Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được đánh giá là có nhiều khuyết điểm, chồng chéo nhau, tạo kẽ hở cho doanh nghiệp “tay không bắt giặc”.

Bộ Xây dựng ‘nới tay’ cho doanh nghiệp o ép người mua nhà?

Luật “đá” luật!

Tại cuộc giám sát tình hình thực hiện Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở diễn ra ngày 7/9/2013 tại trụ sở UBND TP HCM, nhiều đại biểu nhận định trong hệ thống các văn bản hướng dẫn hai luật trên, có nhiều nghị định mang tính "bổ sung" luật, quy định những vấn đề không có trong luật hoặc mở rộng, thu hẹp những quy định của luật.

Ví dụ như Luật nhà ở không có quy định nhưng nghị định 90 hướng dẫn luật này lại quy định dự án nhà ở có diện tích trên 10ha phải dành từ 1-20% (tối đa 20%) quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Đến nghị định 71 thay thế nghị định 90 thì bắt buộc phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Hoặc Luật nhà ở không cho phép xây dựng "chung cư mini" (căn hộ nhỏ 30m²) nhưng nghị định 71 hướng dẫn Luật nhà ở lại cho phép xây dựng loại hình này.

Hoặc Luật nhà ở không cấm bán nền nhưng nghị định hướng dẫn lại buộc chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây nhà xong mới được bán...

Đại diện Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn chỉ ra những rối rắm về thời điểm chủ đầu tư dự án được huy động vốn từ người mua của hai luật trên khác nhau, các văn bản hướng dẫn thêm một kiểu khác khiến doanh nghiệp bối rối, không biết áp dụng quy định nào.

Luật kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư bắt đầu huy động vốn từ khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho dự án. Trong khi đó nghị định 153 hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản cho huy động vốn từ khi bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng.

Luật nhà ở chỉ cho huy động trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Một thông tư năm 2006 của Bộ Xây dựng lại cho huy động vốn từ khi chủ đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sớm hơn thời điểm xây dựng xong phần móng.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích thêm: Trước đây, quy định cho phép miễn giấy phép xây dựng đối với những khu nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp... đã có quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng nghị định 64 về cấp phép xây dựng mới buộc những khu vực trên cũng phải có giấy phép xây dựng gây nhiều rối rắm trong quản lý.

Nguyên phó chủ tịch UBND TP  HCM Nguyễn Thành Tài cho rằng, những quy định rối rắm trên làm lãng phí thời gian, tiền của của cơ quan quản lý.

"Các sở ngành phải họp hoài vì những quy định lúc này lúc kia hoặc những quy định hiểu cách nào cũng được. Tiêu cực nảy sinh từ đây" - ông Tài nói.

“Mượn đầu heo nấu cháo”

Cũng tại cuộc giám sát tình hình thực hiện Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở diễn ra ngày 7/9/2013 tại trụ sở UBND TP HCM, các đại biểu Quốc hội cũng đã mổ xẻ nhiều khuyết điểm của hai đạo luật trên và những quy định liên quan khác, gây khó cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Đại biểu Trần Du Lịch cho rằng các điều kiện kinh doanh bất động sản tại Việt Nam dễ nhất thế giới, chỉ cần 6 tỷ đồng vốn pháp định là có thể lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì vậy mới có chuyện rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu "mượn đầu heo nấu cháo" hoặc "tay không bắt giặc" làm thị trường bất động sản trở nên bát nháo.

Minh họa cho lời ông Lịch, Sở Kế hoạch - đầu tư TP HCM cho biết, toàn thành phố hiện có 4.200 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì có gần 3.000 doanh nghiệp (hơn 70%) có vốn dưới 10 tỷ đồng. Các doanh nghiệp này khó có thể thực hiện các dự án lớn nếu như không có sự hỗ trợ của ngân hàng.

Nếu doanh nghiệp lấy tiền góp vốn của dự án này đầu tư cho dự án khác có thể bị xử lý hình sự về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hay không?

Ông Lịch cho rằng: Nếu như yêu cầu doanh nghiệp phải lập một tài khoản tại ngân hàng cho mỗi dự án và buộc chỉ được sử dụng tiền huy động vốn này đúng mục đích thì những doanh nghiệp bất động sản "tay không bắt giặc" sẽ hết đất sống.

Kẽ hở cho doanh nghiệp “lách luật”

Tại Hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 23/5, nhiều ý kiến cũng đã cho thấy sự chồng chéo, đôi khi còn “đá” nhau giữa 2 luật này.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, quy định về thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thời điểm huy động vốn trong Luật Kinh doanh bất động sản đã không đồng nhất với các quy định tại Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, nên trong quá trình triển khai đã nảy sinh nhiều vướng mắc, bất cập.

Ví dụ, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”.

Trong khi đó Luật Đầu tư quy định “nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư… Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh gắn với việc thành lập doanh nghiệp”.

Ông Tuấn cho rằng, chính sự bất cập trong hai quy định này đã buộc nhà đầu tư “lách luật” và gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc cấp phép và quản lý đầu tư, vì để có pháp nhân thực hiện các công việc tìm kiếm và chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản, nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh khác, sau đó bổ sung ngành nghề “kinh doanh bất động sản” để không phải lập dự án đầu tư.

Hay như quy định về huy động vốn là một vấn đề hết sức “nhạy cảm”, nhưng cũng không được quy định thống nhất, dẫn đến khó khăn trong quản lý.

Ông Tuấn phản ánh, Luật Kinh doanh bất động sản quy định “việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”.

Tuy nhiên tại Luật Nhà ở lại quy định “trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng”.

“Những quy định trùng lặp nhưng lại không thống nhất về thời điểm nộp tiền này gây vướng mắc, bất cập cho công tác quản lý nhà nước và hoạt động huy động vốn của các chủ đầu tư bất động sản”, ông Tuấn bức xúc.

Doanh nghiệp cũng thiệt hại

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn cũng chỉ ra những bất cập trong Luật kinh doanh bất động sản gây khó cho doanh nghiệp.

Thứ nhất, về cơ chế đầu tư hạ tầng kỹ thuật như đường xá, điện nước, xử lý nước thải, công viên, cây xanh… trong khu đô thị, nhà ở, khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc kết nối với xung quanh để thu hút người dân đến ở, nhưng khi tiến hành bàn giao cho các cơ quan quản lý của thành phố thì không cơ quan nào chịu nhận.

Câu chuyện thứ hai là về các dịch vụ như điện, nước, viễn thông…, nếu không có thì người dân không về ở, nhưng nếu đấu nối thì nhà cung cấp lại chơi bài “bán khoán” theo giá kinh doanh cho chủ đầu tư, buộc chủ đầu tư phải trở thành nhà cung cấp bất đắc dĩ những dịch vụ này.

Quy định bất cập này đã dẫn đến việc hàng loạt chung cư, khu đô thị tại Hà Nội đang phải “biếu không” hàng trăm tỷ đồng cho EVN Hà Nội khoản vốn đầu tư lưới điện, trong khi người dân không được hưởng lợi.

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng cho phép tính diện tích căn hộ bao gồm cả tường chung, đi ngược với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 đã khiến dư luận đặt câu hỏi phải chăng Bộ Xây dựng đang “nới tay” cho các doanh nghiệp.