Theo Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, khiến doanh nghiệp mừng, nhưng khách hàng lại lo.

Trong tình hình BĐS đóng băng chưa hồi kết, hoạt động mua bán sáp nhập cho các dự án (DA) đang là giải pháp tối ưu để giảm (hoặc thoát khỏi) khó khăn, nợ nần ngập đầu của doanh nghiệp địa ốc. Nhộn nhịp từ năm 2012, các thương vụ chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) DA được báo hiệu sẽ náo nhiệt hơn trong thời gian tới khi Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa đưa ra nội dung "cởi trói" cho hoạt động này.

"Cửa thoát" cho doanh nghiệp

Năm 2012, khi Luật Kinh doanh BĐS vẫn "bó", doanh nghiệp chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS, việc chuyển nhượng sang tên BĐS giữa các doanh nghiệp địa ốc "nội" vẫn được xem là phương án hữu hiệu để giải quyết khó khăn của hàng loạt tên tuổi trên thị trường.

Đơn cử, "đại gia" Vinaconex với thương vụ bán lại 50% cổ phần tại Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (Liên doanh An Khánh JVC) thông qua việc chuyển nhượng phần vốn góp. Trong đó, An Khánh JVC là đơn vị chủ quản DA Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Bắc An Khánh (sau đổi tên là Splendora). VinaCapital chào bán 50% cổ phần, với giá chào bán tương đương giá trị sổ sách 58,7 triệu USD.

Đầu quý IV/2012, Đất Xanh Group mạnh tay chi 250 tỷ đồng để mua lại DA Sunview 5. C.T Group mua 95% cổ phần của GS Củ Chi, với giá 24 triệu USD để sở hữu DA sân golf 36 lỗ và khu biệt thự tại Củ Chi, sau đó mua tiếp Sunview 3 và Behome 2 từ Thiên Lộc, với giá 14,4 triệu USD. Địa ốc Hoàng Quân hợp tác với Công ty Thương mại Hóc Môn để phát triển DA Hóc Môn Plaza (sau đổi tên thành Dự án Cheery 3)…

Thành công bước đầu đến với vài thương hiệu "vang bóng một thời" như Vinaconex hay Sudico Đất Xanh, khiến năm 2013 trở thành quãng thời gian nở rộ hoạt động chuyển nhượng (hay rút vốn bảo toàn lực lượng) dự án BĐS. Điển hình là những DA quy mô lớn tại hai đầu thị trường Bắc, Nam.

Tại Tp.HCM, nổi trội hơn cả là thương vụ trị giá ngót 10.000 tỷ đồng do Vingroup chuyển nhượng tòa VincomCenterA cho Công ty CP Tập đoàn phát triển hạ tầng và BĐS Việt Nam. Doanh nghiệp "ngoại" như Japan Asia Land cũng chuyển nhượng tòa cao ốc văn phòng Center Point trên đường Nguyễn Văn Trỗi (Q.Phú Nhuận) cho Công ty Mapletree Vietnam của Singapore.

Ngoài ra, có thể nhắc tới thương vụ Vina Capital chuyển nhượng khách sạn Legend tại Tp.HCM cho Lotte Hotels & Resorts; chuyển nhượng toà nhà văn phòng tại 108 Lò Đúc (Hà Nội), với giá trị hơn 50 tỷ đồng. Tổng Công ty Cơ khí Xây dựng Coma cũng "góp mặt" với quyết định "rũ áo" với DA VP6 Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Tuy nhiên, không phải bất cứ doanh nghiệp nào tuyên bố chuyển nhượng, sang tên DA cũng tìm được đối tác. Coma 6 đã đưa ra quyết định chuyển nhượng tòa VP6 từ năm 2012, nhưng tới tháng 8/2013 đơn vị này vẫn "đỏ mắt" ngóng vốn từ việc sang tên DA để dồn lực cho DA tòa nhà Westa còn dang dở.

Nỗi lo trách nhiệm chủ đầu tư

Tháng 9/2013, thị trường căn hộ DA Hà Nội vẫn chưa thoát cảnh khách hàng liên tiếp "tố" chủ đầu tư về các sai phạm về huy động vốn, bán hàng bằng ngoại tệ, hay chậm tiến độ, đồng thời có dấu hiệu "tháo chạy".

Điển hình nhất là DA Sky Garden Towers (Định Công, Hoàng Mai), do Công ty TNHH Định Công (Thành viên Vân Thái Group) làm chủ đầu tư. Bên cạnh việc chủ đầu tư liên tục giục khách góp thêm tiền vào DA (dù đã đóng tới 40%), trong khi móng vẫn chưa thành hình, dư luận người mua rất bức xúc với nguồn tin chủ đầu tư đang âm thầm gửi hồ sơ chào chuyển nhượng DA.

"Được cấp phép xây dựng từ tháng 12/2011, đến nay, công trình vẫn chưa xong móng. Trong khi quy mô dự án là 28 tầng, chẳng hiểu chủ đầu tư sẽ "phù phép" ra sao để giao nhà cho chúng tôi vào quý IV/2014…", ông Sơn, một khách hàng đã đóng 40% giá trị hợp đồng góp vốn vào căn hộ DA nói.

Những DA đã huy động vốn của khách hàng, nhưng vẫn "bất động" đang hiện hữu rất nhiều trên địa bàn Hà Nội: Dự án KĐT mới Đại Kim của Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội – Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, Tổ hợp Khách sạn dầu khí của Tập đoàn Dầu khí trên Đại lộ Thăng Long, DA B5 Cầu Diễn của Công ty TNHH Một thành viên Xuất nhập khẩu và Xây dựng Nông Lâm nghiệp Hà Nội, DA Sapphire Palace của Công ty CP Đầu tư & Kinh doanh BĐS Hà Nội Sông Hồng, thuộc TCT CP Sông Hồng… Ngoài ra, còn có khoảng 70 dự án BĐS đang muốn rao bán tại Hà Nội (theo thống kê của Công ty Soho Việt Nam), với những cái tên khá nổi trong làng địa ốc như Licogi16 (sẵn sàng chuyển nhượng bất cứ DA nào), hay Tập đoàn Hà Đô.

Trong số những DA "mốc meo" vì thiếu vốn tiếp tục triển khai ấy, có bao nhiêu chủ đầu tư đã "rút êm" với khoản tiền từ chuyển nhượng sang tên? Dư luận khách hàng – người dân đang lo lắng trước "làn sóng" chuyển nhượng ồ ạt các DA "chết yểu" của vô số chủ đầu tư BĐS đang "thoi thóp" vì thiếu vốn. Nỗi lo ấy là có cơ sở, vì tháng 5/2013, chính lãnh đạo Tp. Hà Nội cũng thừa nhận: "Tình trạng sử dụng sai mục đích, cho thuê, chuyển nhượng trái phép sẽ còn diễn biến phức tạp…" Chuyện quyền lợi hợp pháp của người mua sẽ càng khó phân định rõ ràng, vì khả năng 1 DA được chia thành nhiều hạng mục nhỏ để "tiện" chuyển nhượng chắc chắn sẽ xảy đến.