Sau đúng 3 quý triển khai thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ, thị trường bất động sản chưa có chuyển biến rõ rệt, nguyên nhân chính là do cơ chế thực hiện vẫn đang là bài toán chưa có lời giải.

Giải pháp vẫn “trên giấy”

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Nghị quyết 02 của Chính phủ đã đề ra 2 mục tiêu rất rõ ràng: Thứ nhất là giải quyết lượng tồn kho bất động sản (BĐS) để giải phóng khối lượng nợ xấu đang tồn đọng; thứ hai là tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động.

Ông Võ phân tích, với nhóm giải pháp thứ nhất, mục tiêu là giải quyết các BĐS giá cao đang tồn đọng, nhưng sau 3 quý, những giải pháp cụ thể vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị. Việc rà soát để sửa đổi pháp luật mới chỉ đang tập trung vào đề xuất của Bộ Xây dựng về việc mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam, nhưng theo ông Võ, trên thực tế thí điểm suốt 5 năm qua cho thấy, số lượng người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam chưa nhiều. Nguyên nhân một phần vì Việt Nam chưa tạo được niềm tin về sự ổn định pháp lý, phần quan trọng hơn vì thủ tục làm giấy chứng nhận chủ quyền còn có nhiều vướng mắc trên thực tế.

Hơn nữa, giải pháp này mới chỉ tính đến mở rộng cầu có khả năng thanh toán đối với cung đang tồn đọng. Vấn đề sở hữu nhà cho người nước ngoài còn phải xem xét ở nhiều khía cạnh khác. Ngoài ra, khi pháp luật đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam thì cơ chế cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài cần được xem xét để đổi mới.

Đối với giải pháp chia nhỏ căn hộ hay chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, tuy có rất nhiều doanh nghiệp đăng ký thực hiện, nhưng đến nay, số lượng được phép thực hiện vẫn quá ít. Nguyên nhân là do các thủ tục hành chính hay quy định vẫn bị bó chặt, khiến nhiều doanh nghiệp muốn triển khai mà không thực hiện được.

Một giải pháp nữa là việc hình thành một doanh nghiệp quản lý các BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu. Tuy nhiên, hình thái công ty như thế nào, cơ chế tạo vốn để xử lý và biện pháp xử lý cụ thể vẫn chưa được đặt ra.

Khơi dòng vốn trong dân

Với gói tín dụng hỗ trợ BĐS 30.000 tỷ đồng, ông Võ cho rằng, những tiêu chí để xác định người thu nhập thấp chưa rõ ràng, trong khi việc xác nhận thu nhập và xác nhận tình trạng thiếu nhà cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cũng đang gặp khó khăn.

Cụ thể, quy định bắt người có thu nhập thấp muốn vay tiền phải chứng minh khả năng trả nợ tại các ngân hàng thương mại đang có biểu hiện thiếu tính khả thi, vì đã là người có thu nhập thấp sẽ rất khó chứng minh được thu nhập của mình có khả năng để ra một phần dành cho nhà ở.

Đánh giá về kiến nghị tăng niềm tin đối với thị trường, ông Võ cho rằng, hiện nay, người dân cũng như những nhà đầu tư tham gia góp vốn đầu tư BĐS đang mất dần niềm tin vào thị trường. Vì vậy, để lấy lại niềm tin cho thị trường phải bắt đầu từ chính các chủ đầu tư dự án. Đây là việc khó nhưng có thể làm được, chỉ cần các chủ đầu tư hãy nghĩ đến thương hiệu lâu dài của mình.

Ông Võ khẳng định, sự phục hồi của thị trường BĐS phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách của Nhà nước, sự nỗ lực của các nhà đầu tư và niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường. Về phía các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương, cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng để thực hiện tốt Nghị quyết 02. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay. Nỗ lực tiếp theo của các cơ quan nhà nước là sớm rà soát hệ thống pháp luật, quy hoạch để tạo cơ hội mới cho thị trường BĐS.

“Nếu niềm tin của người tiêu dùng được khôi phục, với con số ước tính khoảng 400 tấn vàng đang tích trữ trong dân sẽ có vai trò rất lớn giúp thị trường BĐS hồi phục. Tuy nhiên, cũng cần có cơ chế chính sách phù hợp, để khuyến khích người dân đưa vàng tham gia vào thị trường BĐS”, ông Võ nói.