Kính chào Café luật

Tôi mua căn nhà liền kề từ năm 2009 trong khu đô thị mới với giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng:

- Giá trị chuyển nhượng ô đất có hạ tầng: 76,3m2 x 6.540.000 VNĐ/m2 = 499.002.000 VNĐ

- Giá trị chuyển nhượng phần xây thô và hoàn thiện mặt đứng: 231,85m2 sàn x 2.638.000 VNĐ/m2 = 611.620.300 VNĐ

Tổng giá trị hợp đồng: 1.110.622.300 VNĐ

Tại thời điểm đó giá đất khu vực này được nhà nước quy định là: 6.300.000/m2 Đầu năm 2014, Nhà nước ban hành quy định mới với giá đất tại khu vực này là: 13.300.000/m2

Hồ sơ lô đất là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lô đất chưa có sổ đỏ. Khi mua căn nhà do không đủ tiền nên tôi phải vay mượn hoàn toàn từ người thân và bạn bè. Từ đó đến nay tôi vẫn phải trả lãi theo định kỳ với lãi suất 20%/năm (hai mươi phần trăm trên một năm).

Nay tôi muốn chuyển nhượng toàn bộ căn nhà trên cho khách hàng mua với giá trị hợp đồng là: 1.000.000.000 VNĐ (Một tỷ đồng chẵn).

Vậy xin Café luật tư vấn giúp tôi khi chuyển nhượng căn nhà với giá trị nêu trên tôi phải nộp những khoản thuế, lệ phí gì? và tổng số là bao nhiêu tiền?

Tôi xin chân thành cảm ơn.!

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 91 Luật nhà ở như sau:

“Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Đối chiếu với quy định trên, nếu căn nhà của bạn chưa được cấp sổ đỏ thì bạn không thể chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác được. Nếu tiến hành mua bán thì văn phòng công chứng sẽ không tiến hành thủ tục công chứng cho bạn. Nên hai bên chỉ có thể chuyển quyền sử dụng bằng “ giấy tay”. Đây là giao dịch không hợp pháp và không được pháp luật bảo vệ nên rủi ro rất cao. Trong trường hợp này, tốt nhất bạn nên làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng rồi sau đó tiến hành việc chuyển nhượng.

Theo quy định của pháp luật thì các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân (TTNCN) từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất TTNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây:

“Điều 22. Thuế suất

1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

2. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.”

Ngoài ra, Căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được miễn thuế.

- Lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị nhà, đất.

- Lệ phí địa chính là: Đối với các phường thuộc quận, thị xã: 15.000

đồng/trường hợp

- Lệ phí công chứng: Căn cứ theo điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch thì lệ phí chứng thực đối với hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất (tính trên giá trị tài sản) được quy định như sau: Giá trị tài sản từ từ trên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là 500.000 vnđ/ trường hợp.

Thông thường thì phía người bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, người mua chịu thuế trước bạ. Còn các khoản phí, lệ phí còn lại do hai bên tự thoả thuận.
 

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn 19006665

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn