Mặc dù tích cực triển khai các giải pháp thúc đẩy cho vay trong toàn hệ thống, tuy nhiên theo báo cáo của các NHTM tham gia chương trình cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, một số khó khăn, vướng mắc trong cơ chế cho vay đã khiến các ngân hàng bó tay.

Việc quy định tài sản đảm bảo là chính căn nhà ở xã hội trong tương lai được mua, theo quy định tại Văn bản số 1250/BXD-QLN, đang khiến nhiều NHTM lo ngại nhất. Theo quy định, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong vòng tối thiểu 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua. Nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của địa phương. Do đó, trường hợp phát sinh rủi ro thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo. Để xử lý tình huống này, các ngân hàng đã yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng ba bên, trong đó chủ đầu tư cam kết sẽ mua lại căn nhà nếu khách hàng không trả được nợ vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không chấp thuận ký kết hợp đồng ba bên, gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình xét duyệt cho vay.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của các chuyên gia ngân hàng, cơ chế cho vay với chương trình này đang gặp khó khăn từ chính Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà ở xã hội mà Bộ Xây dựng ban hành. Theo đó, về điều kiện được vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội, Thông tư 07 quy định mỗi hộ gia đình chỉ được vay một lần. Đối tượng và hộ gia đình của đối tượng cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội. Chẳng hạn, đối tượng có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân đầu người của hộ thấp hơn 8m2 sử dụng; hay có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người của hộ thấp hơn 8m2 sử dụng và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Ngoài ra, đối tượng được vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nơi có dự án nhà ở. Đối với trường hợp tạm trú thì phải đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên và đã có hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật. Quy định về điều kiện như vậy tưởng đã rất rõ, nhưng theo các chuyên gia pháp chế ngân hàng lại không rõ ràng và đúng luật.

Cụ thể, khái niệm hộ gia đình hiện nay rất chung chung, cơ sở giấy tờ để xác định thành viên trong một gia đình cũng chưa rõ ràng. Khái niệm về hộ gia đình mặc dù đã được quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự nhưng chưa được hiểu và áp dụng một cách thống nhất. Vì vậy, trong một số trường hợp, hợp đồng bảo đảm của ngân hàng mặc dù đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đầy đủ nhưng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do chưa được đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình thống nhất cùng ký vào hợp đồng bảo đảm. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng khi xét duyệt điều kiện vay vốn.

Các chuyên gia pháp lý cũng cho rằng, các quy định về hộ gia đình hiện nay rất phức tạp, vì vậy các khách hàng phải cam kết các thành viên khác trong cùng gia đình (bố mẹ, anh chị em trong trường hợp khách hàng chưa lập gia đình, chưa tách hộ; hoặc vợ, chồng con cái trong trường hợp khách hàng đã lập gia đình) chưa được tiếp cận chương trình này và chịu trách nhiệm về các thông tin cung cấp. Việc xác nhận tình trạng nhà ở theo quy định về điều kiện vay vốn cũng là câu hỏi lớn. Bởi trên thực tế, chính quyền phường, xã chỉ có thể xác định được tình trạng nhà ở trên địa bàn mình quản lý chứ không thể xác định được tình trạng nhà ở địa phương khác.

Bên cạnh đó, hiện các chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong khâu làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội; khách hàng cá nhân khó lấy xác nhận của các cấp về thực trạng nhà ở tại địa phương... Việc Bộ Xây dựng đề nghị có thẩm quyền đề xuất số tiền cho vay trong danh mục dự án cũng sẽ gây vướng mắc khi ngân hàng là bên phải có trách nhiệm thẩm định dự án, xác định số tiền cho vay và ký hợp đồng tín dụng.

NHNN và Bộ Xây dựng đều xác định rằng, triển khai gói tín dụng này sẽ liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp, nhưng vướng đến đâu thì sẽ tháo gỡ đến đó. Để thuận tiện cho việc triển khai gói hỗ trợ nhà ở, nhiều chuyên gia cho rằng, các cơ quan liên quan cần xem xét lại và tháo gỡ những vướng mắc đang đặt ra trong quá trình thực hiện, như một số vấn đề tại Thông tư 07/2013/TT-BXD.