Một tranh chấp tưởng chừng như rõ ràng bởi có thể dễ dàng kiểm tra ngay trên chính sản phẩm nhà ở lại trở nên rối rắm, xung đột và dường như chưa có hồi kết ngay cả khi cơ quan chức năng đã lên tiếng. Nguyên nhân vì sao?

Nhập nhằng cách tính

Việc chủ đầu tư và người dân không thống nhất cách tính diện tích căn hộ ngay từ ban đầu khiến thời gian vừa qua tình trạng kiện tụng quanh việc chủ đầu tư “ăn gian” diện tích so với hợp đồng trở nên nóng hơn bao giờ hết.

Theo phản ánh của người dân khu chung cư Lê Văn Lương Residentials (Hà Nội), trong hợp đồng mua bán giữa khách hàng với Tập đoàn Nam Cường, phần cột khung và hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung, nhưng công ty lại cộng cả những phần diện tích này vào căn hộ riêng và buộc các hộ cư dân trả tiền.

Xoay quanh vụ việc của khu chung cư Lê Văn Lương Residentials, thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng hợp đồng được ký kết giữa Tập đoàn Nam Cường và khách hàng dựa trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận giữa 2 bên và trong hợp đồng, chủ đầu tư đã nêu rõ thông tin về giá bán nhà dựa trên cách tính diện tích theo tim tường. Chính vì vậy, việc Tập đoàn Nam Cường tính diện tích căn hộ chung cư theo tim tường là không trái với các quy định của pháp luật về nhà ở.

Và căn hộ diện tích càng lớn, số tiền phải trả thêm sẽ càng nhiều. Đơn cử, căn hộ gần 55m2 sẽ mất gần 2m2, với mức giá hơn 24 triệu đồng/m2 khách hàng sẽ phải trả thêm gần 40 triệu đồng. Các căn hộ có diện tích 65-80m2 khách hàng sẽ phải trả thêm tương đương gần 50 triệu đồng/căn… Những căn hộ có diện tích lớn hơn có thể sẽ phải trả đến cả trăm triệu đồng cho phần diện tích hộp kỹ thuật, cột khung nhà.

Tương tự, người dân ở khu chung cư Keangnam cũng “bốc hỏa” khi phát hiện chủ đầu tư đã cộng gộp phần diện tích chung vào diện tích căn hộ.

Thí dụ, một căn hộ có diện tích trên hợp đồng là 207m2 nhưng trên thực tế chỉ rộng hơn 176m2, phần còn lại là diện tích thuộc sở hữu chung, gồm diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật, tường chung.

Một trường hợp khác là dự án Richland Southern của chủ đầu tư Lâm Viên cũng bị cư dân tố cáo là tính sai diện tích. Tại một số nhà liền kề của dự án cao cấp này, chủ đầu tư đã tính diện tích sàn xây dựng chênh lệch cả 100m2. Các khu chung cư giá rẻ hơn như CT6, khu đô thị Xa La và dự án chung cư Đại Thanh cũng bị cư dân phản ánh vì chủ đầu tư đã không tính diện tích đúng như trên hợp đồng.

Nên xem kỹ hợp đồng

Mặc dù người dân phản ứng quyết liệt, chủ đầu tư đều khẳng định họ làm đúng theo thông tư của Bộ Xây dựng. Cụ thể, diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng. Phần diện tích hành lang, ban công, lô gia… cũng được tính trong diện tích sàn.

Vì vậy, nếu diện tích các hộp kỹ thuật nằm trong diện tích sàn xây dựng của tầng nào thì được tính vào diện tích sàn xây dựng tầng đó. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cũng cho rằng việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ, dù cách tính có khác nhau vẫn có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà.

Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư có thể thỏa thuận theo 2 phương pháp: tính kích thước thông thủy của căn hộ, hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để bên bán-bên mua tự thỏa thuận, lựa chọn cách tính. Và dù có tính theo cách nào, tổng giá bán căn hộ cũng không thay đổi.
 

Như vậy, có thể thấy căn cứ pháp lý duy nhất của những tranh chấp giữa bên bán-bên mua trong các trường hợp này chính là hợp đồng mua bán căn hộ hoặc hợp đồng góp vốn. Trong đó, chủ đầu tư và người mua sẽ thỏa thuận với nhau về phương thức tính diện tích căn hộ, hoặc nêu rõ diện tích sàn.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, người mua khi đặt bút ký hợp đồng thường không để ý đến nội dung này, chính vì vậy khi tính toán diện tích thực tế mình được thụ hưởng sẽ bị “sốc”. Cùng với kết luận về khu chung cư Lê Văn Lương Residentials, tranh chấp tại một số chung cư khác cũng được ngã ngũ, tuy nhiên sự “ấm ức” của người dân chắc chắn sẽ vẫn còn.

Một số chuyên gia lưu ý rằng trong lúc những nhập nhằng giữa diện tích chung- diện tích riêng giữa các khu chung cư vẫn chưa được phân biệt một cách rõ ràng thì người mua nhà càng phải tìm hiểu dự án cũng như nắm vững hợp đồng của mình. Bởi nếu không, phần thiệt bao giờ cũng thuộc về người mua.