Nhằm bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tới đây sẽ tăng cường kiểm soát chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích.

Giúp khách mua nhà không “cầm dao đằng lưỡi”

Không chỉ vướng ở các dự án bị “đóng băng”, thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua luôn “nóng” bởi nhiều vụ lùm xùm: Hàng loạt dự án bị kiện cáo do chậm tiến độ, thậm chí chủ đầu tư ôm tiền biến mất như với dự án Tricon Tower (khu đô thị Bắc An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội), Usilk City (Hà Đông, Hà Nội)... Trường hợp khác, hàng chục nhà đầu tư “sập bẫy” lâm vào cảnh khốn đốn khi bỏ tiền tỷ ra mua căn hộ tại chung cư số 83 Ngọc Hồi (quận Hoàng Mai, Hà Nội) mà không hề biết rằng, đây là dự án chưa được cấp phép... Trong tất cả các trường hợp này, khách hàng đều là người “cầm dao đằng lưỡi”. Các dự án xây dựng căn hộ vẫn thường dùng từ “góp vốn”, nhưng thực chất đó là kiểu bán nhà trên giấy bằng cách huy động vốn từ chính người mua, rủi ro rất cao.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Hiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đều chưa có quy định để điều tiết khiến thị trường phát triển chưa ổn định, năng lực chủ đầu tư yếu, nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa; cung - cầu BĐS mất cân đối, thiếu nguồn cung, quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để phục vụ nhu cầu của số đông người dân, trong khi lại thừa, tồn kho căn hộ cao cấp… Vì thế, việc xây dựng 2 dự án luật sửa đổi nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế và bất cập trong các nội dung của 2 luật trên cho phù hợp với thực tế hiện nay, và điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh trong cuộc sống.

Trong Luật Nhà ở sửa đổi có quy định cụ thể về trách nhiệm của địa phương trong việc xác định các nhu cầu về nhà ở cho từng loại đối tượng, hạn chế tối đa việc phát triển nhà ở theo phong trào; quy định chặt chẽ về thủ tục, điều kiện giao dịch mua, bán nhà ở thương mại của các chủ đầu tư dự án để hạn chế các rủi ro cho người mua nhà, gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo lãnh các giao dịch nhà ở cho khách hàng, bảo đảm huy động vốn cho phát triển nhà ở phải đúng mục đích để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà…

Tăng trách nhiệm của chủ đầu tư

Diện tích nhà ở của cả nước hiện đã tăng hơn gấp 2 lần so với năm 1999 (thời điểm trước khi có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản), từ hơn 709 triệu m2 lên khoảng 1,6 tỷ m2; diện tích nhà ở bình quân đầu người cũng tăng gấp 2 lần, từ 9,68 m2 lên 19 m2. Cả nước hiện có khoảng hơn 3.700 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng với hơn 90 ngàn hécta.

Nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn thị trường BĐS, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định: Tổ chức, cá nhân khi đăng ký kinh doanh bất động sản phải có số vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng. Cùng đó, chứng chỉ về môi giới, định giá BĐS phải được cấp chặt chẽ hơn, do cơ quan có thẩm quyền cấp thẻ sát hạch (kiểm tra) để các dịch vụ này ngày càng chuyên nghiệp...

Ngoài ra, quyền sử dụng đất của tòa nhà cũng hướng tới sự thống nhất giữa các chủ sở hữu căn hộ với các chủ sở hữu các diện tích nhà khác. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha thì chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án. Đây phải là vốn thực có và phải được kiểm toán độc lập xác nhận.

Đặc biệt, dự thảo luật sửa đổi chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng sử dụng sai mục đích.