần hỗ trợ khơi thông dòng vốn đang “chết”, chứ không bằng giải pháp phá sản hay giải thể DN, vì đã có luật pháp điều chỉnh riêng. Giải cứu thị trường BĐS đóng băng cũng là cách góp phần xử lý nợ xấu trong nền kinh tế nói chung và trong hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng.

Trong phạm vi bài viết này, chủ trương, giải pháp giải cứu BĐS sẽ tập trung vào các dự án được đầu tư bằng vốn tự có của DN, hoặc bằng vốn vay của các tổ chức tín dụng để kinh doanh. Còn các loại BĐS được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, hay gọi là đầu tư công, không nằm trong diện giải cứu.

Thứ nhất, Bộ Xây dựng chỉ đạo các ngành, các cấp có thẩm quyền giúp DN kinh doanh BĐS kiểm kê chính xác lại hàng tồn kho BĐS. Phân rõ hai loại là BĐS đã hoàn thành (hoàn công) đang tồn tại chưa có đầu ra và loại BĐS đang thi công xây dựng dở dang. Đặc biệt, nắm rõ các loại BĐS liên quan nằm trong nợ xấu ngân hàng. Trên cơ sở đó, các DN đầu tư kinh doanh BĐS cần xác định công khai và minh bạch giá bán của từng danh mục BĐS, theo nguyên tắc chung là lập lại trật tự mặt bằng giá BĐS để có sự điều chỉnh giảm, loại bỏ những yếu tố nâng giá “bong bóng” mà dư luận xã hội một thời rất bất bình, nhằm tránh việc người mua “quay lưng” với BĐS. Nếu giải cứu BĐS mà không xử lý mặt bằng giá cả “bong bóng”, thì mọi giải pháp chính sách sẽ trở nên vô nghĩa.

Thứ hai, tập trung khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. Phần lớn dự án BĐS tập trung ở TP. HCM là những dự án tốt, nằm trong quy hoạch đô thị, nếu quyết liệt xử lý tại địa bàn TP. HCM thành công thì hiệu ứng sẽ lan tỏa nhanh chóng ra cả nước. Một điều dễ nhận thấy là tất cả các dự án BĐS do kinh tế tư nhân đầu tư, tiến hành bằng vốn tự có với tỷ lệ rất khiêm tốn, chủ yếu là vốn vay ngân hàng. Vì vậy, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách mở rộng cầu và tạo vốn cho thị trường BĐS.

Về mở rộng cầu, cần khuyến khích, tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân trong nước mua BĐS; có chính sách thông thoáng đối với kiều bào ở hải ngoại mua BĐS; cho phép kiều bào có quốc tịch Việt Nam, thậm chí là chưa có quốc tịch Việt Nam, cũng được mua nhà biệt thự, căn hộ chung cư các loại tại các thành phố như người dân đang sinh sống tại Việt Nam. Ngoài ra, chính sách nhà ở cần mở rộng cho người nước ngoài, được mua nhà biệt thự, căn hộ cao cấp trên cơ sở cho triển khai đại trà Nghị quyết 19 của Quốc hội và Nghị định 51 của Chính phủ về thí điểm cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam (không nên kéo dài việc thí điểm).

Làm tan “băng” dòng vốn vào BĐS

Các NHTM đang là chủ nợ đối với DN BĐS cần áp dụng mạnh mẽ giải pháp phân tán nợ cho mọi đối tượng là tổ chức hay cá nhân là khách hàng có nhu cầu mua BĐS để ở hoặc để sản xuất - kinh doanh. Nói cách khác, mở rộng tín dụng cho các đối tượng khách hàng mua để thu hồi nợ từ các bên bán là DN BĐS đang kẹt vốn, có nợ xấu quá hạn đối với ngân hàng phải là giải pháp kinh tế tín dụng cần được áp dụng rộng rãi.

Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cần vào cuộc giải cứu thị trường BĐS, theo chính sách tín dụng rộng mở hơn. Không chỉ triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dành cho các đối tượng thu nhập thấp, mà cần áp dụng cho vay đại trà cho mọi khách hàng có nhu cầu trong khuôn khổ tổng mức tín dụng cho vay BĐS được cân đối chung toàn ngành ngân hàng. Trên cơ sở đó, tùy từng NHTM, NHNN sẽ phân bổ chỉ tiêu cho vay, nhưng phải đảm bảo kiểm soát được chất lượng tín dụng.

Tạo vốn “tắt” trong BĐS bằng việc “cổ phần hóa” rộng rãi các dự án BĐS do DN tư nhân đầu tư cũng là một giải pháp chính sách tái cơ cấu lĩnh vực BĐS ở nước ta. Nói cách khác là chứng khoán hóa các dự án BĐS thuộc diện khó khăn và đang kẹt về vốn. Đối tượng tham gia cần đa dạng, có vốn nhà nước tham gia làm “mồi”, vốn vay ngân hàng một phần chuyển thành vốn góp cổ phần.

Cuối cùng là chính sách đầu tư - tín dụng của Nhà nước. Hiện tại, trong các dự án BĐS sắp hoàn thành hay đang triển khai xây dựng có rất nhiều dự án tốt, chỉ đang kẹt vốn. Nợ ngân hàng trở thành nợ xấu nên các DN BĐS đều mong muốn Nhà nước hỗ trợ bằng nguồn vốn vay ưu đãi lãi suất, từ đó có cơ hội hoàn thành dự án, có đầu ra thì mới có thể trả nợ cho ngân hàng.

Để xử lý nợ xấu tốt hơn

Như trên đã đề cập, nợ xấu trong nền kinh tế chủ yếu là nợ xấu trong hệ thống ngân hàng và tập trung vào BĐS. Vì vậy, cần tập trung xử lý nợ xấu ngân hàng, từ đây sẽ có tác động lan tỏa, tháo gỡ các khoản nợ xấu khác trong nền kinh tế.

Đáng chú ý, nợ xấu NHTM trong cho vay các dự án BĐS thuộc ngân sách nhà nước cấp phát cũng đang bị đóng băng. Bên vay là các nhà thầu hay chủ đầu tư chưa được ngân sách nhà nước cấp đủ vốn, dẫn đến nợ vay tạm thời của ngân hàng có trên 100.000 tỷ đồng đã và đang được xem là nợ xấu.

Xử lý nợ xấu được xem là bước đầu của công cuộc tái cơ cấu hệ thống NHTM, nhưng thực tế chỉ mới dừng lại ở giải pháp kỹ thuật giúp khơi thông nguồn đầu tư tín dụng. Chẳng hạn, việc áp cơ chế cơ cấu lại nợ theo Quyết định số 780/QĐ-NHNN ngày 23/4/2012 thực chất về chuyên môn nghiệp vụ ngân hàng là gia hạn nợ, cơ cấu nợ các nhóm 3, 4 về nợ thuộc nhóm 2, 1.

Còn xử lý nợ xấu thông qua Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), hiện tại, các NHTM cũng chưa thu đồng tiền nợ nào từ các DN có nợ xấu, dù đã bán cho VAMC. Tất nhiên, nợ xấu được chuyển qua VAMC quản lý, xử lý…, giúp làm “sạch” bảng cân đối kế toán để NHTM có thể đẩy mạnh tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có các DN có nợ xấu đã bán qua VAMC. Đồng thời, các NHTM có trong tay “tờ giấy đổi nợ” là trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành, có thể dùng để đi vay tái cấp vốn NHNN, giúp tăng thanh khoản vốn tín dụng cho NHTM. Nhưng lưu ý, nếu tiếp tục cho vay đối với DN có nợ xấu được chuyển sang VAMC, thì sẽ tiềm ẩn rủi ro nợ xấu mới phát sinh cho NHTM.

Về cơ bản, từng ngân hàng có nợ xấu cần triệt để giảm chi phí kinh doanh quản lý, kể cả chi phí tiền lương, tiền thưởng để tăng cường trích lập đầy đủ dự phòng rủi ro tín dụng, cũng như dự phòng rủi ro hoạt động chung. Ngân hàng cũng cần dành toàn bộ quỹ dự phòng rũi ro tích lũy từ trước đến nay để đưa vào xử lý nợ xấu. Thậm chí, dự phòng rủi ro tín dụng được trích lập đến đâu, thì sử dụng để xử lý nợ xấu đến đó.

Bên cạnh đó, đẩy mạnh xử lý tài sản đảm bảo nợ liên quan nợ xấu do khách hàng vay không trả được. Cần xử lý quyết liệt vấn đề này, không chờ đợi sự thỏa thuận giữa ngân hàng và DN diễn ra theo các lợi ích khác nhau, khiến tình trạng thanh lý tài sản đảm bảo nợ kéo dài như thời gian qua. Trong việc tiêu thụ tài sản đảmbảo nợ, kể cả tài sản đảm bảo bằng BĐS, ngân hàng (chủ nợ) cần chủ trì vận động các ngân hàng khác mở rộng việc cho vay kích cầu đối với bên tiếp nhận mua tài sản, kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Nợ xấu ngân hàng tăng cao hiện nay có một phần nguyên nhân là do tồn kho của BĐS ở mức cao, ứ đọng không tiêu thụ được nên cũng cần đẩy mạnh kích cầu nội địa, trong đó có biện pháp giảm giá bán và NHTM mở rộng kích cầu cho vay tiêu dùng.

Trong trường hợp đã áp dụng các giải pháp tạo nguồn nêu trên mà vẫn không đủ bù đắp tổn thất nợ xấu thì cần phải thực thi cơ chế cổ đông “lời ăn lỗ chịu” bằng cách sử dụng nguồn vốn thặng dư cổ phần để đưa vào xóa nợ xấu; không chia cổ tức cho cổ đông niên độ 2013 hay các năm kế tiếp, thậm chí giảm vốn cổ phần, tức là giảm vốn cổ phần thuộc sở hữu của cổ đông, phân bổ theo tỷ lệ, để dùng vào việc xóa nợ xấu.