Khi thị trường BĐS đóng băng, các dự án chậm tiến độ, nhiều người dân đã rơi vào cảnh trắng tay khi mua phải những dự án trên giấy.

Để chấn chỉnh tình trạng này tại Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, Bộ Xây dựng đã yêu cầu dự án hình thành trong tương lai phải có đơn vị bảo lãnh nếu muốn giao dịch trên thị trường.

Liệu có khả thi?

Dư âm của những vụ kiện cáo bán nhà trên giấy như Tricon Towers (Bắc An Khánh, Hoài Đức), Vĩnh Hưng (409 Lĩnh Nam), Hesco Văn Quán (Hà Đông), B5 Cầu Diễn (Từ Liêm)… với hàng trăm tỷ đồng góp vốn của người dân bị chiếm dụng vẫn đang chưa có hồi kết. Vì vậy, quy định mới tại Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đang được rất nhiều người quan tâm.

Theo đánh giá của các chuyên gia, quy định mới sẽ siết chặt quản lý, đầu tư xây dựng với việc bắt buộc chủ đầu tư các dự án chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường. Nhiều người cho rằng, nếu Dự thảo Luật được thông qua sẽ tăng trách nhiệm đảm bảo tiến độ dự án, tuân thủ hợp đồng đã ký của chủ đầu tư. Đồng thời minh bạch dòng tiền đổ vào dự án, khắc phục tình trạng sử dụng sai mục đích vốn góp của khách hàng làm nhiều dự án khác, gây chậm tiến độ, đảm bảo quyền lợi người mua.

Thực tế, vừa qua, Baovietbank đã bảo lãnh, cam kết tiến độ cho dự án Hạ Đình Tower thay chủ đầu tư Công ty CP Đầu tư 135, với việc phát hành giấy cam kết và nhận trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng nộp mua dự án cộng phí phạt nếu chủ đầu tư chậm tiến độ. Hình thức này là một tiền đề cho sự tham gia với vai trò "bảo lãnh" của ngân hàng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc các ngân hàng, tổ chức tài chính có mặn mà tham gia bảo lãnh BĐS hay không vẫn còn là câu hỏi lớn, bởi trách nhiệm bảo lãnh này luôn tiềm ẩn rủi ro.

Nhiều tranh cãi

Nhìn lại sự phát triển nóng của thị trường BĐS trước đây, có thể thấy rõ việc khá nhiều ngân hàng đã "đồng hành" với các chủ đầu tư và đến nay đang phải chịu nợ xấu lớn. Ngân hàng là nguồn cung vốn quan trọng của các dự án BĐS, nên khi thị trường kẹt, không ít ngân hàng nhận thế chấp dự án thành chủ đầu tư bất đắc dĩ, nai lưng ra bán hàng để thu tiền về. Chưa kể, việc ngân hàng, tổ chức tài chính bảo lãnh, chịu trách nhiệm dòng tiền khách nộp, phát sinh quy trình, xung đột khi sử dụng đồng vốn. Đặc biệt phải tính đến việc khi chủ đầu tư nếu bị bắt buộc phải có bảo lãnh khi thực hiện dự án sẽ phát sinh chuyện "lách luật" ký "hợp đồng góp vốn" thay vì "hợp đồng bán nhà" với người mua…

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: "Ngân hàng không tự nhiên bảo lãnh cho một dự án chưa hoàn thành để nhận rủi ro. Bởi khi đứng bảo lãnh, ngân hàng luôn xét kỹ tiềm lực tài chính và khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư. Thậm chí, tính cả đến tài sản bảo đảm khác của chủ đầu tư, tạo phương án lùi cho mình phòng bất trắc. Nên để có bảo lãnh này không dễ, bản thân chủ đầu tư phải rất kỳ công chứng minh năng lực của mình. Mặt khác, khi tham gia, ngân hàng được hưởng nhiều lợi ích từ khoản phí lớn lên đến 5% trên tổng số tiền hàng chục, hàng trăm tỷ đồng bảo lãnh dự án, đồng thời có thêm nhiều khách hàng và các chủ đầu tư khác".

"Việc bắt buộc dự án hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng khi giao dịch là điều rất cần và nên sớm thực thi để bảo vệ quyền lợi người mua. Về cơ bản, điều đó sẽ khiến thị trường diễn biến thực chất, góp phần làm biến mất phương thức "bán nhà trên giấy" vì thị trường chỉ bán hàng hóa có thực. Song để phát huy tác dụng cần quy định rõ, chi tiết hơn phạm vi bảo lãnh của tổ chức tín dụng, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư. Quy định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, nhất là chủ đầu tư, tránh tình trạng tư lợi". - Luật sư  Phạm Đức Giang - Tổng Giám đốc Công ty Luật DGI