Kính gửi Luật sư:

Ông A ở thôn Xuân Lạc, xã Vĩnh Ngọc, Nha Trang có thửa đất diện tích 1223m2 ( đất trồng cây lâu năm đến năm 2049), tôi có đặt vấn đề mua lô đất diện tích 20m x 14m và muốn tách ra 3 sổ (3 lô) riêng (1 lô 6x14m, 2 lô 7x14m). Tôi xin hỏi như sau:

1. Vấn đề 3 lô nhỏ với diện tích trên và không có thổ cư có tách sổ được không?

2. Ba sổ như trên đứng tên cùng 1 người được không?

3. Tôi đã có vợ thì có bắt buộc phải đứng tên chung không?

4. Hiện tại đất là đất trồng cây lâu năm, trong lúc làm sổ tôi muốn lên đất thổ cư tối thiểu là bao nhiêu m2/ 1 lô (để có thể xin phép làm nhà), khu vực của đất ở xã này có làm thổ cư được không?

5. Cụ thể số tiền lên thổ cư là bao nhiêu đồng/ m2?

6. Trong hướng dẫn làm thủ tục tách thửa có nói " khi làm hồ sơ yêu cầu tách thửa phải có .... Và hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của cơ quan thẩm quyền"

- Theo tôi hiểu là: tôi và chủ đất phải làm các thủ tục hợp đồng, nộp thuế theo quy định xong mới làm hồ sơ xin tách thửa thì mới đo đạc và ra sổ phải không?

7. Thủ tục để xin đăng ký lên đất thổ cư như thế nào, mất bao lâu, và làm chung trong lúc ra sổ đỏ được không?

Xin cảm ơn!

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thứ nhất: Điều kiện tách thửa đất

Việc tách sổ đỏ của bạn chỉ được thực hiện nếu đáp ứng hai điều kiện:

- Diện tích của các thửa đất sau khi tách bảo đảm diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND tỉnh Khánh Hòa

- Mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của UBND thành phố Nha Trang

Theo quy định tại Điều 3 Quyết định 32/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa:

Điều 3. Các trường hợp không được tách thửa

1. Thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

2. Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết.

3. Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án.

4. Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án.

5. Thửa đất sau khi tách thành thửa đất mới sẽ không có đường đi.

Theo đó nếu thửa đất ông dự định nhận chuyển nhượng không thuộc các trường hợp nêu trên thì được phép tách thửa nếu đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp. Cụ thể khoản 3 Điều 5 Quyết định trên quy định đối với đất trồng cây lâu năm diện tích tối thiểu được tách thửa đối với vùng tập trung: 1000m2; vùng phân tán: 200m2.

Theo thông tin bạn định mua thì thửa đất không đủ điều kiện tách 3 thửa.

Thứ hai: Về chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, thì bạn được thực hiện đồng thời việc chuyển mục đích và tách thửa theo diện tích, kích thước cạnh tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận (huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Thứ ba: Về việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo điều 33, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Dựa trên quy định này, thì mảnh đất sẽ đứng tên một mình bạn nếu các giao dịch mua đất này được thực hiện bằng tài sản riêng của một mình bạn. Nếu là tài sản chung vợ chồng thì ghi tên của cả vợ và chồng.

Điểm d, khoản 1, điều 5 thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.