Câu hỏi:

Tôi có mua một nền đất dự án ở P.10 TP.Vũng Tàu thông qua Hợp đồng góp vốn, đóng tiền lần một là 35% trên tổng giá trị hợp đồng, và cứ sau 2 tháng đóng tiếp 35%… và trong điều khoản hợp đồng có ghi rõ là: nếu tôi không tiếp tục góp vốn nữa thì tôi có quyền rút lại vốn đã góp và chịu phí dịch vụ hủy hợp đồng 10% trên tổng giá trị góp vốn.

Như vậy, tôi có quyền thanh lý hợp đồng và lấy lại tiền ngay được không? Hay theo lời của chủ đầu tư là khi bán được nền đất đó thì mới trả lại tiền cho tôi? Nếu vậy, trường hợp không bán được nền đất đó, không lẽ tôi phải chờ đến bao giờ mới lấy được tiền? (luankatenga@yahoo.com)

Luật sư Nguyễn Thế Thông - TTTVPL, Hội Luật Gia TP.HCM trả lời:

Hợp đồng dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Khi có hiệu lực thì hợp đồng trở thành “pháp luật” điều chỉnh mối quan hệ giữa các bên. Các bên có trách nhiệm thực hiện đúng những nội dung đã thỏa thuận, cam kết.

Luật sư Nguyễn Thế Thông.

Không có các điều kiện nêu trên thì giao dịch vô hiệu. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước nhưng phải bảo đảm nguyên tắc: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản; …

Trên thực tế, có nhiều trường hợp các bên ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng … nhà đất với tên gọi, nội dung không phù hợp, không đáp ứng điều kiện luật định. Và dĩ nhiên là không có hiệu lực thực hiện.

Phải nghiên cứu các điều khoản trong bản hợp đồng đã ký kết, đối chiếu với các quy định của luật pháp mới xác định được quyền, nghĩa vụ cụ thể của mình và hợp đồng ký kết có hiệu lực hay không. Trên cơ sở đó, mới có thể đề nghị (hoặc yêu cầu) với chủ đầu tư dự án chấm dứt hợp đồng và giải quyết (ngay) quyền lợi (và có thể không phải gánh chịu 10% phí dịch vụ hủy hợp đồng). Nếu đề nghị không được chấp nhận hoặc không được đáp ứng các yêu cầu hợp pháp thì bạn có thể khởi kiện xin Tòa án giải quyết.

(Điều 122,137 BLDS; Khoản 1 điều 14, Khoản 2 điều 71 Luật KD BĐS, điều 4 Nghị định số 53 ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KD BĐS)

Bạn đọc có những thắc mắc cần được hỗ trợ, tư vấn trong lĩnh vực nhà đất. Vui lòng gửi thư về địa chỉ Email: cafeluat@diaoconline.vn

Xin chân thành cảm ơn!

DiaOcOnline.vn