Nghị định 153 (hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản) vừa được Chính phủ ban hành. Một trong những điểm gây chú ý cho người dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi dự án đã triển khai cơ sở hạ tầng.

Chủ đầu tư và cơ quan quản lý nói gì về chuyện này?

Theo nghị định này, chủ đầu tư dự án và khách hàng có thể thỏa thuận mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. Việc ứng tiền trước phải chia làm nhiều lần.

Lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật dự án. Các lần ứng tiền tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó.

Phải có vốn lớn

Các công ty kinh doanh địa ốc cho biết hiện nay hầu hết chủ đầu tư đều phải huy động vốn của khách hàng làm dự án chung cư, khu dân cư. Thậm chí một số doanh nghiệp còn huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa đền bù giải tỏa xong.

Đây là lý do dẫn đến khiếu nại của khách hàng khi nộp tiền quá lâu nhưng chưa thấy chủ đầu tư bàn giao căn hộ, nền đất. Do vậy qui định trên nhằm "xiết" các chủ đầu tư đi vào qui củ hơn là cần thiết.

Đa số chủ đầu tư huy động vốn của
khách hàng trước khi dự án khởi công.

Nhưng theo giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc, hình thức góp vốn làm dự án có lợi cho cả hai bên: chủ đầu tư có vốn làm dự án, còn khách hàng được mua sản phẩm với giá gốc.

Nếu chờ đến dự án hoàn tất phần hạ tầng thì giá đã bắt đầu tăng cao. Do vậy mà nhiều khách hàng muốn tham gia góp vốn ngay từ khi dự án khởi động.

Còn ông Nguyễn Phước Đức, phó giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành, thông tin không ít trường hợp vốn góp của khách hàng chiếm đến 70 - 80% vốn đầu tư của dự án, phần còn lại của chủ đầu tư.

Có chủ đầu tư còn yêu cầu khách hàng nộp đến 50% tiền nhà đất khi dự án chưa khởi công, so với mức phổ biến từ 20 - 30%. Nhưng ông Đức nói không phải công ty nào cũng làm được như vậy mà còn tùy thuộc vào thương hiệu, uy tín của công ty đối với khách hàng, sức hút của từng dự án.

Một doanh nghiệp khác nói cơ quan quản lý không nhất thiết phải ràng buộc trong chuyện góp vốn mà dựa trên quan hệ thuận mua vừa bán. Nếu "xiết" lại, "chết" trước là các doanh nghiệp mới, vốn ít. Còn doanh nghiệp có uy tín với khách hàng vẫn huy động vốn được bằng cách "lách" qui định: thay vì ký hợp đồng mua bán thì chỉ nhận đặt cọc, khi nào dự án khởi công sẽ ra hợp đồng chính thức.

Bảo vệ cho số đông

Trước nghị định trên, thông tư 04 của Bộ Xây dựng (hướng dẫn thực hiện nghị định 02 về qui chế khu đô thị mới) cũng nêu rõ: việc huy động vốn xây dựng nhà ở trong các dự án khu đô thị mới được thực hiện nhiều lần, thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua.

Lần đầu chỉ huy động vốn khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai hạ tầng kỹ thuật. Các lần góp vốn tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.

Tương tự Luật nhà ở cũng qui định phương thức mua bán nhà ở thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.

Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), cho rằng qui định như trên là cần thiết vì nguyên tắc luật pháp phải bảo vệ cho người dân, cho số đông, mặt khác nhằm hạn chế khiếu kiện phát sinh do chủ đầu tư không có khả năng triển khai dự án, dẫn đến rủi ro cho người mua. Theo ông Hà, gọi là bán thì phải có cái gì đó để bán, không thể bán sản phẩm còn "trên giấy". Do đó đòi hỏi chủ đầu tư phải xây dựng hạ tầng mới được huy động vốn. Nếu cơ quan chức năng phát hiện chủ đầu tư nào làm sai, sẽ xử lý theo qui định.

Trường hợp khách hàng và chủ đầu tư tự thỏa thuận và "lách" bằng hình thức đặt cọc chẳng hạn thì việc này do Luật dân sự điều chỉnh. Nhưng ông Hà cũng lưu ý: làm như vậy sẽ phát sinh nhiều rủi ro mà khách hàng là người chịu thiệt.

Trả 95% mới có nhà

Ít cơ quan chức năng nào giám sát, kiểm tra việc thực hiện các qui định. Thực tế các hợp đồng mua bán đều ràng buộc khách hàng phải thanh toán đến 95% giá trị nhà, đất trước khi chủ đầu tư bàn giao nhà. Phần còn lại thanh toán khi chủ đầu tư giao giấy chủ quyền nhà.

Theo Tuổi Trẻ