Một khảo sát được Savills UK và Tổ chức NHBC Foundation kết hợp thực hiện đã hé lộ những tiêu chí quan trọng nhất đối với người mua nhà ngày nay tại Anh Quốc. Những yếu tố này có nắm vai trò quan trọng tương tự như tại thị trường Việt Nam?

Kết quả khảo sát tại Anh Quốc: Trên cả yếu tố vị trí địa lý

Khắp nơi trên thế giới, thị trường nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức quan trọng. Áp lực về việc nâng cao cả chất và lượng đối với các sản phẩm nhà ở, những biến đổi về nhân khẩu học, sự đa dạng trong các nhóm khách hàng khác nhau (như người lần đầu tiên mua nhà, người chuyển sang nhà lớn hơn, chuyển sang nhà nhỏ hơn hoặc người có nhu cầu với các sản phẩm nhà ở chuyên biệt, v.v). Chính vì vậy, Savills và Tổ chức NHBC Foundation đã hợp tác thực hiện một khảo sát trên 5.400 người mua nhà mới trên toàn vương quốc Anh để tìm hiểu về những tiêu chí quan trọng nhất đối với các khách hàng này. Kết quả khảo sát cho thấy top 7 tiêu chí quan trong nhất theo thứ tự như dưới đây:

1. Chi phí bảo trì thấp
2. Chỗ đỗ xe
3. Vị trí địa lý
4. Bảo hiểm nhà mới
5. Diện tích và thiết kế không gian sống
6. Chất lượng khu dân cư
7. Hiệu suất năng lượng


Danh sách và thứ tự của các tiêu chí này gần như không thay đổi giữa các nhóm người mua nhà tại các thị trường có mật độ dân cư khác nhau. Danh sách này cũng thể hiện những yếu tố ưu tiên có thể giúp định hướng hoạt động tiếp thị nói chung.

Đáng nói là, không yếu tố nào liên quan đến tiện ích được nhấn mạnh đủ để lọt vào top 7 khi phân tích kết quả khảo sát theo mật độ dân cư hoặc loại khách hàng. Mức độ quan trọng của chất lượng khu dân cư đối với người mua đã được ghi nhận trong các nghiên cứu trước đó. Hiệu suất năng lượng dường như đang dần được coi trọng hơn, có lẽ bởi yếu tố này ngày càng có quan hệ mật thiết hơn với tiện nghi và hóa đơn sinh hoạt thấp hơn. Bên cạnh đó, kết quả khảo sát cũng cho thấy những yếu tố được khách hàng coi trọng đang thay đổi theo thời gian, ví dụ như mức độ an toàn và an ninh không còn quá được ưu tiên như trước.

Khi phân tích sự khác biệt của các nhóm khách hàng khác nhau, mức độ ưu tiên của các tiêu chí kể trên gần như không thay đổi. Tuy vậy, vẫn có một số điểm khác biệt rõ rệt về danh sách và thứ tự của các yếu tố lọt vào top 7 đối với các nhóm khách hàng khác nhau.

- Người mua nhà lần đầu đặt chương trình Hỗ trợ mua nhà (chính sách hỗ trợ do chính phủ Anh triển khai) là yếu tố quan trọng nhất.
- Người chuyển sang nhà lớn hơn chọn yếu tố Có chỗ đỗ xe (dưới đường) là yếu tố quan trọng nhất, theo sau là yếu tố về Diện tích và thiết kế không gian sống.
- Người chuyển nơi ở cũng đề cao yếu tố Có chỗ đỗ xe dưới đường và những yếu tố như vị trí địa lý và chất lượng khu dân cư.
- Người chuyển sang nhà nhỏ hơn chọn yếu tố Chi phí bảo trì thấp là yếu tố quan trọng nhất, đồng thời cũng chọn Hiệu suất năng lượng là 1 trong top 7 yếu tố ưu tiên.


Những khác biệt này cho thấy cơ hội điều chỉnh hướng tiếp cận tiếp thị cho các đối tượng khách hàng mua nhà khác nhau. Chi phí và chất lượng của căn hộ/ căn nhà là những yếu tố luôn được khách hàng lưu tâm, tuy vậy các tiện ích trong khu vực cũng góp phần tác động đến quyết định mua nhà của họ. Biểu đồ 3 cho thấy những tiện ích quan trọng nhất đối với từng nhóm khách hàng khác nhau, trong đó đáng lưu ý là:

- Tầm quan trọng của Dịch vụ Y tế quốc gia đối với người chuyển nơi ở và người chuyển sang nhà nhỏ hơn (đây là nhóm khách hàng có độ tuổi lớn hơn)
- Tầm quan trọng của các tuyến/ trạm xe buýt đối với tất cả các nhóm khách hàng
- Tầm quan trọng của các tuyến giao thông và tiện ích mua sắm đối với người mua nhà lần đầu
- Tầm quan trọng của trường học đối với người chuyển sang nhà lớn hơn
- Tầm quan trọng của cửa hàng tiện ích

Phân tích này góp phần giúp chúng ta hiểu hơn về nhu cầu khác nhau của các nhóm khách hàng khác nhau, tuy vậy những nhu cầu này cũng phần nào có thể dự đoán được, đặc biệt là khi xét đến độ tuổi của các nhóm khách hàng này.


Ghi nhận tại thị trường Việt Nam: Vị trí địa lý vẫn được coi trọng nhất

Theo nhận định của ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam, người mua nhà tại Việt Nam vẫn đặt yếu tố Vị trí địa lý lên hàng đầu. Dưới đây là danh sách top 7 tiêu chí mà khách hàng tại Việt Nam ưu tiên, theo ghi nhận của ông Hiển:

1. Vị trí địa lý
2. Chủ đầu tư
3. Tiện ích
4. Chất lượng sản phẩm bàn giao
5. Diện tích và thiết kế không gian sống
6. Chất lượng khu dân cư
7. Nhà thầu xây dựng

“Có những điểm tương đồng và khác biệt nhất định giữa một thị trường nhà ở đã phát triển như Anh Quốc và một thị trường đang phát triển như Việt Nam”, ông Hiển chia sẻ. “Tương đồng ở chỗ, người mua nhà ở Việt Nam cũng coi trọng những yếu tố như diện tích và thiết kế không gian sống, chất lượng khu dân cư và đặc biệt là vị trí địa lý. Đây vẫn là yếu tố được khách hàng trong nước đề cao nhất, khác với người mua nhà tại Anh, nơi có đặc thù quy hoạch tách biệt khu vực ở và làm việc, trong đó các trung tâm tài chính, hành chính kinh tế nằm ở vị trí trung tâm thành phố còn người dân sinh sống tại các khu dân cư và khu đô thị vệ tinh. Trong bối cảnh hệ thống hạ tầng giao thông nước ta chưa phát triển hoàn thiện và các phương tiện giao thông công cộng chưa thực sự thuận tiên và được sử dụng rộng rãi như các thành phố ở Anh thì yếu tố vị trí địa lý vẫn nắm giữ vai trò tối quan trọng đối với một sản phẩm nhà ở”.

“Một khác biệt nữa là khách hàng nước ta chưa thực sự quan tâm đến những tiêu chí như chi phí bảo trì hay hiệu suất năng lượng bởi giá điện và phí dịch vụ (bao gồm công tác bảo trì) ở Việt Nam không tốn kém như tại Anh. Thay vào đó, khách hàng quan tâm nhiều hơn đến các yếu tổ đảm bảo chất lượng sản phẩm nhà ở như uy tín của chủ đầu tư, năng lực của nhà thầu xây dựng, chất lượng sản phẩm bàn giao và các tiện ích nội và ngoại khu dự án. Đây là kinh nghiệm khách hàng rút ra từ những bài học trước đây tại các dự án chất lượng thấp, chậm tiến độ bàn giao hoặc chưa được quy hoạch bài bản – một tình trạng được ghi nhận trong giai đoạn mới phát triển của một thị trường bất động sản”, ông Hiển chia sẻ.

Ông Hiển cũng chỉ ra một điểm khác biệt thú vị nữa trong tâm lý mua nhà của khách hàng ở Việt Nam: “Một yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua nhà của người mua trong nước nhưng rất khó để xếp hạng, đó chính là yếu tố phong thủy. Đây là nét phong tục tập quán cũng là nét văn hóa rất riêng của người Á Đông nói chung và Việt Nam nói riêng. Người mua nhà sẽ lưu tâm đến lịch sử, địa hình địa thế của mảnh đất xây dựng dự án, hướng cửa chính của căn nhà/ căn hộ và ưu tiên lựa chọn những dự án, sản phẩm được đánh giá là có phong thủy tốt. Đây cũng chính là yếu tố góp phần làm nên thành công của nhiều dự án và khu vực, trong đó có thể kể đến Thủ Thiêm của thành phố Hồ Chí Minh, nơi có nhiều ý kiến đánh giá là phong thủy tốt và hiện đang ghi nhận mức giá bán nhà ở cao chỉ sau khu vực quận 1”.