Sau một thời gian yên ắng, thị trường bất động sản bắt đầu rục rịch trở lại. Những khoản thu nhập từ kinh doanh bất động sản được tính theo quy định mới ra sao, việc khai nộp thuế như thế nào… được rất nhiều bạn đọc quan tâm. Ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TPHCM trả lời các thắc mắc trên của bạn đọc.

* Việc tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như thế nào? Số tiền tạm thu trước năm 2009 chưa kê khai nộp thuế nay phải xử lý ra sao? (Nguyễn Nam Ngọc - Củ Chi, TPHCM)

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là lấy thu nhập tính thuế nhân với thuế suất. Trong đó, thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Sau đó, xác định thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản các năm trước (nếu có).

Giá chuyển nhượng là giá bán (nếu thấp hơn khung giá do UBND tỉnh, thành phố quy định thì tính theo giá do UBND quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản).

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, có một số trường hợp xác định thời điểm và cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp như sau: + Trường hợp doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng.

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà đã xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí.

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 2% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Các doanh nghiệp trước năm 2009 đã thu tiền của khách hàng theo tiến độ công trình nhưng chưa kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp thì số tiền đã thu được của khách hàng phải kê khai vào năm 2009 để xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo nguyên tắc nêu trên.

Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.

* Năm 2008, thu nhập từ kinh doanh bất động sản phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất 28% và phải nộp thuế bổ sung. Năm 2009 thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp có thay đổi không? (Phạm Hải Lý - Dĩ An, Bình Dương)

Từ kỳ tính thuế 2009, thu nhập từ kinh doanh bất động sản nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất 25% và không phải nộp thuế thu nhập bổ sung. Thu nhập từ kinh doanh bất động sản không được hưởng ưu đãi miễn giảm thuế. Trường hợp hoạt động kinh doanh bất động sản bị lỗ thì không được bù trừ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động kinh doanh khác, chỉ được bù trừ vào thu nhập chịu thuế kinh doanh bất động sản của các năm sau.

* Doanh nghiệp thuê đất của tổ chức cá nhân khác sau đó xây dựng nhà xưởng trên đất thuê có được trích khấu hao tính vào chi phí khi tính thuế TNDN không? (Phạm Ngọc Quý - huyện Bình Chánh, TPHCM)

Trường hợp công trình trên đất như: trụ sở văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng kinh doanh phục vụ cho hoạt động kinh doanh được xây dựng trên đất thuê, đất mượn của tổ chức cá nhân (không trực tiếp thuê đất của nhà nước hoặc thuê đất trong khu công nghiệp) doanh nghiệp chỉ được trích khấu hao tính vào chi phí được trừ đối với công trình xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện sau:

Có hợp đồng thuê đất, mượn đất được công chứng tại cơ quan công chứng theo quy định của pháp luật; thời gian thuê, mượn trên hợp đồng không được thấp hơn thời gian trích khấu hao tối thiểu của tài sản cố định.

Có hóa đơn thanh toán khối lượng công trình xây dựng kèm hợp đồng xây dựng, thanh lý hợp đồng, quyết toán giá trị công trình mang tên, địa chỉ, mã số của doanh nghiệp.

Công trình trên đất được quản lý, theo dõi hạch toán theo quy định hiện hành về quản lý tài sản cố định.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Giải Phóng