Xin chào luật sư

Xin tư vấn giúp tôi, tôi mua 1 mảnh đất với diện tích 115m2, giấy tay, thuộc đất trồng cây lâu năm. Đất mua năm 2013 tôi vẫn chưa có sổ, nay muốn được chuyển mục đích sử dụng đất để tách ra làm sổ, thì có được không?

Nếu được, thì tiền phí là bao nhiêu?

Tôi ở Long Thành, Đồng Nai.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Theo quy định tại điều 10, Luật Đất đai năm 2013 thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Theo quy định tại điều 167 Luật Đất Đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực. Một trong những hành vi bị nghiêm cấm là không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

* Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo Luật đất đai năm 2013 tại điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo quy định trên, việc chuyển đất nông nhiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai:

Điều 5. Quy định diện tích, điều kiện cụ thể tách thửa đối với loại đất nông nghiệp

Khi tách thửa đối với thửa đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp (theo Giấy chứng nhận đã cấp) thì diện tích tối thiểu thửa đất và điều kiện cụ thể, như sau:

1. Diện tích tối thiểu thửa đất hình thành sau khi tách thửa

a) Các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa, thuộc thành phố Biên Hòa; các phường thuộc thị xã Long Khánh; các thị trấn thuộc các huyện diện tích tối thiểu thửa đất là 500 m2 (năm trăm mét vuông);

b) Đối với các xã còn lại, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 1.000 m2 (một nghìn mét vuông).

2. Việc tách thửa đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều này chỉ áp dụng đối với các trường hợp khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

4. Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, thửa đất xin chuyển mục đích phải đảm bảo các điều kiện chuyển mục đích theo quy định pháp luật về đất đai, xây dựng; diện tích, kích thước tối thiểu thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 4 Quyết định này và việc tách thửa đất phải phù hợp với một trong các điều kiện sau:

a) Trường hợp thửa đất nông nghiệp thuộc khu dân cư hoặc khu vực quy hoạch phát triển khu dân cư, có diện tích nhỏ hơn 500 m2 (năm trăm mét vuông) nếu được phép tách thửa để chuyển mục đích, thửa đất nông nghiệp còn lại được tồn tại theo hiện trạng nhưng phải lớn hơn diện tích tối thiểu đối với loại đất ở quy định tại Điều 4 Quyết định này. Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đối với đất ở, người sử dụng đất phải chuyển mục đích toàn bộ diện tích thửa đất.

b) Trường hợp thửa đất nông nghiệp thuộc khu dân cư hoặc khu vực quy hoạch phát triển khu dân cư, có diện tích bằng hoặc lớn hơn 500 m2 (năm trăm mét vuông) nếu được phép tách thửa để chuyển mục đích 01 thửa (một thửa), thửa đất nông nghiệp còn lại được tồn tại theo hiện trạng, Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục tách thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất, phải lập thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tách thửa theo bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt.

c) Trường hợp thửa đất nông nghiệp không thuộc khu dân cư hoặc khu vực quy hoạch phát triển khu dân cư, nếu đủ điều kiện tách một phần diện tích thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, phần diện tích đất nông nghiệp còn lại phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu đối với loại đất nông nghiệp quy định tại Khoản 1 Điều này. Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đối với loại đất nông nghiệp quy định tại Khoản 1 Điều này thì được tồn tại theo hiện trạng, nhưng không được tiếp tục tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định trên, diện tích bạn mua không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa nên không được tiếp tục tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.