Thông tư 16 cho phép chủ đầu tư tính diện tích căn hộ theo tim tường đã gây thiệt hại lớn cho khách hàng, vậy nếu thông tin này sai, ai sẽ bồi thường cho dân?

Bộ Xây dựng có “phủi” được trách nhiệm?

Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa có kết luận việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71, gây thiệt hại cho người dân.

Là đơn vị trực tiếp ban hành thông tư 16, dù một mực khẳng định “không sai”, nhưng mới đây Bộ Xây dựng đã phải ban hành thông tư 03 bỏ quy định tính diện tích theo tim tường. Câu hỏi đặt ra là trách nhiệm của Bộ Xây dựng như thế nào trong vụ việc này?

Để ý kiến đa chiều, báo  xin đăng tải ý kiến của các chuyên gia, nhà quản lý, những nhà làm luật để độc giả có cái nhìn khách quan nhất.

Ông Nguyễn Sỹ Cương - Ủy viên ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, Luật chỉ đưa ra một cách tính diện tích sàn căn hộ nhưng Bộ Xây dựng đưa ra hai cách là trái thẩm quyền, trái luật.

“Thỏa thuận giao dịch dân sự nhưng trái với pháp luật thì giao dịch đó không thể coi là hợp pháp”, ông Cương nói.

Cũng theo ông Cương, cách tốt nhất hiện nay là Bộ Xây dựng nên họp với chủ đầu tư bàn giải pháp biện pháp bồi hoàn cho dân.

“Chính Bộ xây dựng phải chủ động đưa ra biện pháp chứ không thể phủi tay chờ đến khi dân kiện thì sẽ còn nhiều rắc rối. Bộ Xây dựng không nên “cãi chày cãi cối” bởi nếu cho rằng không trái thì tại sao lại sửa?”, ông Cương cảnh báo.

Như vậy, nếu Thông tư 16 kết luận là sai cũng đồng nghĩa với việc tất cả những hợp đồng tính theo tim tường sẽ là trái với pháp luật và bị vô hiệu vì giao dịch đó không thể coi là hợp pháp. Như vậy, hậu quả sẽ vô cùng lớn vì mỗi dự án chủ đầu tư đã “ăn không” của khách hàng từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.

Mỗi bên chịu thiệt 1 nửa

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam thì cho rằng, trong Thông tư 16, Bộ Xây dựng không bắt buộc phải tính diện tích theo cách nào, mà đưa ra 2 cách tính: theo tim tường bao, tường ngăn các căn hộ hoặc theo thông thủy (không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ...) và chủ đầu tư, người dân thỏa thuận lựa chọn.

Như vậy, đổ lỗi hoàn toàn cho Bộ Xây dựng cũng không được. Một phần lỗi ở người dân đã không tìm hiểu, không chịu đấu tranh ngay trên hợp đồng mua bán mình đã ký.

Tất nhiên, với vai trò quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng ra một thông tư trong đó có quy định 2 cách tính diện tích căn hộ cụ thể như thế là không nên, sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân nhắc và chọn cách có lợi về phía mình.

Theo ông Liêm, cách xử lý đối với các trường hợp mua nhà đã có cách tính cụ thể ghi trong hợp đồng, người dân có thể kiện ra tòa hoặc kiến nghị trở lại với chủ đầu tư, hoặc cơ quan quản lý pháp luật sẽ có cách nào đó, thí dụ như tính lại diện tích từ đầu theo thông thủy và trả lại tiền cho người dân.

Đối với trường hợp trong hợp đồng không đề rõ tính diện tích căn hộ như thế nào, thì người dân và chủ đầu tư nên ngồi lại để tìm tiếng nói chung và có sự thỏa thuận, bởi hợp đồng đã ký rồi, người dân cũng đồng ý với chủ đầu tư về các điều khoản trong hợp đồng, tức đã thuận mua vừa bán chứ không phải là chủ đầu tư ép buộc. Hợp lý nhất là mỗi bên chịu thiệt hại một nửa.

Khó hồi tố

Theo GS Đặng Hùng Võ, Thông tư 16 đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ nhằm xác định giá mỗi m2 sàn căn hộ, làm cơ sở tính giá trị căn hộ. Còn Luật Nhà ở và Nghị định 71 quy định quyền sở hữu đối với diện tích chung – riêng.

“Vì vậy theo tôi điều đáng nói trong Thông tư 16 là đã không giải thích rõ nghĩa của vấn đề này để khách hàng không bị hiểu lầm dẫn đến những tranh chấp như trong thời gian vừa qua”, ông Võ nói.

Cũng theo ông Võ, hợp đồng mua bán căn hộ của người dân là hợp đồng dân sự, người mua và người bán tự thỏa thuận theo nguyên tắc “thuận mua vừa bán”. Các nội dung trong hợp đồng không được vi phạm các vấn đề về an ninh quốc phòng và đạo đức xã hội.
Do là sự tự nguyện thỏa thuận, nên trước pháp luật, hai bên cùng ký vào hợp đồng nghĩa là hợp đồng có hiệu lực và các bên phải thực hiện theo đúng những nội dung đã ký kết.

“Thị trường bất động sản đã trải qua một thời gian dài cầu vượt cung, sốt “ảo”, nhiều khách hàng không tìm hiểu kỹ các nội dung trong hợp đồng đã đặt bút ký, dẫn đến những thiệt thòi về quyền lợi”, ông Võ phân tích.

Để giải quyết các tranh chấp về diện tích, theo ông Võ ưu tiên số 1 vẫn là phải tuân thủ theo hợp đồng đã ký, vì vậy nhiều khách hàng sẽ đành phải chấp nhận thiệt thòi.

Theo ông Võ, từ trước đến nay cũng đã từng có văn bản ra trái với Luật, cách xử lý là sửa đổi văn bản đó. Còn chuyện giải quyết hậu quả do văn bản sai đó gây ra thì chưa có tiền lệ nào.