Kính gửi Luật sư,

Tôi có mấy vấn đề kính nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau:

-Tôi đang dự định mua 1 mảnh đất trong hẻm ở quận 9-Tp.HCM với diện tích 5mx20m đã được tách thửa và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là đất nuôi trồng thủy sản.

-Nếu mua mảnh đất này thì tôi phải lưu ý những vấn đề gì? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ như thế nào? Thuế, lệ phí cần phải đóng bao nhiêu?

- Khi xây dựng trên mảnh đất đó thì cần làm những thủ tục nào?

- Sau này tôi muốn lên thổ cư thì phải có những điều kiện gì? Số tiền phải đóng khi lên thổ cư?

- Lên thổ cư trước và sau khi xây nhà có khác nhau không?

- Hiện nay tôi thấy nhiều người không lên ngay thổ cư mà chuyển từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm. Điều này có lợi gì không?

Tôi rất mong được Luật sư tư vấn kỹ càng trước khi quyết định mua.

Mong nhận được hồi âm.

Xin chân thành cảm ơn rất nhiều.


Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

1) Theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất bạn nhận chuyển nhượng là đất nuôi trồng thủy sản. Đây là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp được quy định tại  khoản 1 Điều 13 Luật đất đai. Để chuyển nhượng đất này thì ngoài phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

thì bạn còn phải đáp ứng được điều kiện theo quy định tại Điều 103, Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

“Điều 103. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.”

“Điều 104. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở , đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.”

Theo đó, trước khi mua mảnh đất trên bạn ngoài việc phải lưu ý về tình trạng đất hiện tại có tranh chấp không, có bị kê biên theo Điều 106 LĐĐ thì bạn phải xem rằng mảnh đất này có đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP không để tránh rủi ro khi mua mảnh đất trên.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, cụ thể:

B1: Bạn nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại UBND xã để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn). Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng nhà nước và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

B2: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,VPĐK quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ để cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bạn. Và trong thời hạn 5 ngày kể từ  thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo số liệu địa chính), bạn sẽ được nhận giấy chứng nhận QSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ

Khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, về nguyên tắc, người chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân (nếu không có thỏa thuận) và người nhận chuyển nhượng phải đóng lệ phí trước bạ và thuế địa chính.

- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất

- Tiền thuế thu nhập cá nhân: 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan. Hoặc áp mức thuế suất 2% theo giấ chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trường hợp không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp

- Thuế địa chính: 0,15% so với giá trị chuyển nhượng

2) Trường hợp bạn được quyền nhận chuyển nhượng mảnh đất trên thì khi muốn xây dựng trên mảnh đất đó thì bạn phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư). Căn cứ theo quy định tại Điều 36 LĐĐ và Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ theo nhu cầu sử dụng của bạn và quy hoạch sử dụng đất của địa phương để xem xét cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

Sau khi đất của bạn đã được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn cần lập thủ tục xin phép xây dựng theo Thông tư 10/2012/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng để có thể xây nhà trên mảnh đất này.

3) Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản sang đất thổ cư (đất ở) là:

- Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Đất xin chuyển mục đích sử dụng đất phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất thổ cư hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Diện tích xin chuyển mục đích sử dụng đất nằm trong hạn mức đất do UBND tỉnh quy định

- Người có yêu cầu phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất có xác nhận của UBND phường, xã nơi có đất

Trong trường hợp bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản (đất được nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp) sang đất thổ cư thì thu tiền sử dụng đất bằng: mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (căn cứ Điểm c Khoản 2 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất).

4) Căn cứ theo khoản 2 Điều 36 Luật đất đai 2003:

“2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã nơi có đất”.

Theo đó, trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn được giao, cho thuê.
 

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn 19006665

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn