Câu hỏi:

Tôi tên Xuân Quang. Hiện nay tôi đang muốn mua một nền đất ở xã Long Nguyên Huyện Bến Cát Tỉnh Bình Dương có diện tích là 5m*27m. cách vòng xoay bến cát 4km hướng về Long Tân Dầu tiếng. Tuy nhiên khi hỏi mua thì chủ đất bảo không tách sổ chứng nhận quyền sử dụng đất được vì nhà nước không cho phép. Nền đất là lô đất trồng cao su do chủ hộ phân lô và bán ra cho mọi người. Khi mua thủ tục chỉ có giấy viết tay và bảo là ra công an xã chứng nhận.

Như vậy cho tôi hỏi nếu mua như vậy thì sau này tôi có được tách sổ quyền sử dụng đất theo tên tôi không?Nếu được thì chi phí bao nhiêu? Có được xây nhà trên nền đất đó không? Theo tôi được biết thì phải có cơ quan nhà nước cấp phép mới được xây nhà. Các hộ đã xây nhà trên phần đất phân lô nói trên có bị nhà nước xử lý gì không? Vì tất cả các nền đất này đều chỉ có giấy viết tay và phân ra từ diện tích trồng cao su? Rất mong được trả lời sớm để tôi còn có hướng giải quyết. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Căn cứ theo điều 127 luật đất đai 2003 có quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Do vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay và ra công an xã xác nhận là không phù hợp với quy định của pháp luật bởi vì công an xã không có thẩm quyền, chức năng chứng thực hợp đồng, việc chuyển nhượng này không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Và đương nhiên việc chuyển nhượng này chưa được hoàn thành nên bạn không thể nào thực hiện thủ tục tách thửa được.

Còn về việc xây dựng nhà trên đất, thì theo điều 62 luật xây dựng 2003 có quy định:

Điều 62. Giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

d) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

đ) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.

3. Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.

Do vậy, nếu bạn không thuộc trường hợp miễn trừ nêu trên thì khi xây dựng bắt buộc phải xin phép xây dựng. Ngoài ra, bạn cần phải lưu ý chỉ có mục đích sử dụng đất của bạn là đất ở thì bạn mới được xây dựng nhà ở.

Theo quy định tại điều 10 luật xây dựng 2003 có quy định thì hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng. Căn cứ khoản 2 điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP có quy định thì :

Điều 11. Xử phạt chủ đầu tư có hành vi vi phạm các quy định về trật tự xây dựng

2. Phạt tiền đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng:

a. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn;

b. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng công trình khác ở nông thôn và đô thị.

Ngoài ra, căn cứ vào khoản 8 điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP thì chủ đầu tư còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lý theo quy định tại điều 12 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP:

Điều 12. Xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng

1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:

a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;

c) Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. 2. Đối với những công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:

a) Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;

c) Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.

Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại Điều 24 Nghị định này và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;

d) Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn 19006665

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn