Chiếu theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia về nợ xấu thực trong lĩnh vực bất động sản chiếm tới 33-35% dư nợ bất động sản, tỷ lệ này gấp gần 6 lần con số báo cáo của Ngân hàng nhà nước!

Việt Nam 2013: Sáu lần!

Một báo cáo mới đây của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia đã cho biết nợ xấu thực trong lĩnh vực bất động sản chiếm tới 33-35% dư nợ bất động sản.

Có thể nói lần đầu tiên, có một cơ quan như Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia công bố một con số mà dư luận cho là sát thực. Con số này là rất trái ngược so với báo cáo của Ngân hàng nhà nước vào tháng 5/2013, trong đó cho biết tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản giảm xuống chỉ còn 5,68%, cao hơn so với mức 5,39% tại thời điểm 31/12/2012.

Tức con số của ban Giám sát tài chính Quốc gia gấp gần 6 lần con số báo cáo của Ngân hàng nhà nước.

Bởi theo đánh giá lại của Uỷ ban Giám sát Tài chính Quốc gia, dư nợ bất động sản và và nợ xấu bất động sản thực chất cao hơn nhiều so với số liệu báo cáo của các tổ chức tín dụng.

Trong giai đoạn 2010 -2012, đặc biệt trong các năm 2010 và 2011, nhiều khoản mục mang bản chất tín dụng không được các tổ chức tín dụng hạch toán đúng và đầy đủ. Đó có thể là các khoản tín dụng có rủi ro cao (cho vay bất động sản, chứng khoán) được hạch toán dưới hình thức  trái phiếu doanh nghiệp, ủy thác đầu tư, nợ phải thu.

Với việc ứng dụng phương pháp đánh giá lại các khoản mục này kể từ năm 2011 đến nay, Uỷ ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho biết dư nợ và nợ xấu bất động sản thực chất cao hơn nhiều so với báo cáo của các tổ chức tín dụng.

Thái Lan 1997: Mười lần!

Không khí trái ngược giữa các con số báo cáo và con thực trên dễ làm người ta nhớ lại một minh chứng cũng chỉ mới diễn ra vào đầu năm nay, khi John Sheehan – thành viên của tổ chức giám định bất động sản hoàng gia Anh (FRICS), có một chuyến thăm Việt Nam và đã cung cấp một số tham khảo rất đáng lưu tâm.

Nếu chiếu theo kinh nghiệm của John Sheehan, tỷ lệ nợ xấu thực bao giờ cũng cao gấp ít nhất 4 lần con số báo cáo. Ứng với trường hợp Thái Lan vào năm 1997, trước khủng hoảng tỷ lệ nợ xấu bất động sản được báo cáo chỉ có 5%, nhưng đến khi xảy ra khủng hoảng thì tỷ lệ  này đã tăng vọt đến 50%, tức gấp đúng 10 lần.

Còn ở Việt Nam, con số được báo cáo đã thường dao động từ 6-10%. Nhưng vào cuối năm 2011, trong khi giới chuyên gia bất động sản bắt đầu nói toạc ra rằng có đến 50% nợ bất động sản là nợ khó đòi hoặc không thể đòi được, thì một lời trần thuật của Thanh tra Ngân hàng nhà nước đã ước tính tỷ lệ này nằm vào khoảng 40%.

Nếu ngân hàng - chủ nợ lớn nhất của bất động sản - còn phải lâm vào vòng túng quẫn, người ta có thể hình dung tình thế đã trở nên bĩ cực đến mức nào. Những con số và tỷ lệ nợ xấu về bất động sản cho đến nay vẫn liên tiếp nhảy múa mà chưa chịu dừng chân ở một xác nhận mang tính khẳng định nào.

Vào cuối năm 2011, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng đã có một báo cáo rất chi tiết về các ngân hàng dính dáng đến nợ xấu và nợ xấu bất động sản. Song khi đó, con số nợ xấu ở nhiều ngân hàng mới chỉ dừng ở mức 10-15%. Tất nhiên, nhiều ngân hàng vẫn cố giấu kín thực chất nợ xấu của họ.

Nhưng từ gần giữa năm 2012, khối ngân hàng thương mại cổ phần đã bắt đầu phải tiết lộ về những con số nợ vay bất động sản, và sau đó vấn đề này trở thành một làn sóng rộng khắp các ngân hàng, biến thành tiếng kêu cứu ai oán của nhóm lợi ích đậm đặc này.

Tương lai phủ nhận?

Chuyên gia John Sheehan đã dành cho thị trường bất động sản Việt Nam một lời bình đặc biệt: “Tôi chia thị trường thành ba giai đoạn: sau khi xảy ra khủng hoảng gọi là giai đoạn phủ nhận, thường khoảng 2 năm; giai đoạn xử lý vấn đề nợ xấu mất khoảng 4 năm; cuối cùng là khi thị trường phục hồi, mất chừng 6 năm. Việt Nam đang ở nấc “phủ nhận””.

Chỉ có điều, khái niệm “phủ nhận” mà John Sheehan có thể chẳng mấy có ý nghĩa tại thị trường Việt Nam. Đơn giản vì nếu không vượt qua được năm 2013 và không giải quyết được ít nhất một nửa núi hàng tồn kho căn hộ cao cấp và trung cấp, chưa cần hết giai đoạn phủ nhận sẽ có không biết bao nhiêu đại gia bất động sản phải chính thức ký vào “bản án tử hình” dành cho mình. Sông Đà, Vinaconex, Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Phát Đạt… đều là những cái tên một thời danh giá, nhưng cho đến giờ đều thật khó để hình dung về thân phận của họ sẽ ra sao nếu thị trường không được “giải cứu”.

Còn về lâu dài, thị trường bất động sản Việt Nam phải kiên tâm chờ đợi đến hàng chục năm, nếu quả thực nó muốn chờ và có thể làm được điều đó.

Kết quả thời gian bị coi là khủng khiếp như trên hoàn toàn có thể khiến thị trường… tự sát. Bởi khác nhiều với thị trường bất động sản Mỹ và cũng khác khá nhiều với thị trường nhà ở Irland với nguồn cung tồn kho hạn chế, bất động sản Việt Nam đã ở vào thời kỳ cầm cự cuối cùng. Theo rất nhiều dự báo, thời kỳ đó sẽ không thể kéo dài đến hết năm 2014.

Tuy vậy, cũng có một cách nhìn khác lạc quan hơn. Cách nhìn này cũng có vẻ khá phù hợp với tính chu kỳ trong lịch sử vận động của thị trường bất động sản Việt Nam tính từ năm 1995. Khởi phát từ năm đó, thị trường này đã sôi trào vào năm 1997, để sau đó lần đầu tiên rơi vào suy thoái trong khoảng 4 năm. Đến năm 2001, bất động sản Việt Nam lại một lần nữa bật dậy. Chu kỳ tiếp theo chìm lắng suốt từ năm 2002 đến năm 2006. Như vậy, tính bình quân cho khoảng lắng giữa các đợt tạo sóng là thời gian khoảng 5 năm.

Cho đến nay, đã trôi 6 năm từ năm 2007, vượt hơn cả một chu kỳ suy thoái trong dĩ vãng. Nếu theo cách suy diễn này, thị trường tất nhiên có đầy đủ cơ sở để phục hồi.

Tuy thế, làm sao để tạo “sóng” lại là một câu chuyện hoàn toàn lạ lùng và có lẽ còn trở nên dị hợm trong bối cảnh đương đại, khi trong 20 năm qua, giá nhà đất tại những thành phố lớn trên cả nước đã tăng đến 100 lần. Hẳn những người có nhu cầu thực tế về nhà ở sẽ nhìn vào cái cấp số nhân đó để tính toán cho phép thử cung - cầu trên thị trường hiện nay.

Đó là tất cả những gì mà hệ quả của nợ xấu mang lại.