Thông tư 16 của Bộ Xây dựng cho phép tính diện tích căn hộ bao gồm cả tường chung, đi ngược với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 đã khiến dư luận đặt câu hỏi phải chăng Bộ Xây dựng đang “nới tay” cho các doanh nghiệp.

Thông tư “đá” Nghị định

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tiếp xảy ra các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ chung cư.

Điển hình như các sự việc xảy ra tại các dự án Đại Thanh, Keangnam, Văn Lương Residential của Tập đoàn Nam Cường.

Lý giải về điều này, Luật sư Phạm Ngọc Minh, Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn YouMe cho biết, tranh chấp tại các dự án hiện nay, có nguyên do từ việc chủ đầu tư sử dụng cách tính diện tích từ tim tường, trong đó tính phần cột, hộp kỹ thuật… nằm trong diện tích căn hộ để tính tiền khách hàng, thậm chí tính diện tích theo kích thước tim tường chung và toàn bộ tường bao ngoài của căn hộ, nhưng vẫn khẳng định là đã thực hiện đúng theo hướng dẫn của Thông tư số 16/2010/TT-BXD.

Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng được ban hành ngày 01/09/2010. Theo đó, diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp, hoặc: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc: tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán căn hộ sau thời điểm Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 16/10/2010, thì việc thỏa thuận diện tích sàn căn hộ trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng phải phù hợp với quy định này.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… phải ghi rõ thêm các nội dung: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ_CP đã quy định rõ: “khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ” thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư”.

Quy định như thế rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách. Điều này cơ quan chủ quản, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần phải làm rõ.

Khách hàng thiệt

Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Ông Hà lý giải: Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn. 

Và vì vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Lý giải thêm về cách tính này, ông Hà cho rằng, không phải nếu tính diện tích theo tim tường thì chủ đầu tư bán cả phần sở hữu chung (như tường, cột) và phần cột, tường được chuyển thành sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, hoặc nếu tính diện tích theo thông thủy thì chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình.

Tuy nhiên, một điều vô lý mà ai cũng có thể thấy được, đó là nếu tính theo tim tường thì rõ ràng những khách hàng mua căn hộ có chứa phần cột, hộp kỹ thuật (được xác định là sở hữu chung) sẽ phải chịu thiệt thòi vì phải trả thêm tiền cho một phần diện tích mà họ không có quyền sử dụng riêng cho mình.

Và tất nhiên, đúng như ông Hà nói, việc xác định cách tính căn hộ này hoàn toàn là sự “thỏa thuận” giữa bên bán và bên mua, chứ Thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc phải tính căn hộ theo kích thước tim tường.

Nhưng chính việc cho phép cách tính theo tim tường của Thông tư này đã khiến cho không ít khách hàng mua căn hộ có chứa phần cột, hộp kỹ thuật phải trả thêm một khoản tiền không nhỏ.

Trong khi đó, trao đổi trên báo chí, ông Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp khẳng định: “Nguyên tắc khi ra thông tư hướng dẫn thì phải đảm bảo theo hướng có lợi cho người được điều chỉnh. Cụ thể ở đây, anh cần vận dụng điều chỉnh làm sao để có lợi cho người dân, chứ không phải ra thông tư hướng dẫn quy định hẹp lại để gây khó khăn cho người dân. Như thế là không được!”.

Ai chịu trách nhiệm?

Bên lề Quốc hội, Đại biểu Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp, khẳng định quan điểm với báo chí về sự "nới tay" của thông tư 16 của Bộ Xây dựng cho phép tính diện tích căn hộ bao gồm cả tường chung, đi ngược với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71.

“Quy định như thế rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách. Điều này cơ quan chủ quản, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần phải làm rõ”, ông Thảo nhấn mạnh.

Cũng theo ông Thảo, về nguyên tắc, các văn bản ở dưới (thông tư) không được trái với nghị định. Thông tư chỉ được hướng dẫn và làm rõ nghị định hơn thôi.

Trong trường hợp này nếu luật, nghị định chưa quyết định cụ thể phần diện tích thì trong thông tư hướng dẫn, anh có thể quy định diện tích bán tính từ bên ngoài tường, hoặc từ bên trong, hay từ giữa tường.

Nhưng nếu văn bản trước đã nói rồi, tức là đã quy định cụ thể tính từ đâu thì lúc đó thông tư không phù hợp.

Trường hợp thông tư sai thì phải sửa, hủy thông tư đó, và người đã chịu thiệt sẽ được bồi thường. Thông tư 16 là của Bộ Xây dựng, còn Nghị định 71 của Chính phủ, rõ ràng trường hợp này nghị định của Chính phủ cao hơn. Trong trường hợp ra tòa, tòa sẽ căn cứ vào văn bản có giá trị cao hơn.

“Lúc đó anh nào ban hành sai văn bản thì phải chịu trách nhiệm bồi thường!", ông Thảo cho hay.

Không chỉ thông tư 16, nhiều quy định không thống nhất tại Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở cũng đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản.