Xin chào Café luật

Gia đình tôi có một miếng đất nông nghiệp (ĐRM) bên Thủ Đức, diện tích 500 m2, mua vào năm 2003. Vì không biết nên khi mua đất được cấp cho Hộ gia đình. Theo hộ khẩu, thì vào thời điểm ấy, ông bà ngoại có nhờ đứng tên trong hộ khẩu. Nay ông bà ngoại đã mất, bố mẹ tôi cũng ly dị, nhưng bố đã ủy quyền lại cho mẹ với thời gian 15 năm. Miếng đất cũng đang được nằm trong diện quy hoạch treo kể từ lúc mua. Tôi xin phép hỏi 1 số câu hỏi như sau:

1. Tôi muốn mẹ chuyển nhượng miếng đất sang cho tôi đứng tên có được hay không?

2. Trong trường hợp ông bà đã mất rồi, vậy phần miếng đất của ông bà có được chia đều cho các con (7 người) mặc dù khi mua ông bà không đóng góp gì cả?

3. Nếu việc chia tài sản của ông bà cho con cái là bắt buộc, thì thủ tục là như thế nào?

4. Nếu trên hợp đồng mua bán để người mua là đại diện cho hộ gia đình, thì lúc bán hoặc chuyển tên có cần tất cả mọi người trong gia đình đồng thuận không? hay chỉ 1 mình người đại diện là đủ rồi.

Rất mong nhận được sự trợ giúp của Café luật. Xin chân thành cảm ơn.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

1.Theo quy định tại Điều 108 BLDS, đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Căn cứ vào khoản 2 Điều 109 BLDS thì việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho cá nhân bạn, bạn cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm cấp sổ. Nếu gia đình bạn không còn ai, mẹ bạn là đại diện cho tất cả những thành viên còn lại thì mẹ bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất đó cho bạn.

2.Như trên đã nêu, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm thửa đất được cấp giấy chứng nhận đều có quyền sử dụng đối với diện tích đất đó. Đây là sở hữu chung hợp nhất của ông bà và bố mẹ bạn. Trường hợp ông bà đã mất, quyền sử dụng đất của ông bà bạn trở thành di sản thừa kế. Nếu không có di chúc, theo pháp luật, di sản thừa kế sẽ được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất bao gồm “vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết” (điểm a Khoản 1 Điều 676 BLDS). Vì vậy, phần miếng đất của ông bà sẽ được chia đều cho các con nếu ông bà mất không để lại di chúc.

3. Thủ tục khai nhận di sản do người chết để lại là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

a. Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế

- Cơ quan tiến hành: Tổ chức công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản (Điều 37 Luật Công chứng).

- Hồ sơ (Điều 35 Luật Công chứng):

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có, như: Giấy chứng tử của người chết, giấy khai sinh của ba người con...

-Thủ tục:

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Uỷ ban nhân dân cấp xã), nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng, chứng thực chứng nhận văn bản thừa kế.

Trong văn bản thừa kế, những người thừa kế sẽ cùng nhau nhận di sản thừa kế và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có thể nhường cho một người để người đó đứng tên trên giấy chứng nhận.

b. Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho những người thừa kế

- Cơ quan thực hiện: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ: Sau khi có văn bản công chứng việc khai nhận thừa kế, người được hưởng di sản nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký nhà đất gồm: bản chính văn bản khai nhận thừa kế có công chứng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ khác (giấy tờ tùy thân của người hưởng di sản, giấy chứng tử, giấy khai sinh…).

- Thủ tục: Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Sau khi bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người thừa kế.

4. Để chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần có sự đồng thuận của tất cả các thành viên trên 15 tuổi đồng có quyền sử dụng diện tích đất. Người đại diện dù đứng tên mua đất nhưng không có quyền bán đất, trừ trường hợp được những thành viên còn lại ủy quyền.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua Tổng đài Luật Thiên Thanh 1900 56 56 08

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.