Cách tính diện tích, phần sở hữu chung, riêng là một trong những nội dung quan trọng trong báo cáo đánh giá tính pháp lý của 3 văn bản hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ chung cư do Bộ Xây dựng ban hành mà nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa công bố.

Báo cáo cho biết, trong văn bản gửi Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Bộ Xây dựng cho rằng, tính theo cách nào, dù thông thủy hay tim tường cũng không làm ảnh hưởng đến diện tích chung của căn hộ chung cư. Cách xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ là không trái với luật Nhà ở. Về sở hữu chung thì tường bao, tường phân chia căn hộ là phần sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

“Như vậy, mặc dù Bộ Xây dựng đã biết rõ tường bao và tường phân chia căn hộ là phần diện tích thuộc sở hữu chung nhưng vẫn hướng dẫn cách tích diện tích xác định từ tim tường bao, tường phân chia căn hộ thì đã biến sở hữu chung thành sở hữu riêng của các chủ căn hộ chung cư đối với toàn bộ phần tường phân chia căn hộ và diện tích tường bao”, báo cáo của nhóm nghiên cứu phân tích.

Theo nhóm nghiên cứu, một số cơ quan thuộc Bộ Xây dựng cũng đưa ra những hướng dẫn cụ thể cho việc tính diện tích căn hộ. Công văn 142/2010 của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản hướng dẫn: Với phương thức xác định kích thước diện tích sàn căn hộ từ tim tường thì diện tích sàn (phần sở hữu riêng) không phải trừ diện tích sở hữu chung như cột, tường chịu lực. Còn Công văn 397 ngày 7.11.2013 của Thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng với phương thức xác định kích thước từ tim tường bao, phân chia căn hộ thì diện tích sàn không phải trừ diện tích chung. Việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo các văn bản trên là trái quy định luật Nhà ở và Nghị định 71. Các tranh chấp liên quan đến tính diện tích, sở hữu chung riêng cũng vì thế mà bùng nổ.

Trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng quy định bắt  buộc phải ghi phần diện tích thuộc sở hữu riêng, chung. Tuy vậy, thực tế khi soạn thảo hợp đồng, các chủ đầu tư đều không ghi rõ, mà chỉ ghi diện tích sàn căn hộ mua bán, đồng thời xác định luôn phần diện tích vốn thuộc sở hữu chung nằm trong phạm vi căn hộ thuộc sở hữu riêng; phần diện tích chung thì ghi cả tường, cột chịu lực. “Như vậy, phần sở hữu chung được tính diện tích 2 lần. Vấn đề đặt ra là Bộ Xây dựng đã kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở như thế nào. Tại sao việc vi phạm này xảy ra thường xuyên khiến dư luận bức xúc nhưng vẫn không xử lý?”, nhóm nghiên cứu đặt câu hỏi.

Câu hỏi về trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc ban hành 3 văn bản trái luật kể trên cũng được nhóm nghiên cứu đặt ra. “Căn cứ vào luật Nhà ở thì Bộ Xây dựng không có thẩm quyền ban hành văn bản quy định chi tiết và cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư”, nhóm nghiên cứu khẳng định. “Hơn 3 năm qua, Thông tư 16 đã gây ra những thiệt hại như thế nào cho người dân cũng cần phải được xem xét, làm rõ”, báo cáo nhấn mạnh.

Nhóm nghiên cứu cũng cho biết, tháng 11.2011, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải đã có ý kiến yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi quy định cách tính diện tích căn hộ trong Thông tư 16. Nhưng đến nay, đã hơn 2 năm, Bộ Xây dựng vẫn chưa sửa đổi.

“Lợi ích nhóm trong Thông tư 16”

Đại diện nhóm nghiên cứu cho biết, trong phiên giải trình sắp tới, dự kiến vào tháng 3, có thể vấn đề lợi ích nhóm trong việc ban hành Thông tư 16 (do Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn thực hiện Nghị định 71/2010) sẽ được làm rõ. Nếu Bộ Xây dựng vẫn kiên quyết không nhận sai thì Ủy ban Pháp luật có thể yêu cầu Bộ xem xét sửa đổi, bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ Thông tư 16. Nếu Bộ Xây dựng tiếp tục giữ nguyên quan điểm, Ủy ban Pháp luật sẽ kiến nghị Thủ tướng bãi bỏ hoặc đình chỉ Thông tư 16. Vấn đề sau này bãi bỏ Thông tư 16 thì thiệt hại mà người dân phải gánh chịu thời gian qua, những hợp đồng còn đang dở dang sẽ giải quyết thế nào cũng sẽ được đề cập đến.

Đến chiều qua, Bộ Xây dựng vẫn chưa có ý kiến về vấn đề này.