Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) cho người dân gặp nhiều trở ngại có nguyên nhân không nhỏ do vướng mắc trong cách tính và thu tiền sử dụng đất (TSDĐ). Trên địa bàn TPHCM, hàng ngàn hồ sơ của người dân hiện vẫn tồn đọng tại Cục Thuế TPHCM do phải nộp TSDĐ theo giá trị trường cho phần vượt hạn mức đất ở nên không thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích hay hợp thức hóa để được cấp giấy chứng nhận… Để giải quyết những vướng mắc trên, Bộ Tài chính đã hoàn chỉnh dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung NĐ 120/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu TSDĐ và dự kiến sẽ trình Chính phủ trong tháng 10-2013.

Đóng TSDĐ theo 2 mốc thời gian

Bộ Tài chính cho rằng, cách tính TSDĐ theo quy định tại NĐ 120/2010 của Chính phủ là phù hợp với chính sách chung về đất đai và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, một số quy định về thu TSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân chưa thực sự thống nhất giữa những trường hợp sử dụng đất qua từng thời điểm thay đổi chính sách đất đai nên cần phải có một số điều chỉnh. Trong khi Luật Đất đai chưa được sửa đổi, Bộ Tài chính trình Chính phủ sửa đổi NĐ 120/2010 nhằm khắc phục những tồn tại này.

Thực tế cho thấy, tại 2 TP lớn như Hà Nội, TPHCM, giá đất thị trường cao gấp nhiều lần giá đất do UBND TP quy định khiến mức thu TSDĐ đối với diện tích đất ngoài hạn mức giao đất ở rất cao. Cụ thể tại TPHCM, có khoảng 4.500 trường hợp không nộp tiền sử dụng đất do bất cập này mặc dù UBND TPHCM cũng đã ban hành Quyết định 27/2013 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính TSDĐ (hệ số K) đối với phần đất vượt hạn mức. Tuy nhiên, hệ số K được quy định tại QĐ 27 của UBND TP từ 1 - 1,5 lần bảng giá đất hàng năm cũng chỉ tháo gỡ một phần. Một số quận, huyện vùng ven thường có diện tích chuyển mục đích sử dụng đất quá lớn nên TSDĐ vượt hạn mức được tính theo hệ số K này rất cao, có nhiều trường hợp lên đến cả tỷ đồng. Chính vì thế, thời gian qua tại TPHCM, hàng trăm trường hợp người dân xin rút lại hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vì không đủ điều kiện để đóng TSDĐ. Bộ Tài chính cũng nhìn nhận rằng, chính những bất cập trên dẫn đến tình trạng một số hộ gia đình, cá nhân không đủ khả năng tài chính để nộp TSDĐ, nhất là trong giai đoạn kinh tế khó khăn như hiện nay, kéo theo việc cấp GCN không đúng tiến độ đề ra.

Theo dự thảo tờ trình Chính phủ, Bộ Tài chính đã đề xuất sửa đổi bổ sung giá đất tính để thu TSDĐ khi cấp GCN, chuyển mục đích sử dụng đất theo 2 mốc thời gian. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ từ ngày 1-1-2005 đến trước ngày 1-3-2011 (ngày NĐ 120 có hiệu lực) sẽ nộp TSDĐ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp nộp hồ sơ từ sau ngày 1-3-2011 thì giá đất thu TSDĐ được tính theo bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức. Còn đối với diện tích đất vượt ngoài hạn mức sử dụng, giá đất để tính thu TSDĐ sẽ được xác định bằng giá đất theo bảng giá đất nhân với hệ số K.

Vẫn giữ hạn mức sử dụng đất

Theo Bộ Tài chính, hệ số K do các tỉnh ban hành và dao động từ 1,1 - 1,5 lần so với giá đất tại bảng giá đất. Một số TP lớn trước đây có quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao tới 3 - 4 lần bảng giá để thu TSDĐ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức nay đã điều chỉnh giảm xuống còn dưới 2 lần bảng giá. Chính vì thế, những đề xuất trên sẽ tháo gỡ được những vướng mắc trong việc tính TSDĐ hiện nay để có thể đẩy nhanh tiến độ cấp GCN cho người dân. Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đã đề xuất sửa đổi bổ sung giá đất tính thu TSDĐ theo hướng ưu đãi thu theo giá thấp đối với diện tích đất trong hạn mức; đối với trường hợp tách hộ cũng được áp dụng giá đất tại bảng giá đất do UBND TP, tỉnh ban hành để thu nghĩa vụ tài chính.

Trong quá trình góp ý cho dự thảo, Bộ TN-MT đề xuất thu TSDĐ khi cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng thống nhất theo bảng giá đất, áp dụng chung cho cả diện tích trong và ngoài hạn mức giao đất ở. Tuy nhiên, vì lo ngại mất cân đối thu chi ngân sách nhà nước (vì thu TSDĐ theo bảng giá đất nhưng khi thu hồi đất phải đền bù theo giá thị trường), dễ dẫn đến khiếu kiện của những người đã nộp TSDĐ vượt hạn mức theo giá cao trước ngày 1-3-2011 nên Bộ Tài chính không đồng tình. Theo Bộ Tài chính, Nhà nước chỉ ưu đãi TSDĐ trong hạn mức giao đất ở theo bảng giá đất trên tinh thần hỗ trợ người dân có đất xây dựng nhà ở, diện tích đất vượt hạn mức phải chịu nghĩa vụ cao hơn; lập luận này nhằm đảm bảo sự công bằng cho những người đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính vượt hạn mức trước đây khi xin cấp GCN.