Tiếp tục câu chuyện cao ốc ở TP.HCM, các kiến trúc sư đưa ra những phân tích về quy hoạch đô thị và những giải pháp hợp lý cho việc xây dựng cao ốc.

Tại các đô thị lớn VN, mục tiêu chính của các nhà đầu tư là lợi nhuận nên điều họ quan tâm trước tiên là đầu tư dự án vào khu vực nào có sẵn cơ sở hạ tầng để giảm chi phí đầu tư, vì thế khu trung tâm hiện hữu là sự chọn lựa đầu tiên. Điều này chỉ tốt khi hạ tầng khu trung tâm đang đủ sức đáp ứng nhu cầu cho các cao ốc mới.

Thực tế cho thấy đa số công trình cao tầng mới tại khu trung tâm chỉ làm gia tăng sức ép lên hệ thống hạ tầng cũ kỹ, vốn không còn đủ sức phục vụ các công trình đã xây dựng. Như vậy ngày càng làm thiệt hại cho ngân sách TP như: ách tắc giao thông ngày càng gia tăng, ảnh hưởng lớn đến hiệu suất, thời gian lao động và đi lại của người dân... Nếu tình trạng này cứ tiếp tục, e rằng lợi ích và hệ lụy từ phát triển triệt tiêu lẫn nhau, phần lớn thu nhập từ các hoạt động kinh tế của TP sẽ phải chi vào việc cải tạo này.

TP nên hướng đến một giải pháp chiến lược sao cho sự đóng góp của chính quyền, nhà đầu tư, người dân được hài hòa và hỗ trợ lẫn nhau, không gây thiệt hại cho lợi ích chung như đã nói ở trên. Để làm được như vậy, theo tôi, lãnh đạo TP nên xem xét các biện pháp hành chính sau:

Phí môi trường: Ở nước ngoài, các công trình lớn đều phải thông qua xét duyệt dự tính ảnh hưởng tác động môi trường và nhà đầu tư phải cam kết đóng góp cho TP một phần chi phí để nâng cấp hạ tầng, giải quyết vấn nạn ô nhiễm hoặc để xây thêm nhà xe, giải quyết ách tắc giao thông... thì dự án đó mới được cấp phép. Có thể gọi là phí môi trường.

Cách tính phí môi trường: tùy theo giá trị nhà đất của từng con đường (trên cơ sở bảng giá đất cập nhật hằng năm của TP), theo tình trạng hạ tầng hiện hữu (nếu hạ tầng xấu thì phí môi trường phải cao gấp nhiều lần so với nơi khác), theo giá trị diện tích sàn xây dựng tăng thêm so với công trình cũ (vì diện tích càng cao thì nhu cầu cung ứng điện nước, bãi xe càng nhiều) và theo mục tiêu chiến lược phát triển của TP.

Cách chi trả phí môi trường: cần linh động phù hợp với khả năng chi trả của nhà đầu tư, có thể thu dần dần qua thuế thổ trạch hoặc đóng phí môi trường một lần cho phần diện tích tăng thêm khi muốn xin phép mở rộng hoặc xây mới.

Việc quản lý việc sử dụng phí môi trường: nên giao UBND quận hoặc cơ quan chức năng trực tiếp chịu trách nhiệm xây dựng hạ tầng nơi dự án đó xây dựng, chứ không nộp cho ngân sách trung ương hoặc ngân sách TP. Việc này nhằm đảm bảo sử dụng đúng mục đích của nguồn thu ngân sách cũng như đảm bảo việc nâng cấp hạ tầng được tiến hành sớm nhất.

Với chính sách phí môi trường như thế, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lợi ích khi đầu tư. Đồng thời với chính sách trên, TP nên giải quyết bài toán khác là xây dựng hạ tầng cho khu đô thị mới để thu hút đầu tư mà không quá phụ thuộc vào việc chờ ngân sách rót xuống.

Không phù hợp với nguyên tắc phát triển đô thị

Ở các đô thị trên thế giới, vị trí xây dựng cao ốc năm bảy chục tầng luôn đi kèm với đường giao thông rộng chục làn xe, những cống thoát nước to cho cả xe hơi chui lọt. Như vậy mới bảo đảm được phòng cháy chữa cháy, giao thông, đối phó với dịch bệnh, cấp cứu...Thực tế tại trung tâm TP.HCM, nhà cao tầng len lỏi vào cả những con đường nhỏ như Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, nếu các nhà cao tầng này có sự cố thì sẽ làm náo loạn cả khu phố. Nếu cứ tiếp tục như vậy thì chẳng bao lâu nữa trung tâm TP sẽ kẹt cứng và lan dần ra các vùng khác. Sau này TP muốn sửa sai sẽ tốn tiền tỉ, phải đập bỏ nhà đã xây dựng để mở rộng đường, xây cầu vượt trên không. Cách làm như vậy không phù hợp với nguyên tắc phát triển đô thị.

Những nước khác trên thế giới không bao giờ thêm cao ốc trong TP cũ mà họ luôn làm những TP vệ tinh với hạ tầng kỹ thuật, xã hội xứng tầm.

KTS Nguyễn Ngọc Dũng

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO